2025타경7119
유찰 5회대지권미등기| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 [도로명] 경기도 고양시 일산동구 위시티3로 133 (식사동,베네하임1차) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 고양시 일산동구청으로부터 분양대금 완납증명서와 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2025.12.16.자) 2. 대지권 미등기이나, 매각목적물 및 평가에 포함됨 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 42㎡ (12.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,305,000,000원 | 최저가격 | (8%)107,472,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)10,747,200원 | 청구금액 | 749,667,899원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.23 | (24%)313,331,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.27 | (17%)219,332,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.01 | (12%)153,532,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.05 | (8%)107,472,000원 | 진행 |
물건 사진 (15장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 (경기도 고양시 일산동구 위시티3로 133 (식사동,베네하임1차)) | 철근콘크리트구조 · 지상23층 | 42㎡ (12.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 고양시 일산동구청으로부터 분양대금 완납증명서와 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2025.12.16.자) 2. 대지권 미등기이나, 매각목적물 및 평가에 포함됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 42㎡ (12.7평) | 1,305,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평지붕 23층 건물중 제1층 제111호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 하이샷시 등임. 기호 가는 현재 근린생활시설로 이용중임. 위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지/방재설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음. 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 및 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임. 북서측으로 노폭 약 20m, 남서측으로 노폭 약 40m, 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함. 본건은 식사2도시개발구역 내에 소재하는 부동산으로 기준시점 현재 토지구획 정리가 미완료된 상태로서 토지대장 및 토지이용계획확인서가 미발급 상태이므로 경매 진행시 참고하시기 바람. -.
대상물건은 고양시 일산동구 식사동 소재 "은행초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.
1. 고양시 일산동구청으로부터 분양대금 완납증명서와 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2025.12.16.자) 2. 대지권 미등기이나, 매각목적물 및 평가에 포함됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-07-24 | 소유권 | 윤OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-07-24 | 근저당권 | (OOOOOO | 876,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-06-04 | 가압류 | 케OO | 60,011,280원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-09-08 | 가압류 | 서OO | 17,056,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-09-10 | 가압류 | 삼OO | 10,059,027원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-11-04 | 가압류 | 중OO | 6,115,302원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-11-10 | 가압류 | (OOOOOOOOOO | 20,860,884원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-12-09 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 고양시 일산동구청으로부터 분양대금 완납증명서와 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2025.12.16.자) 2. 대지권 미등기이나, 매각목적물 및 평가에 포함됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 42㎡ (12.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 23층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 고양시 관할 등기소 (고양지원) | 고양지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 고양시세무서 | 고양시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 일산동구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 13억 500만원 | 10억 7,010만원 | 82% | 6.2명 | 10억 7,010만원 |
| 최근 3개월 | 13억 500만원 | 10억 5,705만원 | 81% | 5.8명 | 10억 5,705만원 |
| 최근 6개월 | 13억 500만원 | 10억 4,400만원 | 80% | 5.4명 | 10억 4,400만원 |
| 최근 12개월 | 13억 500만원 | 10억 3,095만원 | 79% | 5.1명 | 10억 3,095만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,373만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,291만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,964만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,570만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8,103만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,300만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 15장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경64112 | 오피스텔 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 1586-3 파크스테이션 10층1006호 | 2026.06.30 | 3억 100만원 | 1억 7,211만원 | 57.2% | 매각 |
| 2025타경62726 | 오피스텔 | 경기도 고양시 덕양구 호국로777번길 11 (주교동) | 2026.08.06 | 2억 800만원 | 1억 9,867만원 | 95.5% | 매각 |
| 2025타경63339 | 오피스텔 | 경기도 고양시 덕양구 성사동 700-8 어울림오피스텔 8층801호 | 2026.04.28 | 9,900만원 | 4,050만원 | 40.9% | 매각 |
| 2025타경64236 | 오피스텔 | 경기도 고양시 일산동구 백석동 1238 윈스턴파크1 6층613호 | 2026.11.10 | 4억 4,100만원 | 3억 106만원 | 68.3% | 매각 |
| 2025타경64205 | 오피스텔 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 854 신성하이네스트오피스텔 5층513호 | 2026.07.14 | 1억 200만원 | 7,322만원 | 71.8% | 매각 |
| 2025타경64974 | 오피스텔 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 854 신성하이네스트오피스텔 6층622호 | 2026.05.26 | 1억 100만원 | 8,129만원 | 80.5% | 매각 |
| 2026타경60039 | 오피스텔 | 경기도 고양시 일산동구 백석동 1288 백석동 대우이안 9층905호 | 2026.06.02 | 2억 8,600만원 | 2억 3,750만원 | 83% | 매각 |
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