2025타경878
유찰 4회지분매각| 소재지 | 인천광역시 검단구 보듬5로 13 (오류동) [도로명] 인천광역시 서구 보듬5로 13 (오류동,검단종합공구상가) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 집합건축물대장상 일반음식점으로 이용중임 |
| 토지면적 | 7,919.6㎡ (2395.7평) | 건물면적 | 411.6㎡ (124.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 752,000,000원 | 최저가격 | (24%)180,555,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)18,055,500원 | 낙찰가격 | 212,200,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.01 | (34%)257,936,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.04 | (24%)180,555,000원 | 매각 |
| 6회 | 2026.10.14 | (24%)180,555,000원 | 변경 |
| 7회 | 2026.11.19 | (24%)180,555,000원 | 진행 |
물건 사진 (40장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 검단구 보듬5로 13 (오류동) | 대 (준공업지역) | 7,919.6㎡ (2395.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,605,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 검단구 보듬5로 13 (오류동) (인천광역시 서구 보듬5로 13 (오류동,검단종합공구상가)) | 철근콘크리트구조 · (판매시설) | 411.6㎡ (124.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 집합건축물대장상 일반음식점으로 이용중임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 7,919.6㎡ (2395.7평) 건물: 411.6㎡ (124.5평) | 752,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일:2012.08.31) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 창호: 샷시창호 등으로 조사됨. 집합건축물대장상 일반음식점으로 이용중임. (현장 간판상으로는 '명품 부대찌개 & 해장국'으로 이용 중임.) 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음. 2필1단의 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 상점(검단종합공구상가)의 건부지로 이 용중임. 본건 북동측으로 광대로, 북서측으로 중로의 포장도로가 각각 소재함. <오류동 1640-2> 준공업지역 , 지구단위계획구역(뷰티풀파크) , 광로3류(
본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '검단산업단지' 내에 위치하며, 인근 일대는 북동측 대로변으로 근린생활시설, 공구상가, 일반음식점 등이 소재하는 상가지대이고, 후면으로는 중,소규모의 공장 등이 소재하는 검단산업단지임. 본 건까지 차량 출입 원활하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 바, 제반 대중교통 사정은 보통시 됨.
집합건축물대장상 일반음식점으로 이용중임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2015-07-28 | 소유권 | 허OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2015-07-28 | 근저당권 | (OOOOOO | 900,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-12-13 | 가압류 | 삼OO | 20,361,687원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-03-14 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
집합건축물대장상 일반음식점으로 이용중임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 검단구 보듬5로 13 (오류동) | 대지면적 | 7,919.6㎡ (2395.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 411.6㎡ (124.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 5.2% |
| 주용도 | 판매시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2012-08-31 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 검단구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 검단구세무서 | 검단구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 보듬5로 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 검단구 보듬5로 13 (오류동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7억 5,200만원 | 6억 1,664만원 | 82% | 6.2명 | 6억 1,664만원 |
| 최근 3개월 | 7억 5,200만원 | 6억 912만원 | 81% | 5.8명 | 6억 912만원 |
| 최근 6개월 | 7억 5,200만원 | 6억 160만원 | 80% | 5.4명 | 6억 160만원 |
| 최근 12개월 | 7억 5,200만원 | 5억 9,408만원 | 79% | 5.1명 | 5억 9,408만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9,027만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 26만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 1,699만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,814만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 3,613만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,360만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 60장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경7811 | 오피스텔 | 인천광역시 검단구 가람로 14 (오류동) | 2026.10.06 | 9,900만원 | 4,100만원 | 41.4% | 매각 |
| 2025타경841 | 오피스텔 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 이젠몰 다동 10층1027호 | 2026.09.03 | 5,100만원 | 2,088만원 | 40.9% | 매각 |
| 2024타경516131 | 오피스텔 | 인천광역시 검단구 검단로459번길 4 (왕길동) | 2026.02.05 | 1억 900만원 | 4,890만원 | 44.9% | 매각 |
| 2026타경500461 | 오피스텔 | 인천광역시 검단구 검단로459번길 4 (왕길동) | 2026.07.29 | 6,000만원 | 4,300만원 | 71.7% | 매각 |
| 2024타경516131 | 오피스텔 | 인천광역시 검단구 검단로459번길 4 (왕길동) | 2026.04.21 | 1억 900만원 | 3,827만원 | 35.1% | 매각 |
| 2025타경507890 | 오피스텔 | 인천광역시 검단구 검단로459번길 4 (왕길동) | 2026.09.01 | 9,500만원 | 2,811만원 | 29.6% | 매각 |
| 2025타경507940 | 오피스텔 | 인천광역시 검단구 검단로459번길 4 (왕길동) | 2026.06.24 | 9,200만원 | 3,421만원 | 37.2% | 매각 |
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