2025타경55364
유찰 1회지분매각유치권신고| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 보정로 32 (보정동) [도로명] 경기도 용인시 기흥구 보정로 32 (보정동,지젤스포츠클럽) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각, 현황 운동시설(수영장, 골프연습장, 체력단련장), 목욕장, 프런트,카페 등으로 이용중, 주식회사 더링크가 2025. 10.28. 유치권신고(공사대금 2,242,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함(현재 대구지방법원 2026머2550 유치권부존재확인 조정사건 진행중임), 2025. 11.11.신청채권자 확인 필요 부터 유치권배제신청서가 접수됨, 본건 부동산에는 체육시설 회원권 보유자가 다수(대략 2,200명) 존재하며, |
| 토지면적 | 283,337.6㎡ (85709.6평) | 건물면적 | 1,212.75㎡ (366.9평) | 소유자 | 주OOOOOO |
| 감정가격 | 4,062,000,000원 | 최저가격 | (70%)2,843,400,000원 | 채무자 | 주OOOOOO |
| 입찰보증금 | (10%)284,340,000원 | 청구금액 | 3,084,152,102원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.07 | (100%)4,062,000,000원 | 변경 |
| 2회 | 2026.06.16 | (100%)4,062,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.21 | (70%)2,843,400,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 용인시 기흥구 보정로 32 (보정동) | 대 (제3종일반주거지역) | 283,337.6㎡ (85709.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,837,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 용인시 기흥구 보정로 32 (보정동) (경기도 용인시 기흥구 보정로 32 (보정동,지젤스포츠클럽)) | 철근콘크리트구조 | 1,212.75㎡ (366.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각, 현황 운동시설(수영장, 골프연습장, 체력단련장), 목욕장, 프런트,카페 등으로 이용중, 주식회사 더링크가 2025. 10.28. 유치권신고(공사대금 2,242,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함(현재 대구지방법원 2026머2550 유치권부존재확인 조정사건 진행중임), 2025. 11.11.신청채권자 확인 필요 부터 유치권배제신청서가 접수됨, 본건 부동산에는 체육시설 회원권 보유자가 다수(대략 2,200명) 존재하며, |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 283,337.6㎡ (85709.6평) 건물: 1,212.75㎡ (366.9평) | 4,062,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 7개호(지2층 비201호, 7층 701호, 7층 702호, 5층 501호, 6층 601호, 4층 401호, 3층 301호)로서, 사용승인일 : 2008.11.07. 외벽 : 석재붙임, 강화유리 등 마감, 내벽 : 내부인테리어 등 마감, 창호 : 페어그라스, 강화유리 등임. 기호(1)는 수영장, 기호(2)~(5)는 운동시설(골프연습장 등), 기호(6)은 운동시설(체력단련장 및 수영장), 기호(7)은 목욕장,프런트,카페 등으로 각 이용중임. 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 지상 및 지하 주차장설비, 비상발전설비,
본건은 경기도 용인시 기흥구 보정동 소재 '보정고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨. 본건 건물까지 제반 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 보정역(지하철 분당선)이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함.
일괄매각, 현황 운동시설(수영장, 골프연습장, 체력단련장), 목욕장, 프런트,카페 등으로 이용중, 주식회사 더링크가 2025. 10.28. 유치권신고(공사대금 2,242,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함(현재 대구지방법원 2026머2550 유치권부존재확인 조정사건 진행중임), 2025. 11.11.신청채권자 확인 필요 부터 유치권배제신청서가 접수됨, 본건 부동산에는 체육시설 회원권 보유자가 다수(대략 2,200명) 존재하며,
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)필린스(박OO) 대항력 없음 | 점포 / 지젤스포츠클럽 비201호 내 1,149.7800㎡ | 전입: 2010-04-14 확정: - 배당: - | 보: 1억원 월: 7,700,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점포 / 지젤스포츠클럽5층 501호 | 전입: 2017-09-13 확정: - 배당: - | 보: 1,500만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 라피크(이OO) 대항력 없음 | 점포 / 비201호16.0000㎡ | 전입: 2020-01-29 확정: - 배당: - | 보: 300만원 월: 220,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)필린스(박OO) 대항력 없음 | 점포 / 지젤스포츠클럽6층601호(1,2호기)207.0000㎡ | 전입: 2022-10-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 지젤스포츠클럽6층601호207.0000㎡ | 전입: 2022-10-19 확정: 2022-10-19 배당: - | 보: 1,500만원 월: 1,100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)필린스(박OO) 대항력 없음 | 점포 / 지젤스포츠클럽6층601호 207.0000㎡ | 전입: 2022-10-19 확정: 2022-10-19 배당: - | 보: 1,500만원 월: 1,100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 지젤스포츠클럽5층~7층106.0000㎡ | 전입: 2024-12-12 확정: - 배당: - | 보: 300만원 월: 550,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 지젤스포츠클럽 5층~7층 106.0000㎡ | 전입: 2024-12-12 확정: - 배당: - | 보: 300만원 월: 550,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조이풀키즈(손OO) 대항력 없음 | 점포 / 지젤스포츠클럽B2층 B201호 1,976.1500㎡ | 전입: 2025-02-28 확정: - 배당: - | 보: 2억원 월: 17,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 엔시스펜싱(손OO) 대항력 없음 | 점포 / 지젤스포츠클럽 6층 601호 일부1 207.0000㎡ | 전입: 2025-02-28 확정: - 배당: - | 보: 2억원 월: 17,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조이무용앤발레(손OO) 대항력 없음 | 점포 / 지젤스포츠클럽6층 601호 일부2 224.0000㎡ | 전입: 2025-02-28 확정: - 배당: - | 보: 2억원 월: 17,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 지젤스포츠클럽6층601호일부2224.0000㎡ | 전입: 2025-03-04 확정: - 배당: 2025-06-02 | 보: 2억원 월: 17,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 엔OO 대항력 없음 | 지젤스포츠클럽 6층601호일부1207.0000㎡ | 전입: 2025-03-04 확정: - 배당: 2025-06-02 | 보: 2억원 월: 17,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (13건) | - | 보: 11억 5,400만원 월: 97,220,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-02-28 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 3,084,152,102원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각, 현황 운동시설(수영장, 골프연습장, 체력단련장), 목욕장, 프런트,카페 등으로 이용중, 주식회사 더링크가 2025. 10.28. 유치권신고(공사대금 2,242,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함(현재 대구지방법원 2026머2550 유치권부존재확인 조정사건 진행중임), 2025. 11.11.신청채권자 확인 필요 부터 유치권배제신청서가 접수됨, 본건 부동산에는 체육시설 회원권 보유자가 다수(대략 2,200명) 존재하며,
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 주OOOOOO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 주OOOOOO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 용인시 기흥구 보정로 32 (보정동) | 대지면적 | 283,337.6㎡ (85709.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 1,212.75㎡ (366.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.4% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 용인시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 용인시세무서 | 용인시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 기흥구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 용인시 기흥구 보정로 32 (보정동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 40억 6,200만원 | 33억 3,084만원 | 82% | 6.2명 | 33억 3,084만원 |
| 최근 3개월 | 40억 6,200만원 | 32억 9,022만원 | 81% | 5.8명 | 32억 9,022만원 |
| 최근 6개월 | 40억 6,200만원 | 32억 4,960만원 | 80% | 5.4명 | 32억 4,960만원 |
| 최근 12개월 | 40억 6,200만원 | 32억 898만원 | 79% | 5.1명 | 32억 898만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 80점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 13건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 14억 2,170만원
- 필요 현금(실투자)
- 14억 6,097만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 18억 4,252만원
- 필요 현금(실투자)
- 12억 7,012만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 21억 4,392만원
- 필요 현금(실투자)
- 11억 9,870만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 13건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 13건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (12건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경55574 | 근린상가 | 경기도 용인시 수지구 진산로 26 (상현동) | 2026.07.10 | 3억 3,100만원 | 2억 5,000만원 | 75.5% | 매각 |
| 2025타경931 | 근린상가 | 경기도 용인시 수지구 죽전로 172 (죽전동) | 2026.09.30 | 3억 5,900만원 | 1억 1,786만원 | 32.8% | 매각 |
| 2025타경1119 | 근린상가 | 경기도 용인시 수지구 현암로 107 (죽전동) | 2026.07.13 | 2억 3,000만원 | 1억 6,199만원 | 70.4% | 매각 |
| 2024타경8880 | 근린상가 | 경기도 용인시 수지구 만현로 82-4 (상현동) | 2026.05.08 | 8억 8,600만원 | 5억 7,100만원 | 64.4% | 매각 |
| 2025타경53329 | 근린상가 | 경기도 성남시 분당구 탄천상로151번길 20 (구미동) | 2026.07.20 | 6,200만원 | 3,049만원 | 49.2% | 매각 |
| 2025타경54432 | 근린상가 | 경기도 용인시 수지구 동천로135번길 21 (동천동, 한빛마을 래미안 이스트팰리스 3단지) | 2026.04.29 | 4억 4,200만원 | 3억 1,789만원 | 71.9% | 매각 |
| 2025타경54432 | 근린상가 | 경기도 용인시 수지구 동천로153번길 7 (동천동, 한빛마을 래미안 이스트팰리스 1단지) | 2026.09.30 | 6억 3,300만원 | 1억 3,533만원 | 21.4% | 매각 |
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