2025타경11637
유찰 4회지분매각| 소재지 | 서울특별시 금천구 서부샛길 224 (독산동, 모던하우스 금천2호점) [도로명] (독산동, 모던하우스 금천2호점) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각 |
| 토지면적 | 268㎡ (81.1평) | 건물면적 | 29.17㎡ (8.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 298,000,000원 | 최저가격 | (64%)190,720,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)19,072,000원 | 청구금액 | 350,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.11.17 | (64%)190,720,000원 | 진행중 |
물건 사진 (12장)
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 금천구 서부샛길 224 (독산동, 모던하우스 금천2호점) | 대 (준공업지역) | 268㎡ (81.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,530,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 금천구 서부샛길 224 (독산동, 모던하우스 금천2호점) ((독산동, 모던하우스 금천2호점)) | 철근콘크리트구조 | 29.17㎡ (8.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 268㎡ (81.1평) 건물: 29.17㎡ (8.8평) | 298,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 5층 502호로서, 사용승인일: 2021.09.08. 외벽: 벽돌치장 마감 등. 창호: 칼라알루미늄샷시창호임. 다세대주택: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인 못하였으며, 건축물현황도상 방1, 드레스룸1, 욕실및화장실1, 거실1, 주방1, 현관 등으로 이용중임. 본건 담보평가전례 건물내부구조도상 다락방(방2, 계단실 등)으로 이용중임. 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기 및 온수설비 등이 되어있음. 인접지 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임. 본건 남서측으로 노폭 약6미터의 포장도로와 접함. 도시지역,
본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '독산역(1호선)' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 지식산업센터 및 지원시설 등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통임. 본건까지 차량 접근 가능하며, 북동측 인근에 1호선인 독산역이 소재하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통상황 양호임.
임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-08-20 | 강제경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 350,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 금천구 서부샛길 224 (독산동, 모던하우스 금천2호점) | 대지면적 | 268㎡ (81.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 29.17㎡ (8.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 10.9% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 금천구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 금천구세무서 | 금천구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서부샛길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 금천구 서부샛길 224 (독산동, 모던하우스 금천2호점) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 9,800만원 | 2억 4,436만원 | 82% | 6.2명 | 2억 4,436만원 |
| 최근 3개월 | 2억 9,800만원 | 2억 4,138만원 | 81% | 5.8명 | 2억 4,138만원 |
| 최근 6개월 | 2억 9,800만원 | 2억 3,840만원 | 80% | 5.4명 | 2억 3,840만원 |
| 최근 12개월 | 2억 9,800만원 | 2억 3,542만원 | 79% | 5.1명 | 2억 3,542만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 73점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9,536만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 545만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 2,358만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,265만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 4,380만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,786만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 12장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (11건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경570012 | 다세대·연립 | 인천광역시 미추홀구 수봉로83번길 00035-00000 | 2026.09.10 | 1억 3,000만원 | 7,533만원 | 57.9% | 매각 |
| 2024타경572254 | 다세대·연립 | 인천광역시 미추홀구 수봉남로5번길 7 (용현동, 효성하이츠밴션) | 2026.07.29 | 6,400만원 | 2,483만원 | 38.8% | 매각 |
| 2024타경31695 | 다세대·연립 | 경기도 부천시 소사구 경인로438번길 00013-00000 | 2026.07.23 | 1억 4,100만원 | 9,011만원 | 63.9% | 매각 |
| 2025타경8989 | 다세대·연립 | (화곡동, 더숨153) | 2026.07.20 | 2억 4,400만원 | 1억 365만원 | 42.5% | 매각 |
| 2025타경10485 | 다세대·연립 | (화곡동, 파크아리온) | 2026.07.20 | 2억 9,100만원 | 1억 8,605만원 | 63.9% | 매각 |
| 2025타경9855 | 다세대·연립 | [집합건물 철근콘크리트구조 45.47 ㎡] | 2026.07.20 | 3억 5,000만원 | 3억 2,330만원 | 92.4% | 진행중 |
| 2025타경9219 | 다세대·연립 | (방화동, 다온아르떼) | 2026.07.20 | 2억 9,300만원 | 1억 5,630만원 | 53.3% | 매각 |
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