2025타경12288
유찰 5회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강서구 까치산로4길 76-8 (화곡동, 토석아너스빌) [도로명] (화곡동, 토석아너스빌) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | 2025.09.22 | 매각물건 | 신청채권자이며 경매신청일(2025.9.22.)이 배당요구일임 |
| 토지면적 | 552㎡ (167.0평) | 건물면적 | 62.28㎡ (18.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 273,000,000원 | 최저가격 | (33%)89,457,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)8,945,700원 | 청구금액 | 270,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.29 | (64%)174,720,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.28 | (51%)139,776,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.07 | (41%)111,821,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.06 | (33%)89,457,000원 | 진행 |
물건 사진 (10장)
사진 01
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강서구 까치산로4길 76-8 (화곡동, 토석아너스빌) | 대 (제2종일반주거지역) | 552㎡ (167.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,498,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강서구 까치산로4길 76-8 (화곡동, 토석아너스빌) ((화곡동, 토석아너스빌)) | 철근콘크리트구조 · 지상5층 | 62.28㎡ (18.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 신청채권자이며 경매신청일(2025.9.22.)이 배당요구일임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 552㎡ (167.0평) 건물: 62.28㎡ (18.8평) | 273,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2008.12.03) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 새시 창호 마감 등임. 다세대주택으로 이용중임. (후첨 '내부구조도'참조) 통상의 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음. 3필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임. 본건 북측으로 노폭 약 7미터 내외, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함. 화곡동 102-291, 화곡동 102-292, 화곡동 102-53 공히
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울화일초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 '화곡역')이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.
신청채권자이며 경매신청일(2025.9.22.)이 배당요구일임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양OO 대항력 있음 | 202호 | 전입: 2021-01-25 확정: 2020-12-11 배당: - | 보: 2억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 양OO 대항력 없음 | 주거 / 202호 | 전입: 2021-01-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 2억 7,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-01-25 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-03-03 | 근저당권 | 이OO | 250,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-09-30 | 강제경매 | 양OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
신청채권자이며 경매신청일(2025.9.22.)이 배당요구일임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강서구 까치산로4길 76-8 (화곡동, 토석아너스빌) | 대지면적 | 552㎡ (167.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 62.28㎡ (18.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 11.3% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 까치산로4길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강서구 까치산로4길 76-8 (화곡동, 토석아너스빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 7,300만원 | 2억 2,386만원 | 82% | 6.2명 | 2억 2,386만원 |
| 최근 3개월 | 2억 7,300만원 | 2억 2,113만원 | 81% | 5.8명 | 2억 2,113만원 |
| 최근 6개월 | 2억 7,300만원 | 2억 1,840만원 | 80% | 5.4명 | 2억 1,840만원 |
| 최근 12개월 | 2억 7,300만원 | 2억 1,567만원 | 79% | 5.1명 | 2억 1,567만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,472만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,371만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,796만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,770만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,745만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,546만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경11155 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 강서로26길 62 (화곡동, 건형타운) | 2026.05.07 | 2억 400만원 | 1억 4,185만원 | 69.5% | 매각 |
| 2025타경7981 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 까치산로4길 85-6 (화곡동, 아크로뷰) | 2026.05.13 | 2억 7,100만원 | 2억 4,600만원 | 90.8% | 매각 |
| 2025타경12457 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 까치산로4길 85-9 (화곡동, 밀레니엄) | 2026.09.22 | 2억 6,800만원 | 1억 6,933만원 | 63.2% | 매각 |
| 2025타경12597 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 까치산로4길 93 (화곡동, 은성캐슬) | 2026.08.28 | 2억 1,700만원 | 1억 2,000만원 | 55.3% | 매각 |
| 2025타경11440 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 까치산로4길 93 (화곡동, 은성캐슬) | 2026.08.07 | 2억 2,813만원 | 1억 3,020만원 | 57.1% | 매각 |
| 2025타경10190 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 까치산로4길 98-24 (화곡동, ANA6) | 2026.08.27 | 3억 5,000만원 | 1억 4,100만원 | 40.3% | 매각 |
| 2025타경12930 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 초록마을로34길 85 (화곡동, 동일네오빌) | 2026.10.13 | 2억 7,500만원 | 1억 6,999만원 | 61.8% | 매각 |
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