2025타경102915
유찰 6회제시외건물포함지분매각2026.11.04 (제4별관211호법정)||
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| 소재지 | 서울특별시 관악구 복은14길 17 (신림동) [도로명] 서울특별시 관악구 복은14길 17 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | 2025.05.13 | 매각물건 | -본 건 건축물대장 및 건축물현황도상 지하1층 창고(약 13.32㎡)는 공용부분이나 통칭 B01호로 표기되어 있고, 조사시점 당시 폐문부재 상태임(감정평가서 참조) -제시외건물 포함 |
| 토지면적 | 142㎡ (43.0평) | 건물면적 | 26.39㎡ (8.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 245,000,000원 | 최저가격 | (27%)65,798,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)15,680,000원 | 청구금액 | 261,530,500원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 9회 | 2026.09.30 | (33%)80,282,000원 | 진행 |
| 10회 | 2026.09.30 | (33%)80,282,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.04 | (27%)65,798,000원 | 진행 |
| 11회 | 2026.11.04 | (26%)64,226,000원 | 진행 |
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물건 사진 (22장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 관악구 복은14길 17 (신림동) | 대 (제1종일반주거지역) | 142㎡ (43.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,897,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 관악구 복은14길 17 (신림동) (서울특별시 관악구 복은14길 17) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 · (공동주택) | 26.39㎡ (8.0평) | 일괄평가 (대장연면적 260.11㎡) | -본 건 건축물대장 및 건축물현황도상 지하1층 창고(약 13.32㎡)는 공용부분이나 통칭 B01호로 표기되어 있고, 조사시점 당시 폐문부재 상태임(감정평가서 참조) -제시외건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 142㎡ (43.0평) 건물: 26.39㎡ (8.0평) | 245,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 외 6세대로서, (2016-11-24 사용승인) 외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 및 치장벽돌 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 바닥 : 마루 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임. 다세대주택으로 이용중임. (후첨 '건물개황도' 및 사진용지 참조) 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 있음. 급경사 지대 내 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임. 본건 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함. 도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(사도)(접합), 가축
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울신성초등학교' 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 주를 이루는 주거지대로서, 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임. 본건까치 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.
[참고사항]
-본 건 건축물대장 및 건축물현황도상 지하1층 창고(약 13.32㎡)는 공용부분이나 통칭 B01호로 표기되어 있고, 조사시점 당시 폐문부재 상태임(감정평가서 참조) -제시외건물 포함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2016-12-12|배당요구종기일 : 2025.07.28
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오OO 대항력 없음 | 202호 | 전입: 2016-12-15 확정: 2016-12-08 배당: 2025-06-09 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2016-12-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 202호 | 전입: 2016-12-15 확정: 2016-12-08 배당: 2025-06-09 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 302호 | 전입: 2019-01-25 확정: 2019-01-25 배당: 2025-05-27 | 보: 1억 8,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 302호 | 전입: 2019-01-25 확정: 2019-01-25 배당: 2025-05-27 | 보: 1억 8,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-01-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 401호 | 전입: 2020-10-16 확정: 2020-10-13 배당: 2025-07-11 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-10-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 401호 | 전입: 2020-10-16 확정: 2020-10-13 배당: 2025-07-11 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 301호 | 전입: 2020-12-22 확정: 2020-11-25 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 301호 | 전입: 2020-12-22 확정: 2020-11-25 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-12-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 102호 | 전입: 2022-12-30 확정: 2022-11-07 배당: 2025-06-10 | 보: 9,922만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-07-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 201호 | 전입: 2023-07-31 확정: 2023-07-04 배당: 2025-06-19 | 보: 1억 4,330만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-12-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 101호 | 전입: 2023-12-18 확정: 2023-12-08 배당: 2025-06-11 | 보: 1억 3,860만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 관련물건번호 ( 7 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 3 유찰 4 유찰 5 유찰 6 유찰 7 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 7,123만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (18건) | - | 보: 8억 2,235만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2016.12.12. 근저당권|청구/채권금액 : 261,530,500원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2016-12-12 | 근저당권 | 관OO | 306,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 1 | 2017-12-26 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2022-12-07 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-07-31 | 가압류 | 박OO | 100,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-09-30 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-09-30 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-11-20 | 압류 | 관OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-12-19 | 임차권설정 | 이OO | 110,250,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-12-27 | 임차권설정 | 김OO | 147,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-01-13 | 임차권설정 | 정OO | 198,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-05-14 | 압류 | 안OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-05-14 | 압류 | 안OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-05-14 | 임의경매 | 관OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-05-14 | 임의경매 | 관OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-05-14 | 압류 | 안OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-05-14 | 임의경매 | 관OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-06-17 | 임차권설정 | 오OO | 110,250,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-06-24 | 임차권설정 | 강OO | 143,300,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-07-24 | 가압류 | (OOOOOOO | 107,469,715원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-07-24 | 가압류 | (OOOOOOO | 107,469,715원 | 소멸 | - |
| 9 | 2025-07-24 | 가압류 | (OOOOOOO | 107,469,715원 | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
-본 건 건축물대장 및 건축물현황도상 지하1층 창고(약 13.32㎡)는 공용부분이나 통칭 B01호로 표기되어 있고, 조사시점 당시 폐문부재 상태임(감정평가서 참조) -제시외건물 포함
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — 17 (신림동)
| 단지명 | 17 (신림동) | 총 세대수 | 7세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 4층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 관악구 복은14길 17 (신림동) | 대지면적 | 136.9㎡ (41.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 260.11㎡ (78.7평) | 건축면적 | 76.89㎡ (23.3평) | 건폐율 / 용적률 | 56.2% / 190.0% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상 4층 | 사용승인일자 | 2016-11-24 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 관악구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 관악구세무서 | 관악구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 복은14길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 관악구 복은14길 17 (신림동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 4,500만원 | 2억 90만원 | 82% | 6.2명 | 2억 90만원 |
| 최근 3개월 | 2억 4,500만원 | 1억 9,845만원 | 81% | 5.8명 | 1억 9,845만원 |
| 최근 6개월 | 2억 4,500만원 | 1억 9,600만원 | 80% | 5.4명 | 1억 9,600만원 |
| 최근 12개월 | 2억 4,500만원 | 1억 9,355만원 | 79% | 5.1명 | 1억 9,355만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 9,787만원
최저매각가 대비 +187만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수36.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수70점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수56.35점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 21건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 18건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.1%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
6,579만원
- 예상 대출액
- 3,289만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,162만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
7,106만원
- 예상 대출액
- 4,263만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,720만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
7,632만원
- 예상 대출액
- 4,961만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,555만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 21건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 18건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 49건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 125장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 73.1% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 21건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 18건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.1%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 71.03%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경104155 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 청룡12길 1 (봉천동) | 2026.04.23 | 22억 5,232만원 | 25억 1,111만원 | 111.5% | 매각 |
| 2025타경1024 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 장군봉11길 20 (봉천동) | 2026.05.19 | 17억 4,665만원 | 12억원 | 68.7% | 매각 |
| 2025타경102313 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 장군봉5길 30-8 (봉천동) | 2026.09.03 | 18억 1,889만원 | 12억 1,753만원 | 66.9% | 매각 |
| 2025타경102758 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 신림로39길 28 (신림동) | 2026.06.17 | 19억 8,259만원 | 12억 1,270만원 | 61.2% | 매각 |
| 2024타경105981 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 관악로11길 58 (봉천동) | 2026.06.02 | 15억 1,241만원 | 8억 7,120만원 | 57.6% | 매각 |
| 2025타경103861 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 남부순환로 1773 (봉천동, 마에스트로캠퍼스타운) | 2026.06.30 | 1억 4,100만원 | 1억 1,280만원 | 80% | 매각 |
| 2025타경102344 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 봉천로35길 24-2 (봉천동) | 2026.07.07 | 15억 5,746만원 | 11억원 | 70.6% | 매각 |
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