2024타경346
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 충청남도 공주시 우성면 72-4 [도로명] 충청남도 공주시 월미농공단지길 45-19 (주건축물제1동) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | * 일괄매각. 현황 식품가공공장 및 사무실. * 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 포함(소재불명 2점 제외, 중복 물건 등 감정평가서 참조). 제시외 차양, 수목, 관정(신고내역 확인불가, 관정공은 있으나 모터 및 인버터 등 제거상태), 수변전설비, 온수보일러, 컴프레샤, 야채절단기 각 매각 포함. * 이동 용이한 제시외 컨테이너(감정평가서상 ㅁ), 타인 소유 가스저장탱크 각 매각에서 제외. |
| 토지면적 | 7,097㎡ (2146.8평) | 건물면적 | 942.7㎡ (285.2평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,862,207,300원 | 최저가격 | (34%)981,737,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)98,173,700원 | 청구금액 | 59,926,438원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.05.12 | (70%)2,003,545,100원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.23 | (49%)1,402,481,500원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.04 | (34%)981,737,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.10.27 | (34%)981,737,000원 | 진행 |
물건 사진 (44장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 공주시 우성면 72-4 | 공장용지 (계획관리지역) | 7,097㎡ (2146.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 107,300원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 공주시 우성면 72-4 (충청남도 공주시 월미농공단지길 45-19 (주건축물제1동)) | 일반철골구조 · (공장) | 942.7㎡ (285.2평) | 토지·건물 일괄평가 | * 일괄매각. 현황 식품가공공장 및 사무실. * 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 포함(소재불명 2점 제외, 중복 물건 등 감정평가서 참조). 제시외 차양, 수목, 관정(신고내역 확인불가, 관정공은 있으나 모터 및 인버터 등 제거상태), 수변전설비, 온수보일러, 컴프레샤, 야채절단기 각 매각 포함. * 이동 용이한 제시외 컨테이너(감정평가서상 ㅁ), 타인 소유 가스저장탱크 각 매각에서 제외. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 7,097㎡ (2146.8평) 건물: 942.7㎡ (285.2평) | 2,862,207,300원 | |||
기평가 '미래새한 2403-41-11002호' 참고 기평가 '미래새한 2403-41-11002호' 참고 기평가 '미래새한 2403-41-11002호' 참고 구조, 규격, 형식, 제작일 등으로 보아 관리상태 및 현상 등은 보통임. 구조, 규격, 형식, 제작일 등으로 보아 관리상태 및 현상 등은 보통이하 임. 감정평가의견 '그 밖의 사항' 참조
* 일괄매각. 현황 식품가공공장 및 사무실. * 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 포함(소재불명 2점 제외, 중복 물건 등 감정평가서 참조). 제시외 차양, 수목, 관정(신고내역 확인불가, 관정공은 있으나 모터 및 인버터 등 제거상태), 수변전설비, 온수보일러, 컴프레샤, 야채절단기 각 매각 포함. * 이동 용이한 제시외 컨테이너(감정평가서상 ㅁ), 타인 소유 가스저장탱크 각 매각에서 제외.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2019-10-04 | 근저당권 | 남OO | 1,428,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-11-09 | 근저당권 | 남OO | 492,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-02-15 | 근저당권 | 임OO | 195,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-03-20 | 근저당권 | 천OO | 250,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2023-07-13 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 7 | 2023-08-24 | 가압류 | 충OO | 50,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2023-11-03 | 가압류 | 근OO | 27,541,370원 | 소멸 | - |
| 9 | 2024-02-05 | 가압류 | 신OO | 14,632,241원 | 소멸 | - |
| 10 | 2024-03-04 | 강제경매 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2024-04-19 | 가압류 | (OOOOOOO | 4,599,000원 | 소멸 | - |
| 12 | 2024-04-19 | 가압류 | 김OO | 7,260,000원 | 소멸 | - |
| 13 | 2024-05-07 | 가압류 | 송OO | 7,855,930원 | 소멸 | - |
| 14 | 2024-05-17 | 가압류 | 중OO | 84,260,559원 | 소멸 | - |
| 15 | 2024-06-26 | 가압류 | (OOOOOOOOOOO | 27,000,000원 | 소멸 | - |
| 16 | 2024-07-02 | 압류 | 공OO | - | 소멸 | - |
| 1 | - | 소유권 | 농OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
* 일괄매각. 현황 식품가공공장 및 사무실. * 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 포함(소재불명 2점 제외, 중복 물건 등 감정평가서 참조). 제시외 차양, 수목, 관정(신고내역 확인불가, 관정공은 있으나 모터 및 인버터 등 제거상태), 수변전설비, 온수보일러, 컴프레샤, 야채절단기 각 매각 포함. * 이동 용이한 제시외 컨테이너(감정평가서상 ㅁ), 타인 소유 가스저장탱크 각 매각에서 제외.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 공주시 우성면 72-4 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 942.7㎡ (285.2평) | 건축면적 | 942.7㎡ (285.2평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 공장 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2019-09-09 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 공주시 관할 등기소 (공주지원) | 공주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 공주시세무서 | 공주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 우성면 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 공주시 우성면 72-4 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 28억 6,220만원 | 23억 4,700만원 | 82% | 6.2명 | 23억 4,700만원 |
| 최근 3개월 | 28억 6,220만원 | 23억 1,838만원 | 81% | 5.8명 | 23억 1,838만원 |
| 최근 6개월 | 28억 6,220만원 | 22억 8,976만원 | 80% | 5.4명 | 22억 8,976만원 |
| 최근 12개월 | 28억 6,220만원 | 22억 6,114만원 | 79% | 5.1명 | 22억 6,114만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 16건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4억 9,086만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 966만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6억 3,616만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 4,377만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7억 4,022만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 1,911만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 16건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 44장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 16건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
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