2025타경4024
유찰 2회지분매각| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 270-1 아주그랜드맨션 나동 5층 502호 [도로명] 경상북도 포항시 남구 문덕로12번길 9-2 (아주그랜드맨션) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 등기사항전부증명서에는 5층이나 집합건축물대장에는 4층이며 실제 4층임 |
| 토지면적 | 769.1㎡ (232.7평) | 건물면적 | 76.41㎡ (23.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 64,000,000원 | 최저가격 | (24%)15,366,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)6,400,000원 | 청구금액 | 43,957,245원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.22 | (100%)64,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.20 | (70%)44,800,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.24 | (49%)31,360,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.21 | (34%)21,952,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.26 | (24%)15,366,000원 | 진행 |
물건 사진 (10장)
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 270-1 아주그랜드맨션 나동 5층 502호 | 대 | 769.1㎡ (232.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 270-1 아주그랜드맨션 나동 5층 502호 (문덕로12번길 9-2 (아주그랜드맨션)) | 철근콘크리트조 · 지상4층 | 76.41㎡ (23.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 등기사항전부증명서에는 5층이나 집합건축물대장에는 4층이며 실제 4층임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 769.1㎡ (232.7평) 건물: 76.41㎡ (23.1평) | 64,000,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 4층 502호로서 외벽: 외장타일 치장붙임 내벽: 벽지 및 타일 붙임 바닥: 장판지 깔기, 타일 붙임 창호: 칼라알미늄삿시 유리창입니다. 다세대주택으로 이용 중이고 내부구조는 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등인 것으로 탐문조사됩니다. 급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 있습니다. 가장형 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 다세대주택부지로 이용 중입니다. 북측 및 동측으로 폭 8미터, 서측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다. 도시지역, 제2
포항시 남구 오천읍 원리 소재 '원동초등학교' 남측 인근에 위치하는 아주그랜드맨션 다세대주택 제나동 제4층 제502호 단위세대이며, 부근은 간선도로 후면의 기존주택지대로서 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고, 획지와 가로망이 정비되어 있습니다. 간선대로 인근에 소재하고 노선버스승강장이 가까이 있어 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 용이합니다.
등기사항전부증명서에는 5층이나 집합건축물대장에는 4층이며 실제 4층임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-08-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 502호 | 전입: 2023-08-09 확정: 2023-08-07 배당: 2025-10-01 | 보: 1,700만원 월: 250,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1,700만원 월: 250,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2014-03-19 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 43,957,245원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
등기사항전부증명서에는 5층이나 집합건축물대장에는 4층이며 실제 4층임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 270-1 아주그랜드맨션 나동 5층 502호 | 대지면적 | 769.1㎡ (232.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 76.41㎡ (23.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 9.9% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 포항시 관할 등기소 (포항지원) | 포항지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상북도 관할 지방국세청 | 경상북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 포항시세무서 | 포항시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 남구 행정복지센터(주민센터) | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 270-1 아주그랜드맨션 나동 5층 502호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6,400만원 | 5,248만원 | 82% | 6.2명 | 5,248만원 |
| 최근 3개월 | 6,400만원 | 5,184만원 | 81% | 5.8명 | 5,184만원 |
| 최근 6개월 | 6,400만원 | 5,120만원 | 80% | 5.4명 | 5,120만원 |
| 최근 12개월 | 6,400만원 | 5,056만원 | 79% | 5.1명 | 5,056만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 90점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 768만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,585만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 995만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,482만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,158만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,443만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
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