2025타경6773
유찰 9회재매각지분매각2026.10.21 (제112호 법정)||
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| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉로11길 66-4 (개봉동, 해마루) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ["선순위임차인", "임차권등기", "재매각", "대항력"] |
| 토지면적 | 681.2㎡ (206.1평) | 건물면적 | 27.02㎡ (8.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 191,000,000원 | 최저가격 | (13%)25,636,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,563,600원 | 청구금액 | 192,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.07.09 | (26%)50,070,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.08.12 | (21%)40,056,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.09.10 | (17%)32,045,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.21 | (13%)25,636,000원 | 진행 |
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물건 사진 (10장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 구로구 개봉로11길 66-4 (개봉동, 해마루) | 대 (제2종일반주거지역) | 681.2㎡ (206.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,040,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 구로구 개봉로11길 66-4 (개봉동, 해마루) | 철근콘크리트구조 | 27.02㎡ (8.2평) | 토지·건물 일괄평가 | ["선순위임차인", "임차권등기", "재매각", "대항력"] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 681.2㎡ (206.1평) 건물: 27.02㎡ (8.2평) | 191,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트조 철근콘크리트평지붕 지상6층건 내 제2층 제202호로서 (사용승인일: 2017.03.16) - 외벽: 석재붙임, 벽돌쌓기 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임. 다세대주택(방2, 욕실, 주방 및 식당, 거실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임. 위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음. 일단지 기준시 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용건부지 등으로 이용중임. 본건 서측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로 개설되어 있음. 도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),지구단위계획구역,교육환경보호구역
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 「서울개웅초등학교」 동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대ㆍ연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임. 본건까지 차량접근이 가능하며, 북동측 근거리에 지하철역(1호선:개봉역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통 이하임. 본건
[참고사항]
["선순위임차인", "임차권등기", "재매각", "대항력"]
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-06-17|배당요구종기일 : 2025.04.23
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| CUI YONGZHU 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-04-15 확정: 2019-04-02 배당: 2025-01-19 | 보: 1억 9,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| COOO 대항력 있음 | 202호 | 전입: 2019-04-15 확정: 2019-04-02 배당: 2025-01-19 | 보: 1억 9,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| LI YINZAI 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-03-09 확정: 2023-03-09 배당: 2023-03-09 | 보: 202억 2,023만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| LI YINZAI 대항력 없음 | 주거 / 202호 | 전입: 2023-03-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| LOOO 대항력 없음 | 202호 | 전입: 2023-03-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| CUI YONGZHU 대항력 없음 | 주거 / 202호 | 전입: 2023-03-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인7 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 21억 9,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 227억 9,623만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022.06.17. 근저당권|청구/채권금액 : 192,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-05-13 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-06-17 | 근저당권 | 김OO | 105,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-12-08 | 압류 | 구OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-07-15 | 가압류 | 순OO | 2,118,573원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-10-02 | 가압류 | 한OO | 18,602,270원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-01-22 | 강제경매 | 외OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
["선순위임차인", "임차권등기", "재매각", "대항력"]
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — (개봉동, 해마루)
| 단지명 | (개봉동, 해마루) | 총 세대수 | 14세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 6층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 구로구 개봉로11길 66-4 (개봉동, 해마루) | 대지면적 | 681.2㎡ (206.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 27.02㎡ (8.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.0% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2017-03-16 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 구로구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 구로구세무서 | 구로구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 개봉로11길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 구로구 개봉로11길 66-4 (개봉동, 해마루) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 9,100만원 | 1억 5,662만원 | 82% | 6.2명 | 1억 5,662만원 |
| 최근 3개월 | 1억 9,100만원 | 1억 5,471만원 | 81% | 5.8명 | 1억 5,471만원 |
| 최근 6개월 | 1억 9,100만원 | 1억 5,280만원 | 80% | 5.4명 | 1억 5,280만원 |
| 최근 12개월 | 1억 9,100만원 | 1억 5,089만원 | 79% | 5.1명 | 1억 5,089만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
6,318만원
최저매각가 대비 +59만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수48.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수73.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수62.723점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 86.6%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
2,563만원
- 예상 대출액
- 1,281만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,109만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
2,768만원
- 예상 대출액
- 1,661만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,937만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
2,973만원
- 예상 대출액
- 1,932만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,873만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 19장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 86.6% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 86.6%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 63.83%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경10417 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 개봉로11가길 18 (개봉동, 리안하우스) | 2026.05.07 | 2억 2,400만원 | 1억 3,999만원 | 62.5% | 매각 |
| 2025타경706 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 개봉동 342-33 제4층 제402호 | 2026.07.15 | 2억 6,300만원 | 1억 7,688만원 | 67.3% | 매각 |
| 2025타경13109 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 개봉로11나길 3 (개봉동, 도담베스트빌) | 2026.09.02 | 2억 4,400만원 | 1억 6,807만원 | 68.9% | 매각 |
| 2025타경9688 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 개봉로11나길 29 (개봉동, 다원리치빌) | 2026.07.08 | 2억 8,400만원 | 1억 7,567만원 | 61.9% | 매각 |
| 2025타경9672 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 개봉로11나길 29 (개봉동, 다원리치빌) | 2026.04.22 | 2억 3,400만원 | 2억 1,800만원 | 93.2% | 매각 |
| 2025타경7042 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 개봉로11길 66-40 (개봉동, 다원리치빌2차) | 2026.05.28 | 3억 600만원 | 2억 2,281만원 | 72.8% | 매각 |
| 2025타경12170 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 개봉로11길 66-40 (개봉동, 다원리치빌2차) | 2026.07.28 | 2억 8,000만원 | 1억 8,956만원 | 67.7% | 매각 |
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