2025타경52008
유찰 1회제시외건물포함| 소재지 | 서울특별시 마포구 희우정로3길 13 (합정동) [도로명] 서울특별시 마포구 희우정로3길 13 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | 2025.09.25 | 매각물건 | - 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 3층(2.48㎡)은 소재불명으로 탐문조사됨 |
| 토지면적 | 152.4㎡ (46.1평) | 건물면적 | 123.31㎡ (37.3평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 3,251,787,400원 | 최저가격 | (80%)2,601,430,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)325,178,740원 | 청구금액 | 2,078,139,520원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.23 | (100%)3,251,787,400원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.28 | (80%)2,601,430,000원 | 매각 |
| 3회 | 2026.11.10 | (80%)2,601,430,000원 | 진행 |
물건 사진 (21장)
사진 01
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 마포구 희우정로3길 13 (합정동) | 대 (제2종일반주거지역) | 152.4㎡ (46.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 7,069,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 마포구 희우정로3길 13 (합정동) (서울특별시 마포구 희우정로3길 13) | 철근콘크리트구조 · 지상3층 · (제1종근린생활시설) | 123.31㎡ (37.3평) | 일괄평가 (대장연면적 255.71㎡) | - 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 3층(2.48㎡)은 소재불명으로 탐문조사됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 152.4㎡ (46.1평) 건물: 123.31㎡ (37.3평) | 3,251,787,400원 | |||
본건은 서울특별시 마포구 합정동 "합정동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 주상용건물, 아파트 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임. 본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, "건부지(주거기타)"로 이용중임. 본건은 북서측으로 약 8미터의 포장도로와 접함. 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)((한OO) 서울특별시 공고 제2016-2272호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독
- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 3층(2.48㎡)은 소재불명으로 탐문조사됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류OO 대항력 없음 | 점포 / 1층 | 전입: 2023-03-30 확정: - 배당: - | 보: 6,000만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 류OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-12-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 류OO 대항력 없음 | 1층일부 | 전입: 2024-12-31 확정: 2025-08-06 배당: 2025-11-10 | 보: 6,000만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 1층일부 | 전입: 2025-08-22 확정: 2025-08-22 배당: 2025-12-02 | 보: 5,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-08-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 심OO 대항력 없음 | 2층정면오른쪽원룸207호11㎡ | 전입: 2025-09-26 확정: 2025-09-26 배당: 2025-12-09 | 보: 5,600만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 심OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-09-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 2억 3,400만원 월: 600,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-07-03 | 근저당 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-09-25 | 경매개시결정(신청채권) | 서OOOOOOOO | 2,078,139,520원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
| 3 | 2025-10-21 | 배당요구(채권계산서) | 이OO | - | 소멸 | 배당요구 채권계산서 제출 |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 3층(2.48㎡)은 소재불명으로 탐문조사됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 마포구 희우정로3길 13 (합정동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 255.71㎡ (77.4평) | 건축면적 | 123.31㎡ (37.3평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 제1종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상 3층 | 사용승인일자 | 1971-10-10 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 마포구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 마포구세무서 | 마포구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 희우정로3길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 마포구 희우정로3길 13 (합정동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 32억 5,178만원 | 26억 6,646만원 | 82% | 6.2명 | 26억 6,646만원 |
| 최근 3개월 | 32억 5,178만원 | 26억 3,394만원 | 81% | 5.8명 | 26억 3,394만원 |
| 최근 6개월 | 32억 5,178만원 | 26억 142만원 | 80% | 5.4명 | 26억 142만원 |
| 최근 12개월 | 32억 5,178만원 | 25억 6,891만원 | 79% | 5.1명 | 25억 6,891만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 13억 71만원
- 필요 현금(실투자)
- 13억 3,733만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 16억 8,572만원
- 필요 현금(실투자)
- 11억 6,272만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 19억 6,147만원
- 필요 현금(실투자)
- 10억 9,737만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52008 | 단독·다가구 | 서울특별시 마포구 희우정로3길 13 (합정동) | 2026.11.10 | 32억 5,178만원 | 30억원 | 92.3% | 진행중 |
| 2024타경2162 | 단독·다가구 | 서울특별시 마포구 월드컵로8길 40-10 (서교동) | 2026.06.16 | 21억 8,938만원 | 13억 4,000만원 | 61.2% | 매각 |
| 2025타경51825 | 단독·다가구 | 서울특별시 마포구 성미산로5안길 4 (성산동, 성산 지오) | 2026.09.08 | 2억 9,500만원 | 1억 7,036만원 | 57.8% | 매각 |
| 2025타경51922 | 단독·다가구 | 서울특별시 서대문구 성산로7안길 36 (연희동, 신세대하이빌) | 2026.11.03 | 3억 7,700만원 | 2억 8,450만원 | 75.5% | 매각 |
| 2025타경1180 | 단독·다가구 | 서울특별시 서대문구 연희동 344-137 연희동성캐슬1차 | 2026.11.03 | 2억 8,300만원 | 1억 6,009만원 | 56.6% | 매각 |
| 2025타경8701 | 단독·다가구 | 서울특별시 영등포구 버드나루로 85 (영등포동7가, 훼미리하우스117) | 2026.09.08 | 1억 3,100만원 | 7,800만원 | 59.5% | 매각 |
| 2024타경53306 | 단독·다가구 | 서울특별시 마포구 신촌로24길 25 (노고산동) | 2026.06.23 | 26억 4,046만원 | 15억 6,000만원 | 59.1% | 매각 |
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