2024타경4864
유찰 4회재매각지분매각| 소재지 | 부산광역시 연제구 신금로 25 (연산동) [도로명] 부산광역시 연제구 신금로 25 (연산동,노블레스스퀘어) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 물건1.113호, 물건2.114호, 물건3.115호는 벽체구분없이 일괄사용중(상호: 시온커피아카데미학원)이나 각 전유부분의 위치와 면적이 대장상 건축물현황도에 의하여 특정가능함. 경계벽 복원 가능한 것으로 보임(감정평가서 참조) 재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 토지면적 | 5,236.5㎡ (1584.0평) | 건물면적 | 53.6㎡ (16.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 485,000,000원 | 최저가격 | (17%)80,842,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)16,168,400원 | 청구금액 | 1,410,906,974원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.09.29 | (24%)115,488,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.09.29 | (24%)116,449,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.03 | (17%)80,842,000원 | 진행 |
| 9회 | 2026.11.03 | (17%)81,514,000원 | 진행 |
물건 사진 (19장)
사진 01
사진 02
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사진 04
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 연제구 신금로 25 (연산동) | 대 (제2종일반주거지역) | 5,236.5㎡ (1584.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,266,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 연제구 신금로 25 (연산동) (부산광역시 연제구 신금로 25 (연산동,노블레스스퀘어)) | 철근콘크리트구조 · 지상3층 · (제1종근린생활시설) | 53.6㎡ (16.2평) | 일괄평가 (대장연면적 11142.9843㎡) | 물건1.113호, 물건2.114호, 물건3.115호는 벽체구분없이 일괄사용중(상호: 시온커피아카데미학원)이나 각 전유부분의 위치와 면적이 대장상 건축물현황도에 의하여 특정가능함. 경계벽 복원 가능한 것으로 보임(감정평가서 참조) 재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 5,236.5㎡ (1584.0평) 건물: 53.6㎡ (16.2평) | 485,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층 건물 내 제1층 제113호, 제114호, 제115호, 제116호로서, (사용승인일: 2016-09-05) - 외 벽: 치장벽돌 붙임, 몰탈위 페인팅 및 강화유리 마감 등, - 내 벽: 내부인테리어 마감 등, - 창 호: 새시창 구조입니다. -본건(1-3): 113호-115호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이며, 구분없이 일괄하여 사용중입니다. (상호: 시온커피아카데미학원) -본건(4): 116호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설입니다. (상호
본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연신초등학교" 남동측 인근에 위치하는 노블레스스퀘어 제1층 제113호-제116호 총 4개호로서, 본건 소재 상가건물은 총 1개동 103개호로 구성되며, 주변은 아파트단지, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대입니다. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.
물건1.113호, 물건2.114호, 물건3.115호는 벽체구분없이 일괄사용중(상호: 시온커피아카데미학원)이나 각 전유부분의 위치와 면적이 대장상 건축물현황도에 의하여 특정가능함. 경계벽 복원 가능한 것으로 보임(감정평가서 참조) 재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 115호 | 전입: 2020-07-23 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 1,700,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 115호 | 전입: 2020-07-23 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 1,700,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 116호 | 전입: 2023-04-24 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 700,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 116호 | 전입: 2023-04-24 확정: 2023-04-24 배당: 2024-10-18 | 보: 2,000만원 월: 700,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점포 / 115호 | 전입: 2023-05-25 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 1,500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 115호 | 전입: 2023-05-25 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 1,500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (6건) | - | 보: 1억원 월: 7,800,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-11-15 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-11-15 | 근저당권 | (OOOOOO | 1,540,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2019-11-18 | 근저당권 | 팽OO | 200,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2020-02-24 | 가압류 | 노OO | 1,914,730원 | 소멸 | - |
| 3 | 2021-11-15 | 가압류 | 노OO | 4,624,580원 | 소멸 | - |
| 3 | 2024-07-19 | 가압류 | 국OO | 550,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-07-19 | 가압류 | 국OO | 550,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-07-19 | 가압류 | 국OO | 550,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-09-06 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-09-06 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-09-06 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
물건1.113호, 물건2.114호, 물건3.115호는 벽체구분없이 일괄사용중(상호: 시온커피아카데미학원)이나 각 전유부분의 위치와 면적이 대장상 건축물현황도에 의하여 특정가능함. 경계벽 복원 가능한 것으로 보임(감정평가서 참조) 재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 연제구 신금로 25 (연산동) | 대지면적 | 5,236.5㎡ (1584.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 11,142.98㎡ (3370.8평) | 건축면적 | 3,138.54㎡ (949.4평) | 건폐율 / 용적률 | 59.9% / 212.8% |
| 주용도 | 제1종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상 3층 | 사용승인일자 | 2016-09-05 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 연제구 관할 등기소 (부산지방법원) | 부산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 연제구세무서 | 연제구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 신금로 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 연제구 신금로 25 (연산동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 8,500만원 | 3억 9,770만원 | 82% | 6.2명 | 3억 9,770만원 |
| 최근 3개월 | 4억 8,500만원 | 3억 9,285만원 | 81% | 5.8명 | 3억 9,285만원 |
| 최근 6개월 | 4억 8,500만원 | 3억 8,800만원 | 80% | 5.4명 | 3억 8,800만원 |
| 최근 12개월 | 4억 8,500만원 | 3억 8,315만원 | 79% | 5.1명 | 3억 8,315만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.3%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,042만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,931만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,238만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,388만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,095만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,185만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 11건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 6건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 29건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 76장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.3% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.3%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경21993 | 오피스텔 | 부산광역시 연제구 반송로 62-14 (연산동) | 2026.11.10 | 1억 4,100만원 | 1억 2,100만원 | 85.8% | 진행중 |
| 2025타경21993 | 오피스텔 | 부산광역시 연제구 연산동 589-26 수안이레타운주건축물제1동 | 2026.09.01 | 1억 4,100만원 | 1억 2,100만원 | 85.8% | 매각 |
| 2023타경4898 | 오피스텔 | 부산광역시 연제구 쌍미천로161번길 16 (연산동, 더시티) | 2026.09.02 | 1억 1,600만원 | 4,698만원 | 40.5% | 매각 |
| 2025타경21612 | 오피스텔 | 부산광역시 연제구 거제천로230번길 71 (연산동) | 2026.05.19 | 4,400만원 | 2,389만원 | 54.3% | 매각 |
| 2025타경2025 | 오피스텔 | 부산광역시 연제구 중앙대로1124번길 15 (연산동, 연산동 에스케이 뷰) | 2026.07.24 | 1억 4,000만원 | 9,150만원 | 65.4% | 매각 |
| 2025타경21952 | 오피스텔 | 부산광역시 동래구 명안로9번길 13 (안락동, 안락펠리체) | 2026.10.02 | 2억 1,000만원 | 8,799만원 | 41.9% | 매각 |
| 2024타경67421 | 오피스텔 | 부산광역시 동래구 충렬대로238번가길 49-5 (낙민동, 아델리아) | 2026.05.06 | 3억 6,000만원 | 2억원 | 55.6% | 매각 |
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