2025타경8168
유찰 4회지분매각| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 2518-1 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 지분매각임, 공유자 우선매수신고 제한 있음 - 지분매각임. - 특별매각조건, 공유자 우선매수신고 제한 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음) - 본건 토지지상에 자생하는 수목은 토지에 포함하여 감정평가함. |
| 토지면적 | 165㎡ (49.9평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 13,530,000원 | 최저가격 | (24%)3,249,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)947,100원 | 청구금액 | 235,896,020원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.26 | (100%)13,530,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.07 | (70%)9,471,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.11 | (49%)6,630,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.15 | (34%)4,641,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.27 | (24%)3,249,000원 | 진행 |
물건 사진 (14장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 2518-1 | 대 | 165㎡ (49.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 2518-1 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 지분매각임, 공유자 우선매수신고 제한 있음 - 지분매각임. - 특별매각조건, 공유자 우선매수신고 제한 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음) - 본건 토지지상에 자생하는 수목은 토지에 포함하여 감정평가함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 165㎡ (49.9평) 건물: - | 13,530,000원 | |||
본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 성읍리 소재 ‘백약이오름’ 남동측 근거리(기호1) 및 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 소재 ‘한마음초등학교’북서측 근거리에 위치하며, 주위는 자연림,토지임야,전, 태양광발전시설부지 등으로 이루어진 임야지대임. 기호 1 : 본건 인근까지 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 불편시됨. 기호 2 : 본건 까지 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 무난시 됨. 기호 1 : 인접토지 대비 대체로 완경사인 자루형의 토지로서, 자연림 및 토지임야 상태임. 기호 2 : 인접토지 대비 대체로 완경사인 자루형의 토지로서, 자연림 및 토지임야 상태임. 기호 1 : 남측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 비포장 도로에 접함. 기호 2 : 북동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 콘크리트포장 도로에 접함. 기호 1 : 계획관리지역 경관보전지구3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
지분매각임, 공유자 우선매수신고 제한 있음 - 지분매각임. - 특별매각조건, 공유자 우선매수신고 제한 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음) - 본건 토지지상에 자생하는 수목은 토지에 포함하여 감정평가함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-06-25 | 경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 235,896,020원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
지분매각임, 공유자 우선매수신고 제한 있음 - 지분매각임. - 특별매각조건, 공유자 우선매수신고 제한 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음) - 본건 토지지상에 자생하는 수목은 토지에 포함하여 감정평가함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 2518-1 | 대지면적 | 165㎡ (49.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서귀포시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서귀포시세무서 | 서귀포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 표선면 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 2518-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1,353만원 | 1,109만원 | 82% | 6.2명 | 1,109만원 |
| 최근 3개월 | 1,353만원 | 1,095만원 | 81% | 5.8명 | 1,095만원 |
| 최근 6개월 | 1,353만원 | 1,082만원 | 80% | 5.4명 | 1,082만원 |
| 최근 12개월 | 1,353만원 | 1,068만원 | 79% | 5.1명 | 1,068만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 162만원
- 필요 현금(실투자)
- 966만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 210만원
- 필요 현금(실투자)
- 944만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 244만원
- 필요 현금(실투자)
- 936만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 14장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1168 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 541 | 2026.10.27 | 5억 9,386만원 | 2억 4,000만원 | 40.4% | 진행중 |
| 2025타경1439 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 2191-2 | 2026.09.08 | 4억 8,616만원 | 2억 5,500만원 | 52.5% | 매각 |
| 2025타경7817 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 2044 | 2026.06.09 | 12억 6,110만원 | 3억 6,210만원 | 28.7% | 매각 |
| 2025타경8723 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 714 | 2026.10.20 | 12억 9,970만원 | 3억 2,189만원 | 24.8% | 매각 |
| 2025타경1281 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신풍리 1628-7 | 2026.04.21 | 9,126만원 | 3,360만원 | 36.8% | 매각 |
| 2024타경37157 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 1382-1 | 2026.08.25 | 14억 2,008만원 | 7억 5,000만원 | 52.8% | 매각 |
| 2025타경7978 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 성읍리 1010 | 2026.07.21 | 4억 3,384만원 | 1억 7,899만원 | 41.3% | 매각 |
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