2025타경52057
유찰 6회| 소재지 | 전남광주통합특별시 광양시 광양읍 남문길 95-3 [도로명] 전라남도 광양시 남문길 95-3 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가 | 접수/개시결정 | 2025.09.16 | 매각물건 | 일괄매각 1.일괄매각 2.건물은 현황 공실 상태임 |
| 토지면적 | 284㎡ (85.9평) | 건물면적 | 85.95㎡ (26.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 203,722,660원 | 최저가격 | (23%)46,729,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)9,126,800원 | 청구금액 | 82,318,863원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.13 | (45%)91,268,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.24 | (36%)73,014,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.19 | (29%)58,411,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.30 | (23%)46,729,000원 | 진행 |
물건 사진 (26장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 광양시 광양읍 남문길 95-3 | 대 | 284㎡ (85.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 광양시 광양읍 남문길 95-3 (전라남도 광양시 남문길 95-3) | 블록구조 · (제1종근린생활시설) | 85.95㎡ (26.0평) | 일괄평가 (대장연면적 80.33㎡) | 일괄매각 1.일괄매각 2.건물은 현황 공실 상태임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 284㎡ (85.9평) 건물: 85.95㎡ (26.0평) | 203,722,660원 | |||
목조 기와지붕 단층 점포로서, 외벽 : 몰탈위 페인트등 마감, 내벽 : 벽지등 마감, 창호 : 목재 창호임. 기호3(나)는 블록조 스레트지붕 단층 점포로서, 외벽 : 몰탈위 페인트등 마감, 내벽 : 벽지등 마감, 창호 : 샷시창호임. 기호4(다)는 블록조 스레이트지붕 단층 경기장으로서, 외벽 : 몰탈위 페인트등 마감, 내벽 : 벽지등 마감, 창호 : 목재 창호임. 기호2(가)~기호4(다)는 건축물대장상, 기호
본건은 전라남도 광양시 광양읍 읍내리 소재 광양문화원 남서측 인근에 위치하며, 주위에 근린생활시설, 주택 등이 소재함. 본건 인근까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통시 됨. 사다리형 평지로서, 건부지로 이용중임. 본건 북측으로 진입로 소재함. 도시지역, 일반상업지역,가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> -- -- -- 기호2(가)는
일괄매각 1.일괄매각 2.건물은 현황 공실 상태임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 99.1740 ㎡ | 전입: 2025-07-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 옴팜이엔지 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2025-07-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-06-19 | 소유권 | 남OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-09-16 | 강제경매 | 손OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각 1.일괄매각 2.건물은 현황 공실 상태임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 광양시 광양읍 남문길 95-3 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 80.33㎡ (24.3평) | 건축면적 | 80.33㎡ (24.3평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 제1종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | 1966 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광양시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광양시세무서 | 광양시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 광양읍 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 광양시 광양읍 남문길 95-3 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 372만원 | 1억 6,705만원 | 82% | 6.2명 | 1억 6,705만원 |
| 최근 3개월 | 2억 372만원 | 1억 6,501만원 | 81% | 5.8명 | 1억 6,501만원 |
| 최근 6개월 | 2억 372만원 | 1억 6,297만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,297만원 |
| 최근 12개월 | 2억 372만원 | 1억 6,094만원 | 79% | 5.1명 | 1억 6,094만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,336만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,187만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,028만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,874만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,523만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,756만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 2건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 26장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 77.1% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 10km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52191 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 순천시 해룡면 기적의도서관길 90 (부영3차아파트) | 2026.08.31 | 5,300만원 | 3,359만원 | 63.4% | 매각 |
| 2025타경51757 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 순천시 장선배기2길 9-11 (조례동) | 2026.09.07 | 12억 3,260만원 | 4억 7,820만원 | 38.8% | 매각 |
| 2025타경51650 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 순천시 풍덕주택1길 45 (풍덕동) | 2026.04.20 | 1억 1,899만원 | 6,663만원 | 56% | 매각 |
| 2025타경51650 | 근린상가 | 전라남도 순천시 풍덕주택1길 45 (풍덕동) | 2026.04.20 | 1억 1,899만원 | 6,663만원 | 56% | 매각 |
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