2024타경128768
유찰 5회지분매각| 소재지 | 서울특별시 구로구 경인로35길 55-13 (개봉동, 포유빌) [도로명] 서울특별시 구로구 경인로35길 00055-00013 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
| 토지면적 | 341㎡ (103.2평) | 건물면적 | 26.1㎡ (7.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 268,000,000원 | 최저가격 | (80%)214,400,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)21,440,000원 | 청구금액 | 316,955,754원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.08.27 | (100%)268,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.06 | (80%)214,400,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.05 | (80%)214,400,000원 | 01 |
| 7회 | 2026.11.05 | (64%)171,520,000원 | 진행 |
물건 사진 (12장)
사진 01
사진 02
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 구로구 경인로35길 55-13 (개봉동, 포유빌) | 대 (제2종일반주거지역) | 341㎡ (103.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,499,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 구로구 경인로35길 55-13 (개봉동, 포유빌) (서울특별시 구로구 경인로35길 00055-00013) | 철근콘크리트구조 · 지상6층 · (공동주택) | 26.1㎡ (7.9평) | 일괄평가 (대장연면적 659.6㎡) | 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 341㎡ (103.2평) 건물: 26.1㎡ (7.9평) | 268,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제401호 로서, (사용승인일 : 2021.04.16.) 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 벽지 도배 등 마감 바닥 : 타일붙임 등 마감 창호 : 새시 창호 등임. 일련번호(가) : 공부상 도시형 생활주택(단지형다세대주택)임. ※본건은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부 확인이 곤란하여 내부확인은 생략하고 집합 건축물대장상 건축물현황도 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매참여시 재확인 바람. 위생설비(급탕, 급배수), 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차
본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 지하철 1호선 "개봉역"에서 북서측으로 직선거리 약 650m에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 "경인로33길"까지 약 80m 거리로서, 전반적인 교통상황은 보통임. 일련번호(가) :
임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-07-16 확정: 2021-07-09 배당: - | 보: 2억 9,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 2억 9,900만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-07-16 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-06-30 | 가압류 | (OOOOOOOOO | 21,381,700원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-07-07 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-08-07 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2023-08-16 | 임차권설정 | 박OO | 299,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-07-31 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 구로구 경인로35길 55-13 (개봉동, 포유빌) | 대지면적 | 341㎡ (103.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 659.6㎡ (199.5평) | 건축면적 | 196.96㎡ (59.6평) | 건폐율 / 용적률 | 57.8% / 193.4% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상 6층 | 사용승인일자 | 2021-04-16 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 구로구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 구로구세무서 | 구로구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 경인로35길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 구로구 경인로35길 55-13 (개봉동, 포유빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 6,800만원 | 2억 1,976만원 | 82% | 6.2명 | 2억 1,976만원 |
| 최근 3개월 | 2억 6,800만원 | 2억 1,708만원 | 81% | 5.8명 | 2억 1,708만원 |
| 최근 6개월 | 2억 6,800만원 | 2억 1,440만원 | 80% | 5.4명 | 2억 1,440만원 |
| 최근 12개월 | 2억 6,800만원 | 2억 1,172만원 | 79% | 5.1명 | 2억 1,172만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 56점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 720만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,755만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 3,893만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 316만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 6,165만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,778만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 12장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경5626 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 경인로35길 55-13 (개봉동, 포유빌) | 2026.01.29 | 2억 7,100만원 | 1억 5,510만원 | 57.2% | 매각 |
| 2024타경104434 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 경인로33길 32-10 (개봉동, 다빈빌) | 2026.02.10 | 2억 600만원 | 1,812만원 | 8.8% | 매각 |
| 2025타경12860 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 경인로33나길 12-11 (개봉동, 테라든) | 2026.08.19 | 2억 8,000만원 | 1억 8,592만원 | 66.4% | 매각 |
| 2025타경12232 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 경인로33나길 12-11 (개봉동, 테라든) | 2026.07.28 | 2억 8,000만원 | 1억 8,956만원 | 67.7% | 매각 |
| 2025타경8529 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 경인로33나길 12-11 (개봉동, 테라든) | 2026.05.28 | 2억 6,800만원 | 1억 9,514만원 | 72.8% | 매각 |
| 2025타경11454 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 고척로30길 12 (개봉동, 화이트 캐슬 B동) | 2026.05.07 | 3억 200만원 | 2억 5,049만원 | 82.9% | 매각 |
| 2025타경12049 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제2층 제202호 | 2026.09.02 | 2억 7,100만원 | 1억 6,178만원 | 59.7% | 매각 |
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