2024타경454
유찰 2회지분매각| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9 (중곡동) [도로명] 서울특별시 광진구 능동로37길 9 (중곡동,평강오피스텔) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | 2024.02.17 | 매각물건 | 위반건축물[(주택관리과-13502, 2023.06.27.) 1층 7㎡ 샤시조(근린생활시설) 위반] 등재되어 있음 |
| 토지면적 | 302.5㎡ (91.5평) | 건물면적 | 27.45㎡ (8.3평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 194,000,000원 | 최저가격 | (64%)124,160,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)12,416,000원 | 낙찰가격 | 125,220,000원 | 채권자 | 영OOOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.08 | (100%)194,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.27 | (80%)155,200,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.10.19 | (64%)124,160,000원 | 매각 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9 (중곡동) | 대 (일반상업지역) | 302.5㎡ (91.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 8,080,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9 (중곡동) (서울특별시 광진구 능동로37길 9 (중곡동,평강오피스텔)) | 철근콘크리트구조 · 지상13층 · (업무시설) | 27.45㎡ (8.3평) | 일괄평가 (대장연면적 1986.46㎡) | 위반건축물[(주택관리과-13502, 2023.06.27.) 1층 7㎡ 샤시조(근린생활시설) 위반] 등재되어 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 302.5㎡ (91.5평) 건물: 27.45㎡ (8.3평) | 194,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층건 내 제1층 제101호외 7개호로서, (사용승인일 : 2020.12.16) 외벽 : 외장 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 페인팅, 일부 타일 및 벽지도배 마감 등, 창호 : 샷시창호 마감 등임. 본건 기호(1) 근린생활시설(커피숍)로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조) 본건 기호(2) 근린생활시설(사무실)로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조) 본건 기호(3)-(8) 공히 오피스텔로 이용중임.(후면 별첨
본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 서측 인근에 위치하는 평강오피스텔 제1층 제101호외 7개호로서, 주위는 상업용부동산, 업무용부동산, 단독주택, 다세대주택, 각 종 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선, 7호선 "군자역"이 소재 하는 등 대중 교통상황은 양호한 편임.
위반건축물[(주택관리과-13502, 2023.06.27.) 1층 7㎡ 샤시조(근린생활시설) 위반] 등재되어 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유OO 대항력 없음 | 주거 / 501호 | 전입: 2021-10-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 402호 | 전입: 2021-11-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 뉴OO 대항력 없음 | 202호전부 | 전입: 2021-12-14 확정: - 배당: 2024-04-25 | 보: 2,500만원 월: 900,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 뉴평강종합건설(주) 대항력 없음 | 기타 / 202호 | 전입: 2021-12-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 / 401호 | 전입: 2022-01-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 도OO 대항력 없음 | 주거 / 701호 | 전입: 2022-07-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 양OO 대항력 없음 | 주거 / 503호 | 전입: 2022-07-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 502호 | 전입: 2022-09-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점포 / 101호 | 전입: 2022-11-04 확정: 2022-11-04 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (9건) | - | 보: 2,500만원 월: 900,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-12-29 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2024-02-17 | 경매개시결정(신청채권) | 영OOOOOOOOO | 1,887,778,783원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
위반건축물[(주택관리과-13502, 2023.06.27.) 1층 7㎡ 샤시조(근린생활시설) 위반] 등재되어 있음
당사자 내역
| 채권자 | 영OOOOOOOOO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9 (중곡동) | 대지면적 | 302.5㎡ (91.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 1,986.46㎡ (600.9평) | 건축면적 | 181.46㎡ (54.9평) | 건폐율 / 용적률 | 60.0% / 656.7% |
| 주용도 | 업무시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상 13층 | 사용승인일자 | 2020-12-16 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광진구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광진구세무서 | 광진구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 능동로37길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 광진구 능동로37길 9 (중곡동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 9,400만원 | 1억 5,908만원 | 82% | 6.2명 | 1억 5,908만원 |
| 최근 3개월 | 1억 9,400만원 | 1억 5,714만원 | 81% | 5.8명 | 1억 5,714만원 |
| 최근 6개월 | 1억 9,400만원 | 1억 5,520만원 | 80% | 5.4명 | 1억 5,520만원 |
| 최근 12개월 | 1억 9,400만원 | 1억 5,326만원 | 79% | 5.1명 | 1억 5,326만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 80점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,208만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,144만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8,045만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,311만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 9,361만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,999만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 9건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 4건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경454 | 근린상가 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9 (중곡동) | 2026.10.19 | 5억 1,500만원 | 3억 2,961만원 | 64% | 매각 |
| 2024타경461 | 근린상가 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9 (중곡동) | 2026.08.31 | 8억 3,100만원 | 5억 999만원 | 61.4% | 매각 |
| 2024타경447 | 근린상가 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9 (중곡동) | 2026.10.12 | 1억 5,800만원 | 1억 2,640만원 | 80% | 매각 |
| 2024타경447 | 근린상가 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9 (중곡동) | 2026.07.20 | 2억 1,200만원 | 1억 6,960만원 | 80% | 매각 |
| 2024타경2030 | 근린상가 | 서울특별시 광진구 능동로38길 5-3 (중곡동) | 2026.08.10 | 9억 800만원 | 5억 8,050만원 | 63.9% | 매각 |
| 2025타경264 | 근린상가 | 서울특별시 광진구 천호대로113길 57 (중곡동) | 2026.06.08 | 2억 4,000만원 | 2억 5,030만원 | 104.3% | 매각 |
| 2025타경51397 | 근린상가 | 서울특별시 광진구 천호대로114길 52 (능동, 빌라 헤르메스) | 2026.07.27 | 1억 6,400만원 | 1억 3,131만원 | 80.1% | 매각 |
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