2025타경52074
유찰 7회지분매각| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 정재로10안길 13 (부곡동, 동산타워) [도로명] 경기도 안산시 상록구 정재로10안길 13 (부곡동,동산타워) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 최OO )로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.06.09. 제출됨. |
| 토지면적 | 254.7㎡ (77.0평) | 건물면적 | 55.34㎡ (16.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 169,000,000원 | 최저가격 | (34%)57,967,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)5,796,700원 | 청구금액 | 172,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.07.16 | (100%)169,000,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.09.03 | (70%)118,300,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.15 | (49%)82,810,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.11.26 | (34%)57,967,000원 | 진행 |
물건 사진 (14장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 안산시 상록구 정재로10안길 13 (부곡동, 동산타워) | 대 (제2종일반주거지역) | 254.7㎡ (77.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,491,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 안산시 상록구 정재로10안길 13 (부곡동, 동산타워) (경기도 안산시 상록구 정재로10안길 13 (부곡동,동산타워)) | 철근콘크리트구조 | 55.34㎡ (16.7평) | 토지·건물 일괄평가 | ‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 최OO )로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.06.09. 제출됨. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 254.7㎡ (77.0평) 건물: 55.34㎡ (16.7평) | 169,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 5층 502호로서 외벽: 드라이비트 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등. 창호: 샤시 등 이중창호임. 다세대주택(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임. 위생설비 및 급배수시설, 소화전설비 등이 되어있으며, 도시가스 개별 난방임. 세장형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중임. 북동측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함. 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류(폭 8m-10m) (접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통 정비지역, 생활소음진동관리지역, 성
본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '정재초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로 제반환경은 보통임. 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임. 2013.11.27일에 사용승인된
‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 최OO )로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.06.09. 제출됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-12-17 확정: 2021-11-12 배당: 2024-01-05 | 보: 1억 7,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사(임차권자최OO의승계인) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-12-17 확정: 2021-11-12 배당: 2025-06-17 | 보: 1억 7,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사(임차권자최OO의승계인) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-12-17 확정: 2021-11-12 배당: 2025-06-17 | 보: 1억 7,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-12-17 확정: 2021-11-12 배당: 2024-01-05 | 보: 1억 7,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 전유부분 전부 | 전입: 2021-12-17 확정: 2021-11-12 배당: 2025-06-17 | 보: 1억 7,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인6 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 23억 4,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (6건) | - | 보: 32억 400만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-01-24 | 소유권 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-01-05 | 임차권설정 | 최OO | 172,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-01-21 | 압류 | 안OO | - | 소멸기준 | - |
| 4 | 2025-02-27 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-04-04 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-04-11 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-09-08 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 최OO )로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.06.09. 제출됨.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 안산시 상록구 정재로10안길 13 (부곡동, 동산타워) | 대지면적 | 254.7㎡ (77.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 55.34㎡ (16.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 21.7% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 안산시 관할 등기소 (안산지원) | 안산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 안산시세무서 | 안산시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 상록구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 안산시 상록구 정재로10안길 13 (부곡동, 동산타워) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 6,900만원 | 1억 3,858만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,858만원 |
| 최근 3개월 | 1억 6,900만원 | 1억 3,689만원 | 81% | 5.8명 | 1억 3,689만원 |
| 최근 6개월 | 1억 6,900만원 | 1억 3,520만원 | 80% | 5.4명 | 1억 3,520만원 |
| 최근 12개월 | 1억 6,900만원 | 1억 3,351만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,351만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,898만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,762만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,756만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,373만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,370만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,227만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 6건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52073 | 다세대·연립 | 경기도 안산시 상록구 성호로23길 5-1 (부곡동) | 2026.10.08 | 2억 1,900만원 | 1억 4,399만원 | 65.8% | 매각 |
| 2025타경548 | 다세대·연립 | 경기도 안산시 상록구 성호로23길 5-1 (부곡동) | 2026.06.30 | 2억 7,400만원 | 2억 2,274만원 | 81.3% | 매각 |
| 2024타경73086 | 다세대·연립 | 경기도 안산시 상록구 성호로23길 10-1 (부곡동) | 2026.01.29 | 1억 6,700만원 | 1억 513만원 | 63% | 매각 |
| 2024타경73086 | 다세대·연립 | 경기도 안산시 상록구 성호로23길 10-1 (부곡동) | 2026.04.23 | 1억 6,700만원 | 9,052만원 | 54.2% | 매각 |
| 2025타경53400 | 다세대·연립 | 경기도 안산시 상록구 정재로 109 (부곡동, 하늘미소주택) | 2026.08.18 | 1억 7,400만원 | 1억 1,270만원 | 64.8% | 매각 |
| 2025타경53043 | 다세대·연립 | 경기도 안산시 상록구 정재로1길 21 (부곡동, 퀸즈트윈빌 A동) | 2026.08.11 | 1억 6,000만원 | 8,558만원 | 53.5% | 매각 |
| 2025타경53396 | 다세대·연립 | 경기도 안산시 상록구 성호로22길 39 (부곡동, 동양파크빌) | 2026.09.03 | 2억 900만원 | 1억 2,500만원 | 59.8% | 매각 |
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