2025타경102219
유찰 8회지분매각✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.18 (제4별관제211호법정(2층))||
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| 소재지 | 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 (봉천동, 아르떼빌) [도로명] (봉천동,아르떼빌) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 |
| 토지면적 | 228㎡ (69.0평) | 건물면적 | 16.41㎡ (5.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 279,000,000원 | 최저가격 | (51%)142,848,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)14,284,800원 | 청구금액 | 324,314,109원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.08.05 | (100%)279,000,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.09.09 | (80%)223,200,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.10.14 | (64%)178,560,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.11.18 | (51%)142,848,000원 | 진행 |
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물건 사진 (18장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 (봉천동, 아르떼빌) | 대 (제1종일반주거지역) | 228㎡ (69.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,817,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 (봉천동, 아르떼빌) ((봉천동,아르떼빌)) | 철근콘크리트구조 | 16.41㎡ (5.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 228㎡ (69.0평) 건물: 16.41㎡ (5.0평) | 279,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2021-06-10) 외 벽 : 석재타일 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 마감 등임. 다세대주택으로 이용중임. (상세 이용내역은 후첨 '내부구조도' 참조바람.) 위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 소화설비, 승강기설비, 보안설비(공동현관 등) 등이 설치되어 있음. 세장형 완경사지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 본건 북측으로 노폭 약 6m 도로에 접함. 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '인헌고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경 보통임. 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 마을버스 등이 정차하는 버스정류장이 소재하는 등 교통여건 양호함.
[참고사항]
임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2025-01-15|배당요구종기일 : 2025.05.15
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주택도시보증공사(임차인:김OO) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-09-27 확정: 2021-08-23 배당: 2025-05-15 | 보: 2억 9,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-09-27 확정: 2021-08-23 배당: 2023-10-16 | 보: 2억 9,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-09-27 확정: 2021-08-23 배당: - | 보: 2억 9,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-09-27 확정: 2021-08-23 배당: 2025-05-15 | 보: 2억 9,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-04-05 확정: 2024-04-05 배당: 2024-04-05 | 보: 2,024만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2024-04-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인7 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 35억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 47억 9,024만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2025.01.15.(압류)|청구/채권금액 : 324,314,109원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-09-28 | 소유권 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-09-28 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2023-10-16 | 임차권설정 | 김OO | 295,000,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2025-01-15 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 5 | 2025-02-24 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-04-11 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 (봉천동, 아르떼빌) | 대지면적 | 228㎡ (69.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 16.41㎡ (5.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 7.2% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 관악구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 관악구세무서 | 관악구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 인헌길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 (봉천동, 아르떼빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 7,900만원 | 2억 2,878만원 | 82% | 6.2명 | 2억 2,878만원 |
| 최근 3개월 | 2억 7,900만원 | 2억 2,599만원 | 81% | 5.8명 | 2억 2,599만원 |
| 최근 6개월 | 2억 7,900만원 | 2억 2,320만원 | 80% | 5.4명 | 2억 2,320만원 |
| 최근 12개월 | 2억 7,900만원 | 2억 2,041만원 | 79% | 5.1명 | 2억 2,041만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 4,421만원
최저매각가 대비 +136만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수42.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수75점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수64.908점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 4,284만원
- 예상 대출액
- 7,142만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,099만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 5,427만원
- 예상 대출액
- 9,256만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,140만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 6,570만원
- 예상 대출액
- 1억 770만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,781만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 18장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 8회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 72.65%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경103386 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 승방4길 26 (남현동) | 2026.06.16 | 1억 1,000만원 | 1억 1,000만원 | 100% | 매각 |
| 2025타경104368 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 남부순환로 1845 (봉천동) | 2026.09.03 | 2억 5,000만원 | 1억 9,203만원 | 76.8% | 매각 |
| 2024타경125725 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 행운1마길 16 (봉천동) | 2026.05.28 | 1억 3,000만원 | 9,446만원 | 72.7% | 매각 |
| 2024타경113586 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 청룡1길 42 (봉천동) | 2026.04.21 | 1억 2,500만원 | 2,100만원 | 16.8% | 매각 |
| 2025타경102085 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 청룡4길 32 (봉천동) | 2026.04.23 | 8,200만원 | 7,442만원 | 90.8% | 매각 |
| 2024타경125480 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 청룡4길 32 (봉천동) | 2026.04.21 | 7,900만원 | 7,893만원 | 99.9% | 매각 |
| 2025타경102737 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13 (신림동, 태양오피스텔) | 2026.10.15 | 2억 1,500만원 | 1억 7,116만원 | 79.6% | 매각 |
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