2025타경102691
유찰 5회지분매각| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로34길 10 (신림동) [도로명] (신림동,스위트캐슬) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임 2. 주택도시보증공사(양도전:임차인 김OO)로부터 2026. 06. 26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장 하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확 약서가 제출됨 |
| 토지면적 | 310㎡ (93.8평) | 건물면적 | 29.91㎡ (9.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 338,000,000원 | 최저가격 | (80%)270,400,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)27,040,000원 | 청구금액 | 359,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.08.27 | (100%)338,000,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.08 | (80%)270,400,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.12 | (80%)270,400,000원 | 03 |
| 8회 | 2026.11.12 | (64%)216,320,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 관악구 난곡로34길 10 (신림동) | 대 (준주거지역) | 310㎡ (93.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 6,431,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 관악구 난곡로34길 10 (신림동) ((신림동,스위트캐슬)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 29.91㎡ (9.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임 2. 주택도시보증공사(양도전:임차인 김OO)로부터 2026. 06. 26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장 하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확 약서가 제출됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 310㎡ (93.8평) 건물: 29.91㎡ (9.0평) | 338,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽: 석재 붙임 등 마감, 창호: 샷시창호 등임. 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중임. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음. 본건은 사다리형의 토지로서, 사무소 및 다세대주택 건부지로 이용 중임. 본건 북측으로 약 6m 내외, 본건 동측으로 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음. 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(난곡생활권중심(서울특별시 고시 제2023-567호(2023.12.21.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정
본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.
1. 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임 2. 주택도시보증공사(양도전:임차인 김OO)로부터 2026. 06. 26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장 하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확 약서가 제출됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 502호전부 | 전입: 2020-11-05 확정: 2020-09-25 배당: - | 보: 3억 5,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-11-05 확정: 2020-09-25 배당: 2023-07-21 | 보: 3억 5,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 502호전부 | 전입: 2020-11-05 확정: 2020-09-25 배당: 2025-06-27 | 보: 3억 5,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-11-05 확정: 2020-09-25 배당: 2025-06-27 | 보: 3억 5,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-11-05 확정: 2020-09-25 배당: 2025-06-27 | 보: 3억 5,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-11-05 확정: 2020-09-25 배당: 2023-07-21 | 보: 3억 5,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 류OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-04-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 류OO 대항력 없음 | 502호전부 | 전입: 2024-04-18 확정: - 배당: 2025-06-09 | 보: 1,110만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 류OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-04-18 확정: 2025-06-09 배당: 2025-06-09 | 보: 1,110만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 류OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-04-18 확정: 2025-06-09 배당: 2025-06-09 | 보: 1,110만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인11 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 37억 2,910만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (11건) | - | 보: 59억 1,640만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-03-29 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 359,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임 2. 주택도시보증공사(양도전:임차인 김OO)로부터 2026. 06. 26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장 하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확 약서가 제출됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 10 (신림동)
| 단지명 | 10 (신림동) | 총 세대수 | 12세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 7층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 관악구 난곡로34길 10 (신림동) | 대지면적 | 310㎡ (93.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 29.91㎡ (9.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 9.6% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2019-05-31 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 관악구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 관악구세무서 | 관악구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 난곡로34길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 관악구 난곡로34길 10 (신림동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 3,800만원 | 2억 7,716만원 | 82% | 6.2명 | 2억 7,716만원 |
| 최근 3개월 | 3억 3,800만원 | 2억 7,378만원 | 81% | 5.8명 | 2억 7,378만원 |
| 최근 6개월 | 3억 3,800만원 | 2억 7,040만원 | 80% | 5.4명 | 2억 7,040만원 |
| 최근 12개월 | 3억 3,800만원 | 2억 6,702만원 | 79% | 5.1명 | 2억 6,702만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 58점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 11건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 3,520만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,617만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 7,521만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,802만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 388만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,123만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 11건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 19장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 11건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경104251 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 난곡로34길 13 (신림동, 소노팰리체3) | 2026.09.01 | 2억 7,600만원 | 2억 3,111만원 | 83.7% | 매각 |
| 2025타경102242 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 난곡로31길 6-16 (신림동, 한나래19차) | 2026.07.30 | 2억 7,200만원 | 2억 617만원 | 75.8% | 매각 |
| 2025타경103324 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 난곡로35가길 19 (신림동, 로하스하임C) | 2026.10.01 | 2억 5,700만원 | 2억 277만원 | 78.9% | 매각 |
| 2025타경104002 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 난곡로31길 10 (신림동, 금화하이빌) | 2026.07.28 | 2억 2,100만원 | 1억 5,833만원 | 71.6% | 매각 |
| 2025타경103314 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 난곡로34길 36-5 (신림동, 바벨) | 2026.10.06 | 3억 2,800만원 | 2억 5,879만원 | 78.9% | 매각 |
| 2025타경100648 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 난곡로34길 36-5 (신림동, 바벨) | 2026.05.13 | 2억 5,800만원 | 1억 8,786만원 | 72.8% | 매각 |
| 2025타경102640 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 난곡로34길 47 (신림동, CG아름채) | 2026.08.19 | 3억 4,900만원 | 2억 6,314만원 | 75.4% | 매각 |
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