2024타경3911
유찰 3회지분매각토지별도등기| 소재지 | 충청남도 당진시 합덕읍 293-14 합덕프라자 [도로명] 충청남도 당진시 합덕시장로 214-4 (합덕프라자) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -별도등기 있음 -본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 운산리 293-33번지는 귀 제시목록상 지목이 "전"이나 현황 "대"임. -공실로서 누수로 침수된것으로 보임. |
| 토지면적 | 1,935㎡ (585.3평)토지별도등기있음 | 건물면적 | 869.69㎡ (263.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 509,000,000원 | 최저가격 | (7%)37,730,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,773,000원 | 청구금액 | 2,087,022,767원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.11.11 | (26%)134,456,000원 | 진행 |
| 5회 | 2026.11.11 | (34%)174,587,000원 | 진행 |
| 5회 | 2026.11.11 | (69%)349,174,000원 | 진행 |
| 5회 | 2026.11.11 | (69%)352,947,000원 | 진행 |
물건 사진 (58장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 당진시 합덕읍 293-14 합덕프라자 | 대 · 전 (제2종일반주거지역) | 1,935㎡ (585.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,042,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 당진시 합덕읍 293-14 합덕프라자 (충청남도 당진시 합덕시장로 214-4 (합덕프라자)) | 철근콘크리트조 | 869.69㎡ (263.1평) | 토지·건물 일괄평가 | -별도등기 있음 -본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 운산리 293-33번지는 귀 제시목록상 지목이 "전"이나 현황 "대"임. -공실로서 누수로 침수된것으로 보임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,935㎡ (585.3평) 건물: 869.69㎡ (263.1평) | 509,000,000원 | |||
철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물인 합덕프라자 중 지1층, 1층 중 일부 및 4층, 5층으로서 외벽 : 석재 마감 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창 등임. 근린생활시설 등으로서 기호(1) 비01호는 공실로서 누수로 침수된 것으로 보이고, 기호(2,6) 101호, 107호는 판매장 및 사무실(상호 : 마더코아), 기호(3) 104호는 정육점(상호 : 터미널한우한돈마을), 기호(4) 105호는 소매점
본건은 충청남도 당진시 합덕읍 소재 합덕읍 행정복지센터 동측 근거리, 우강면 행정복지 센터 남서측 근거리, 합덕버스터미널 남측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 주택 및 소규모 공동주택 등이 밀집하는 상가지대, 외곽으로는 농경지, 임야 등이 산재하 는 농경지대를 형성하고 있음. 본건 북측 근거리에 지방도 70호선, 북동측으로 지방도 622호선이 통과하고, 인근에 버스 터미널 및 정류장이 위치하여 대중교통의 이용은 보통시되는 지역임. 1994년 9월 사용승인된
-별도등기 있음 -본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 운산리 293-33번지는 귀 제시목록상 지목이 "전"이나 현황 "대"임. -공실로서 누수로 침수된것으로 보임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2002-03-19 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2002-03-19 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2016-01-11 확정: 2016-01-11 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2016-01-11 확정: 2016-01-11 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2016-03-16 확정: 2016-03-16 배당: - | 보: 5,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2023-03-16 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 350,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2024-06-28 확정: - 배당: - | 보: 300만원 월: 2,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-06-28 확정: - 배당: - | 보: 300만원 월: 2,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (8건) | - | 보: 1억 1,600만원 월: 5,650,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
토지별도등기 있음| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1994-12-16 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 1994-12-16 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2013-01-31 | 근저당권 | 수OO | 3,699,600,000원 | 소멸기준 | - |
| 1 | 2013-03-06 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2013-03-06 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-09-23 | 임의경매 | 수OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-02-26 | 압류 | 당OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-04-24 | 압류 | 당OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-별도등기 있음 -본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 운산리 293-33번지는 귀 제시목록상 지목이 "전"이나 현황 "대"임. -공실로서 누수로 침수된것으로 보임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 당진시 합덕읍 293-14 합덕프라자 | 대지면적 | 1,935㎡ (585.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 869.69㎡ (263.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 44.9% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 당진시 관할 등기소 (서산지원) | 서산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 당진시세무서 | 당진시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 합덕읍 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 당진시 합덕읍 293-14 합덕프라자 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 900만원 | 4억 1,738만원 | 82% | 6.2명 | 4억 1,738만원 |
| 최근 3개월 | 5억 900만원 | 4억 1,229만원 | 81% | 5.8명 | 4억 1,229만원 |
| 최근 6개월 | 5억 900만원 | 4억 720만원 | 80% | 5.4명 | 4억 720만원 |
| 최근 12개월 | 5억 900만원 | 4억 211만원 | 79% | 5.1명 | 4억 211만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 92.6%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,886만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,728만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,444만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,474만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,844만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,379만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 8건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 42건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 348장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 92.6% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 92.6%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경59818 | 근린상가 | 충청남도 당진시 합덕읍 합덕시장로 138 | 2026.06.17 | 9억 2,273만원 | 3억 5,000만원 | 37.9% | 매각 |
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