2025타경104499
유찰 2회| 소재지 | 서울특별시 종로구 평창동 386-7 [도로명] [토지 대 119㎡] | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각 |
| 토지면적 | 801㎡ (242.3평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 4,018,640,000원 | 최저가격 | (80%)3,214,912,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)401,864,000원 | 청구금액 | 3,903,316,402원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.23 | (100%)4,018,640,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.28 | (80%)3,214,912,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.01 | (64%)2,571,929,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.11.10 | (80%)3,214,912,000원 | 진행 |
물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 종로구 평창동 386-7 | 대 (제1종전용주거지역) | 801㎡ (242.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,435,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 종로구 평창동 386-7 ([토지 대 119㎡]) | 대지 | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 801㎡ (242.3평) 건물: - | 4,018,640,000원 | |||
본건은 서울특별시 종로구 평창동 소재 "후창공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 고급 단독주택 등이 밀집한 주거지대임. 본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건 보통시됨. 기호(1): 사다리형 고지로서, 주거나지 상태임. 기호(2): 부정형 고지로서, 주거나지 상태임. 기호(3): 세장형 고지로서, 주거나지 상태임. 기호(1~3): 본건 남측으로 노폭 8m 내외의 포장도로와 접함. 기호(1): 도시지역, 제1종전용주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 일단의주택단지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~
일괄매각
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-06-17 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 3,903,316,402원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 종로구 평창동 386-7 | 대지면적 | 801㎡ (242.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 대지 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 종로구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 종로구세무서 | 종로구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 평창동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 종로구 평창동 386-7 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 40억 1,864만원 | 32억 9,528만원 | 82% | 6.2명 | 32억 9,528만원 |
| 최근 3개월 | 40억 1,864만원 | 32억 5,509만원 | 81% | 5.8명 | 32억 5,509만원 |
| 최근 6개월 | 40억 1,864만원 | 32억 1,491만원 | 80% | 5.4명 | 32억 1,491만원 |
| 최근 12개월 | 40억 1,864만원 | 31억 7,472만원 | 79% | 5.1명 | 31억 7,472만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 32점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 16억 745만원
- 필요 현금(실투자)
- 16억 5,082만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 20억 8,326만원
- 필요 현금(실투자)
- 14억 3,503만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 24억 2,404만원
- 필요 현금(실투자)
- 13억 5,427만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경102742 | 토지·임야 | 서울특별시 종로구 평창동 425-12 | 2026.05.06 | 19억 9,511만원 | 7억 2,000만원 | 36.1% | 매각 |
| 2020타경107804 | 토지·임야 | 서울특별시 종로구 평창동 425-2 | 2026.08.04 | 353억 4,110만원 | 101억 3,063만원 | 28.7% | 매각 |
| 2025타경50229 | 토지·임야 | 서울특별시 서대문구 세검정로4길 101-4 (홍제동) | 2026.10.06 | 2억 7,740만원 | 1억 5,832만원 | 57.1% | 매각 |
| 2025타경51629 | 토지·임야 | 서울특별시 은평구 녹번동 35-132 | 2026.05.12 | 3,483만원 | 2,789만원 | 80.1% | 매각 |
| 2024타경110227 | 토지·임야 | 서울특별시 성북구 정릉로 264-2 (정릉동) | 2026.07.28 | 18억 5,010만원 | 6억 3,941만원 | 34.6% | 매각 |
| 2025타경52287 | 토지·임야 | 서울특별시 은평구 역촌동 80-24 | 2026.10.13 | 4,085만원 | 1,869만원 | 45.8% | 매각 |
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