2025타경34943
유찰 5회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 지양로176번길 29 (고강동, 아산탑스빌) [도로명] 경기도 부천시 오정구 지양로176번길 29 (고강동,아산탑스빌) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 본건 북측으로 제시외건물(샤시조, 베란다 약 8.7㎡)이 소재하여 매각에 포함 |
| 토지면적 | 172㎡ (52.0평) | 건물면적 | 33.67㎡ (10.2평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 103,000,000원 | 최저가격 | (17%)17,311,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,731,100원 | 청구금액 | 120,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.07 | (49%)50,470,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.06 | (34%)35,329,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.08 | (24%)24,730,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.22 | (17%)17,311,000원 | 진행 |
물건 사진 (22장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 부천시 오정구 지양로176번길 29 (고강동, 아산탑스빌) | 대 (제1종일반주거지역) | 172㎡ (52.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,516,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 부천시 오정구 지양로176번길 29 (고강동, 아산탑스빌) (경기도 부천시 오정구 지양로176번길 29 (고강동,아산탑스빌)) | 철근콘크리트조 · 지상5층 | 33.67㎡ (10.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 본건 북측으로 제시외건물(샤시조, 베란다 약 8.7㎡)이 소재하여 매각에 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 172㎡ (52.0평) 건물: 33.67㎡ (10.2평) | 103,000,000원 | |||
철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 5층건 중 5층 502호로서, 외벽: 드라이비트 마감 창호: 샷시 이중창호임. (사용승인일:2001-12-05) 공동주택(다세대주택)으로 이용중임. 위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등 되어 있음. 장방형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임. 본건 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.)). 없 음. 임대차관계는 미상임.
본건은 경기도 부천시 오정구 지양로176번길에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함. 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함. 2001년 12월에 사용승인된
본건 북측으로 제시외건물(샤시조, 베란다 약 8.7㎡)이 소재하여 매각에 포함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-11-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2020-11-24 확정: 2020-11-09 배당: 2025-11-08 | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1억 2,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-12-01 | 소유권 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-12-08 | 근저당권 | 신OO | 80,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-04-02 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2022-04-22 | 압류 | 인OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2022-10-12 | 압류 | 부OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2023-07-05 | 가압류 | 주OO | 316,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-11-06 | 임차권설정 | 강OO | 120,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-05-08 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-11-11 | 강제경매 | 강OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
본건 북측으로 제시외건물(샤시조, 베란다 약 8.7㎡)이 소재하여 매각에 포함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 부천시 오정구 지양로176번길 29 (고강동, 아산탑스빌) | 대지면적 | 172㎡ (52.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 33.67㎡ (10.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 19.6% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 부천시 관할 등기소 (부천지원) | 부천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 부천시세무서 | 부천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 오정구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 부천시 오정구 지양로176번길 29 (고강동, 아산탑스빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 300만원 | 8,446만원 | 82% | 6.2명 | 8,446만원 |
| 최근 3개월 | 1억 300만원 | 8,343만원 | 81% | 5.8명 | 8,343만원 |
| 최근 6개월 | 1억 300만원 | 8,240만원 | 80% | 5.4명 | 8,240만원 |
| 최근 12개월 | 1억 300만원 | 8,137만원 | 79% | 5.1명 | 8,137만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 865만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,684만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,121만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,568만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,305만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,524만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 2건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 30장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경33457 | 단독·다가구 | 경기도 부천시 오정구 삼작로424번길 63 (원종동, 호수빌라) | 2026.09.15 | 1억 1,600만원 | 3,000만원 | 25.9% | 매각 |
| 2025타경542 | 단독·다가구 | 서울특별시 양천구 곰달래로7길 19 (신월동) | 2026.05.27 | 2억 5,000만원 | 1억 8,500만원 | 74% | 유찰 |
| 2025타경34504 | 단독·다가구 | 경기도 부천시 오정구 소사로808번길 54 (원종동, 효성빌라) | 2026.08.19 | 1억 5,600만원 | 1억 3,555만원 | 86.9% | 매각 |
| 2025타경10764 | 단독·다가구 | 서울특별시 양천구 월정로33길 9-6 (신월동, 보노하우스) | 2026.05.07 | 2억 8,200만원 | 1억 8,180만원 | 64.5% | 매각 |
| 2025타경11537 | 단독·다가구 | 서울특별시 강서구 강서로17길 103 (화곡동) | 2026.07.29 | 24억 154만원 | 15억 4,690만원 | 64.4% | 매각 |
| 2024타경146223 | 단독·다가구 | 서울특별시 강서구 강서로7길 73 (화곡동, 양지샤인빌) | 2026.10.13 | 1억 5,400만원 | 7,365만원 | 47.8% | 변경 |
| 2025타경10866 | 단독·다가구 | 서울특별시 강서구 가로공원로76길 30 (화곡동, 신영베르디움A) | 2026.05.07 | 2억 6,000만원 | 1억 6,740만원 | 64.4% | 매각 |
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