2025타경42483
유찰 5회지분매각| 소재지 | 경기도 평택시 지산로175번길 70-1 (지산동, S-CLASS 5단지) [도로명] 경기도 평택시 지산로175번길 70-5 (지산동,에스-클래스5단지) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 주택도시보증공사(양도전:임차권자 윤OO)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의합니다.’라는 내용의 확약서가 제출됨 |
| 토지면적 | 1,741㎡ (526.7평) | 건물면적 | 35.96㎡ (10.9평) | 소유자 | 최OO |
| 감정가격 | 214,000,000원 | 최저가격 | (34%)73,402,000원 | 채무자 | 최OO |
| 입찰보증금 | (10%)7,340,200원 | 청구금액 | 220,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.23 | (100%)214,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.20 | (70%)149,800,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.15 | (49%)104,860,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.07.20 | (100%)214,000,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.16 | (34%)73,402,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 평택시 지산로175번길 70-1 (지산동, S-CLASS 5단지) | 대 (자연녹지지역) | 1,741㎡ (526.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 626,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 평택시 지산로175번길 70-1 (지산동, S-CLASS 5단지) (경기도 평택시 지산로175번길 70-5 (지산동,에스-클래스5단지)) | 철근콘크리트구조 | 35.96㎡ (10.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 주택도시보증공사(양도전:임차권자 윤OO)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의합니다.’라는 내용의 확약서가 제출됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,741㎡ (526.7평) 건물: 35.96㎡ (10.9평) | 214,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 2층 203호로서, 외 벽 : 벽돌쌓기마감 등임. 창 호 : 샷시창호임. 다세대주택으로 이용중임.(내부구조 및 이용상황은 후첨 '내부구조도' 참고바람.) 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등임. 5필 일단의 부정형의 토지로서, 다세대주택건부지로 이용중임. 단지내 도로를 통하여, 북측의 폭 8미터 인접 공도와 연계됨. 1)지산동 401-5 : 자연녹지지역,자연취락지구,가축사육제한구역(일부제한300m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>,군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장·군사격장
본건은 경기도 평택시 지산동 소재 '송북초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 전원주택, 농경지 등이 혼재하는 지역임. 본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.
주택도시보증공사(양도전:임차권자 윤OO)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의합니다.’라는 내용의 확약서가 제출됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-08-21 | 강제경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 220,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
주택도시보증공사(양도전:임차권자 윤OO)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의합니다.’라는 내용의 확약서가 제출됨
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 최OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 최OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 평택시 지산로175번길 70-1 (지산동, S-CLASS 5단지) | 대지면적 | 1,741㎡ (526.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 35.96㎡ (10.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.1% |
| 주용도 | 다세대(빌라) | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 평택시 관할 등기소 (평택지원) | 평택지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 평택시세무서 | 평택시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 지산로175번길 행정복지센터(주민센터) | 경기도 평택시 지산로175번길 70-1 (지산동, S-CLASS 5단지) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 1,400만원 | 1억 7,548만원 | 82% | 6.2명 | 1억 7,548만원 |
| 최근 3개월 | 2억 1,400만원 | 1억 7,334만원 | 81% | 5.8명 | 1억 7,334만원 |
| 최근 6개월 | 2억 1,400만원 | 1억 7,120만원 | 80% | 5.4명 | 1억 7,120만원 |
| 최근 12개월 | 2억 1,400만원 | 1억 6,906만원 | 79% | 5.1명 | 1억 6,906만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,670만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,550만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,756만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,058만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,534만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,873만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경4757 | 다세대·연립 | 경기도 평택시 지산천로 10-11 (지산동, 지산 더하우스) | 2026.08.25 | 1억 2,900만원 | 6,009만원 | 46.6% | 매각 |
| 2024타경3082 | 다세대·연립 | 경기도 평택시 탄현로368번길 48 (독곡동, 현대연립) | 2026.07.28 | 1억 2,800만원 | 2,381만원 | 18.6% | 변경 |
| 2025타경42320 | 다세대·연립 | 경기도 평택시 서정북로125번길 128-1 (서정동, 동화빌라) | 2026.06.01 | 7,900만원 | 4,698만원 | 59.5% | 매각 |
| 2025타경41720 | 다세대·연립 | 경기도 평택시 탄현로371번길 53-17 (신장동, 행복힐타운) | 2026.09.21 | 2억원 | 8,650만원 | 43.3% | 매각 |
| 2025타경41532 | 다세대·연립 | 경기도 평택시 송탄로 334 (지산동, 현진넥스빌) | 2026.04.28 | 1억 1,700만원 | 7,400만원 | 63.3% | 매각 |
| 2025타경41888 | 다세대·연립 | 경기도 평택시 탄현로351번길 60 (신장동, 오르빌) | 2026.10.12 | 1억 7,000만원 | 8,611만원 | 50.7% | 매각 |
| 2025타경43011 | 다세대·연립 | 경기도 평택시 송탄로 324 (지산동, 현대) | 2026.08.11 | 9,300만원 | 6,500만원 | 69.9% | 매각 |
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