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대한민국 법원경매정보 기반
제이옥션JAUCTION COURT DATA
관련물건번호 (1건)

2025타경8694

유찰 4회제시외건물포함지분매각
매각기일:2026.11.10 (제101호법정)|담당계:제주지방법원 경매3계 (064-729-2153)|배당종기일:2025.12.08
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소재지
제주특별자치도 서귀포시 중앙로 68 (서귀동)
[도로명] 제주특별자치도 서귀포시 중앙로 68
경매구분부동산임의경매
물건종류주택접수/개시결정-매각물건일괄매각, 목록2. 지분매각, 제시외 건물(1-1, 3-1~3-4, 4-1~4-5) 포함 - 일괄매각 - 목록2. 지분매각 - 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ~ㅊ) 포함 - 목록1,2 지상에 소재하는 조경수, 담장, 대문 등은 토지에 포함하여 평가 - 목록3. 공부상 용도가 창고, 사무실, 주택으로 되어 있으나, 현황은 주택임 - 목록4. 2층 공부상 면적은 68.13㎡이나, 실측면적은 약 79㎡임
토지면적555㎡ (167.9평)건물면적110.45㎡ (33.4평) (제시외 건물 포함)소유자송OO
감정가격2,475,571,700원최저가격
(24%)594,385,000원
채무자송OO (채무자겸소유자)
입찰보증금
(10%)59,438,500원
청구금액1,264,000,000원채권자금융기관/신청채권자
■

매각 물건 현황

감정기관 : 법원 지정 감정평가법인 · 개별공시지가(2026) : 1,082,000원/㎡ / 사용승인·보존 : 1978-05-22
목록소재지 · 지번용도 · 구조 · 내역면적감정가 · 단가비고
토지 1제주특별자치도 서귀포시 중앙로 68 (서귀동)대 (일반상업지역)555㎡ (167.9평)토지·건물 일괄평가공시지가 1,082,000원/㎡매각포함
건물 2제주특별자치도 서귀포시 중앙로 68 (서귀동) (제주특별자치도 서귀포시 중앙로 68)벽돌구조 · (창고)110.45㎡ (33.4평)일괄평가 (대장연면적 160.76㎡)일괄매각, 목록2. 지분매각, 제시외 건물(1-1, 3-1~3-4, 4-1~4-5) 포함 - 일괄매각 - 목록2. 지분매각 - 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ~ㅊ) 포함 - 목록1,2 지상에 소재하는 조경수, 담장, 대문 등은 토지에 포함하여 평가 - 목록3. 공부상 용도가 창고, 사무실, 주택으로 되어 있으나, 현황은 주택임 - 목록4. 2층 공부상 면적은 68.13㎡이나, 실측면적은 약 79㎡임
총 감정가격 합계토지: 555㎡ (167.9평)
건물: 110.45㎡ (33.4평)
2,475,571,700원
[현황 · 위치 및 주변환경]

기호(1, 2)는 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀중앙초등학교' 남서측 인근에 위치 하며, 일대는 상업지대로 근린생활시설, 단독주택, 공동주택등이 혼재합니다. 기호(1, 2)는 연접한 토지로, 기호(2)까지 차량의 통행이 용이하고, 시내중심가에 위치하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 편리합니다. - 기호(1): 자루형의 토지로, 인접도로와 대체로 등고·평탄하고 주거용 건부지로 이용중입 니다. - 기호(2): 세로장장방형의 토지로, 인접도로와 대체로 등고·평탄하고 주거용 건부지로 이 용중입니다. 기호(1, 2)는 연접한 토지로, 기호(2) 서측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다. - 기호(1): 일반상업지역, 고도지구(40m이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제 한구역(2023. 10. 20. 고시), 역사문화환경보존지역(무태장어서식지), 역사문화 환경보전지역(2023-12-29), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지

[참고사항]

일괄매각, 목록2. 지분매각, 제시외 건물(1-1, 3-1~3-4, 4-1~4-5) 포함 - 일괄매각 - 목록2. 지분매각 - 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ~ㅊ) 포함 - 목록1,2 지상에 소재하는 조경수, 담장, 대문 등은 토지에 포함하여 평가 - 목록3. 공부상 용도가 창고, 사무실, 주택으로 되어 있으나, 현황은 주택임 - 목록4. 2층 공부상 면적은 68.13㎡이나, 실측면적은 약 79㎡임

■

임차인 현황

말소기준일(소액) : 2021-08-10|배당요구종기일 : 2025.12.08
임차인 / 대항력점유부분 / 기간전입 / 확정 / 배당보증금 / 차임권리분석비고
정OO
대항력 없음
주거
전입: 2007-02-26
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
계 (1건)-
보: 0원
인수총액 0원-
■

등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2021.08.10.근저당권|청구/채권금액 : 1,264,000,000원
순번접수일자등기목적 / 권리종류권리자 (채권자)채권금액소멸여부비고
12021-08-10근저당권선순위 권리자-말소말소기준권리 (최선순위)
2-경매개시결정(신청채권)신청채권자1,264,000,000원소멸경매신청 채권청구액
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■

주의사항 및 매각조건

일괄매각, 목록2. 지분매각, 제시외 건물(1-1, 3-1~3-4, 4-1~4-5) 포함 - 일괄매각 - 목록2. 지분매각 - 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ~ㅊ) 포함 - 목록1,2 지상에 소재하는 조경수, 담장, 대문 등은 토지에 포함하여 평가 - 목록3. 공부상 용도가 창고, 사무실, 주택으로 되어 있으나, 현황은 주택임 - 목록4. 2층 공부상 면적은 68.13㎡이나, 실측면적은 약 79㎡임

■

당사자 내역

채권자금융기관/신청채권자채무자송OO (채무자겸소유자)
소유자송OO관련사건대법원 나의사건검색 ↗
■

국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
■

체납 내역 (관리비 등)

조사일자체납금액비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수
■

건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치제주특별자치도 서귀포시 중앙로 68 (서귀동)대지면적-
연면적160.76㎡ (48.6평)건축면적110.45㎡ (33.4평)건폐율 / 용적률- / -
주용도창고주구조 / 층수벽돌구조사용승인일자1978-05-22
■

관할 행정기관 안내

기관구분기관명소재지 주소대표전화관할구역/바로가기
등기소서귀포시 관할 등기소 (제주지방법원)제주지방법원 경매집행관실 등기국(과)법원 안내 대표전화홈페이지 ↗
지방국세청제주특별자치도 관할 지방국세청제주특별자치도 지방국세청 청사국번없이 126홈페이지 ↗
관할세무서서귀포시세무서서귀포시 관내 세무서국번없이 126 (국세상담센터)홈페이지 ↗
행정복지센터중앙로 행정복지센터(주민센터)제주특별자치도 서귀포시 중앙로 68 (서귀동)관할 시·군·구 대표전화홈페이지 ↗
■

법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간평균감정가평균매각가평균매각가율평균입찰자수예상매각가 (추정)
최근 1개월24억 7,557만원20억 2,996만원82%6.2명20억 2,996만원
최근 3개월24억 7,557만원20억 521만원81%5.8명20억 521만원
최근 6개월24억 7,557만원19억 8,045만원80%5.4명19억 8,045만원
최근 12개월24억 7,557만원19억 5,570만원79%5.1명19억 5,570만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
18억 9,288만원
최저매각가 대비 +1억 5,998만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수17.46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수68.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수51.325점
가격 매력도 및 안정성 종합
모델: taxonomy_median_baseline유사 표본: 341건 학습
* AI 분석은 참고용 통계 지표이며 법적 보증을 하지 않습니다.

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표
R4전문가 검토 권장

위험도 점수: 98점 / 100점

자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.

핵심 주의 요인 (6건)

입찰 전 우선 소명 대상
등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

임차·점유 정보 확인 필요주의

임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.

비소멸 권리 신호확인

수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.

감정평가서 확인 필요확인

법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 4회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금
보수 시나리오
5억 9,438만원
예상 대출액
2억 9,719만원
필요 현금(실투자)
3억 1,173만원
가정 조건
LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
6억 4,193만원
예상 대출액
3억 8,516만원
필요 현금(실투자)
2억 7,183만원
가정 조건
LTV 60%
공격 시나리오
6억 8,948만원
예상 대출액
4억 4,816만원
필요 현금(실투자)
2억 5,690만원
가정 조건
LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트
권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유확인 필요

임차·점유 데이터 1건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 1장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

  • 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
  • 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
  • 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장
  1. 1

    등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.

    근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

  2. 2

    전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.

    근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.

  3. 3

    비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.

    근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.

  4. 4

    감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.

    근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석
인근 매각표본 7건 분석
평균 낙찰가율 52.6%
최고 71.4% · 최저 29.2%
50%100%평균45%09/0842%07/1449%07/2829%07/2171%04/2165%08/0468%10/20
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)

최근 매각 일자순
사건번호물건용도소재지매각일자감정가낙찰가낙찰가율결과
2025타경1080단독·다가구제주특별자치도 서귀포시 태평로439번길 46 (서귀동)2026.09.0811억 9,992만원5억 3,699만원44.8%매각
2025타경1221단독·다가구제주특별자치도 서귀포시 동홍동 192-192026.07.146억 9,536만원2억 9,100만원41.8%매각
2025타경8713단독·다가구제주특별자치도 서귀포시 516로 23 (동홍동)2026.07.2813억 934만원6억 3,800만원48.7%매각
2024타경11483단독·다가구제주특별자치도 서귀포시 인정오름로85번길 58-11 (토평동)2026.07.2112억 3,962만원3억 6,170만원29.2%매각
2024타경27822단독·다가구제주특별자치도 서귀포시 보목로70번길 33-5 (보목동)2026.04.212억 5,535만원1억 8,220만원71.4%매각
2025타경1554단독·다가구제주특별자치도 서귀포시 신동로27번길 6-6 (서호동)2026.08.046억 6,300만원4억 3,000만원64.9%매각
2025타경8222단독·다가구제주특별자치도 서귀포시 보목포로 93 (보목동)2026.10.2019억 5,537만원13억 2,000만원67.5%매각

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    5억 7,865만원
    매각기일
    2026.11.03
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    4억 5,953만원
    매각기일
    2026.10.27