2025타경3603
유찰 4회지분매각2026.11.16 (제3호 법정)||
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| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 우현동 79-3 현진불루빌 [도로명] 경상북도 포항시 북구 장미길 39 (우현동,현진불루빌) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 공부상 대지권의 목적인 토지 "포항시 북구 우현동 79-3", "포항시 북구 우현동 80-2"의 지목이 "답"이나 현황 "대"임. |
| 토지면적 | 909㎡ (275.0평) | 건물면적 | 56.18㎡ (17.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 127,000,000원 | 최저가격 | (8%)10,458,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,045,800원 | 청구금액 | 138,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.08.10 | (24%)30,492,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.14 | (17%)21,344,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.19 | (12%)14,940,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.16 | (8%)10,458,000원 | 진행 |
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물건 사진 (12장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상북도 포항시 북구 우현동 79-3 현진불루빌 | 답 | 909㎡ (275.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상북도 포항시 북구 우현동 79-3 현진불루빌 (경상북도 포항시 북구 장미길 39 (우현동,현진불루빌)) | 철근콘크리트구조 · 지상6층 | 56.18㎡ (17.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 공부상 대지권의 목적인 토지 "포항시 북구 우현동 79-3", "포항시 북구 우현동 80-2"의 지목이 "답"이나 현황 "대"임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 909㎡ (275.0평) 건물: 56.18㎡ (17.0평) | 127,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제2층 제205호로서 외벽: 드라이비트마감, 몰탈위페인팅마감 등 내벽: 벽지, 타일 등 바닥: 실내바닥재, 타일 등 창호: 새시창호 등 입니다. 연립주택으로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다. 2필지 일단의 토지이용을 기준으로 '사다리형' 유사 토지이며 인접필지 대비 대체로 등고,평탄하며 '연립주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지 등'으로 이용 중입니다. 동측, 남측, 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다. 대지권
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경상북도 포항시 북구 우현동 소재 '포항여자중학교' 남측 인근에 위치하는 '현진불루빌' 제2층 제205호로서 주위환경은 학교, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 본건까지 차량 등의 접근이 가능하며 인근 도로상태, 주변 교통시설과의 접근성 등을 고려시 제반 교통상황은 보통시됩니다.
[참고사항]
공부상 대지권의 목적인 토지 "포항시 북구 우현동 79-3", "포항시 북구 우현동 80-2"의 지목이 "답"이나 현황 "대"임.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2023-12-06|배당요구종기일 : 2025.06.02
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-11-01 확정: 2022-10-07 배당: 2025-05-09 | 보: 1억 3,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 205호 | 전입: 2022-11-01 확정: 2022-10-07 배당: 2025-05-09 | 보: 1억 3,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-11-01 확정: 2022-10-07 배당: 2025-05-09 | 보: 1억 3,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 4억 1,400만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2023. 12. 6. 압류|청구/채권금액 : 138,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2017-04-13 | 소유권이전 | 최OO | 135,000,000원 | 매매 거래가액:135,000,000원 | 2017.04.13 갑(2) 소유권이전 최OO 매매 거래가액:135,000,000원 |
| 0 | 2017-04-13 | 소유권이전 | 최OO | 135,000,000원 | 매매 거래가액:135,000,000원 | 2017.04.13 갑(2) 소유권이전 최OO 매매 거래가액:135,000,000원 |
| 1 | 2017-04-13 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2022-10-31 | 전세권설정 | 정OO | 138,000,000원 | 존속기간: 2022.10.31 ~ 2024.10.31 범위:주거용,건물의 205호 전유부분 전부 | 2022.10.31 을(3) 전세권설정 정OO 138,000,000 존속기간: 2022.10.31 ~ 2024.10.31 범위:주거용,건물의 205호 전유부분 전부 인수 |
| 1 | 2022-10-31 | 전세권설정 | 정OO | 138,000,000원 | 존속기간: 2022.10.31 ~ 2024.10.31 범위:주거용,건물의 205호 전유부분 전부 | 2022.10.31 을(3) 전세권설정 정OO 138,000,000 존속기간: 2022.10.31 ~ 2024.10.31 범위:주거용,건물의 205호 전유부분 전부 인수 |
| 2 | 2022-10-31 | 전세권 | 정OO | 138,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 2 | 2023-12-06 | 압류 | 포항세무서장 | 202,312,067원 | 말소기준등기 | 2023.12.06 갑(7) 압류 포항세무서장 말소기준등기 소멸 |
| 3 | 2023-12-06 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 3 | 2024-11-19 | 주택임차권 | 정OO | 138,000,000원 | 범위:전부 2024카임1242 전입:2022.11.01 확정:2022.10.07 | 2024.11.19 을(4) 주택임차권 정OO 138,000,000 범위:전부 2024카임1242 전입:2022.11.01 확정:2022.10.07 |
| 3 | 2024-11-19 | 주택임차권 | 정OO | 138,000,000원 | 범위:전부 2024카임1242 전입:2022.11.01 확정:2022.10.07 | 2024.11.19 을(4) 주택임차권 정OO 138,000,000 범위:전부 2024카임1242 전입:2022.11.01 확정:2022.10.07 |
| 4 | 2024-11-19 | 임차권설정 | 정OO | 138,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-03-04 | 강제경매 | 정OO | 138,000,000원 | 2025타경3603 | 2025.03.04 갑(8) 강제경매 정OO 청구금액 138,000,000 2025타경3603 소멸 |
| 4 | 2025-03-04 | 강제경매 | 정OO | 138,000,000원 | 2025타경3603 | 2025.03.04 갑(8) 강제경매 정OO 청구금액 138,000,000 2025타경3603 소멸 |
| 5 | 2025-03-04 | 강제경매 | 정OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
공부상 대지권의 목적인 토지 "포항시 북구 우현동 79-3", "포항시 북구 우현동 80-2"의 지목이 "답"이나 현황 "대"임.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상북도 포항시 북구 우현동 79-3 현진불루빌 | 대지면적 | 909㎡ (275.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 56.18㎡ (17.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 6.2% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 포항시 관할 등기소 (포항지원) | 포항지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상북도 관할 지방국세청 | 경상북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 포항시세무서 | 포항시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 북구 행정복지센터(주민센터) | 경상북도 포항시 북구 우현동 79-3 현진불루빌 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 2,700만원 | 1억 414만원 | 82% | 6.2명 | 1억 414만원 |
| 최근 3개월 | 1억 2,700만원 | 1억 287만원 | 81% | 5.8명 | 1억 287만원 |
| 최근 6개월 | 1억 2,700만원 | 1억 160만원 | 80% | 5.4명 | 1억 160만원 |
| 최근 12개월 | 1억 2,700만원 | 1억 33만원 | 79% | 5.1명 | 1억 33만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
9,710만원
최저매각가 대비 +820만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수22.96점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수66.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수49.14점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 14건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1,045만원
- 예상 대출액
- 522만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,334만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1,129만원
- 예상 대출액
- 677만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,264만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1,213만원
- 예상 대출액
- 788만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,237만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 14건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 18장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 14건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 52.62%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경3822 | 단독·다가구 | 경상북도 포항시 북구 용당로 115 (대흥동) | 2026.08.10 | 13억 4,061만원 | 4억 6,533만원 | 34.7% | 매각 |
| 2025타경3537 | 단독·다가구 | 경상북도 포항시 남구 운하로48번길 6-2 (송도동) | 2026.08.03 | 5억 1,200만원 | 1억 5,881만원 | 31% | 매각 |
| 2025타경3936 | 단독·다가구 | 경상북도 포항시 북구 양학로 37-1 (득량동) | 2026.05.04 | 8,811만원 | 6,900만원 | 78.3% | 매각 |
| 2025타경405 | 단독·다가구 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 성곡길 76-7 | 2026.06.01 | 1억 2,741만원 | 8,161만원 | 64.1% | 매각 |
| 2025타경462 | 단독·다가구 | 경상북도 포항시 북구 법원로79번길 44 (장성동) | 2026.05.04 | 15억 5,783만원 | 7억 8,047만원 | 50.1% | 매각 |
| 2025타경482 | 단독·다가구 | 경상북도 포항시 북구 중흥로151번길 43-7 (죽도동) | 2026.08.03 | 5억 9,171만원 | 3억 5,640만원 | 60.2% | 매각 |
| 2025타경3933 | 단독·다가구 | 경상북도 포항시 남구 중앙로42번길 20-1 (해도동) | 2026.08.24 | 2억 803만원 | 7,201만원 | 34.6% | 매각 |
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