2025타경10756
유찰 6회지분매각| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉로16가길 5 (개봉동, 메인하우스) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ["선순위임차인", "임차권등기", "지분매각", "대항력포기", "대항력", "특별매각조건", "위반건축물", "가처분"] |
| 토지면적 | 313.3㎡ (94.8평) | 건물면적 | 50.22㎡ (15.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 310,000,000원 | 최저가격 | (26%)81,265,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)19,840,000원 | 청구금액 | 317,777,658원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.21 | (51%)158,720,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.20 | (41%)126,976,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.29 | (33%)101,581,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.29 | (26%)81,265,000원 | 진행 |
물건 사진 (12장)
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 구로구 개봉로16가길 5 (개봉동, 메인하우스) | 대 (제3종일반주거지역) | 313.3㎡ (94.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,378,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 구로구 개봉로16가길 5 (개봉동, 메인하우스) | 철근콘크리트구조 | 50.22㎡ (15.2평) | 토지·건물 일괄평가 | ["선순위임차인", "임차권등기", "지분매각", "대항력포기", "대항력", "특별매각조건", "위반건축물", "가처분"] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 313.3㎡ (94.8평) 건물: 50.22㎡ (15.2평) | 310,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2018.09.18.) 외벽 : 타일 붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등임. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)(거실 및 주방, 화장실, 방3 등)임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람. 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음. 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 세
본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개봉초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 본건 인근에 수도권 지하철 1호선 '개봉역' 및 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.
["선순위임차인", "임차권등기", "지분매각", "대항력포기", "대항력", "특별매각조건", "위반건축물", "가처분"]
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-02-03 확정: 2021-12-16 배당: 2024-02-15 | 보: 2억 8,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-02-03 확정: 2021-12-16 배당: - | 보: 2억 8,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-02-03 확정: 2021-12-16 배당: 2024-02-15 | 보: 2억 8,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 8억 5,500만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-03-15 | 소유권 | 조OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-12-08 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2023-06-01 | 압류 | 구OO | - | 소멸기준 | - |
| 4 | 2023-07-07 | 압류 | 양OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-02-15 | 임차권설정 | 김OO | 285,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-05-07 | 압류 | 구OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-04-23 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-07-02 | 강제경매 | 한OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
["선순위임차인", "임차권등기", "지분매각", "대항력포기", "대항력", "특별매각조건", "위반건축물", "가처분"]
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (개봉동, 메인하우스)
| 단지명 | (개봉동, 메인하우스) | 총 세대수 | 13세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 6층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 구로구 개봉로16가길 5 (개봉동, 메인하우스) | 대지면적 | 313.3㎡ (94.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 50.22㎡ (15.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 16.0% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2018-09-18 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 구로구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 구로구세무서 | 구로구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 개봉로16가길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 구로구 개봉로16가길 5 (개봉동, 메인하우스) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 1,000만원 | 2억 5,420만원 | 82% | 6.2명 | 2억 5,420만원 |
| 최근 3개월 | 3억 1,000만원 | 2억 5,110만원 | 81% | 5.8명 | 2억 5,110만원 |
| 최근 6개월 | 3억 1,000만원 | 2억 4,800만원 | 80% | 5.4명 | 2억 4,800만원 |
| 최근 12개월 | 3억 1,000만원 | 2억 4,490만원 | 79% | 5.1명 | 2억 4,490만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,063만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,952만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,265만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,407만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,127만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,203만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 36장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 73.8% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12082 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 개봉로16길 30-6 (개봉동, 로얄하이츠) | 2026.05.14 | 2억 8,600만원 | 2억 3,111만원 | 80.8% | 매각 |
| 2025타경10917 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 개봉로12길 9-22 (개봉동, 원창 아트빌2) | 2026.05.28 | 2억 2,200만원 | 1억 6,164만원 | 72.8% | 매각 |
| 2025타경10595 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 개봉로12길 9-22 (개봉동, 원창 아트빌2) | 2026.04.28 | 2억 3,100만원 | 1억 7,295만원 | 74.9% | 매각 |
| 2025타경12086 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 개봉로18길 29-19 (개봉동, 마이빌3차) | 2026.08.07 | 2억 1,000만원 | 1억 4,388만원 | 68.5% | 매각 |
| 2025타경12897 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 개봉로18길 29-19 (개봉동, 마이빌3차) | 2026.07.20 | 2억 6,000만원 | 2억 800만원 | 80% | 매각 |
| 2025타경11411 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 개봉로12길 9-14 (개봉동, 위하우스) | 2026.06.10 | 3억 400만원 | 2억 4,771만원 | 81.5% | 매각 |
| 2025타경12535 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 개봉로12길 10-6 (개봉동, 준하우스) | 2026.05.12 | 2억 800만원 | 1억 7,000만원 | 81.7% | 매각 |
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