2025타경100501
유찰 4회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 부산광역시 서구 까치고개로 189 (아미동2가) [도로명] 부산광역시 서구 까치고개로 189 (아미동2가,일광) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 본건 내 제시외건물은 불법건축물로서 향후 철거시 철거비용 및 보수비등을 감안하여 최저매각가격산정함. - 제시외 복층건물을 포함한 재감정 금액은 357,128,000원으로 평가됨. - 경매 진행 및 응찰시 감정재평가서 확인요망. - 현칭 '일광팰리체 102호'로 출입유리문에 '파크골프아카데미교실'이라고 되어 있음. |
| 토지면적 | 494㎡ (149.4평) | 건물면적 | 27㎡ (8.2평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 294,000,000원 | 최저가격 | (34%)100,842,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)29,400,000원 | 청구금액 | 172,378,290원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.21 | (100%)294,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.25 | (70%)205,800,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.29 | (49%)144,060,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.03 | (34%)100,842,000원 | 진행 |
물건 사진 (4장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 서구 까치고개로 189 (아미동2가) | 대 · 도로 (준주거지역) | 494㎡ (149.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,398,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 서구 까치고개로 189 (아미동2가) (부산광역시 서구 까치고개로 189 (아미동2가,일광)) | 철근콘크리트구조 · (제1종근린생활시설) | 27㎡ (8.2평) | 토지·건물 일괄평가 | - 본건 내 제시외건물은 불법건축물로서 향후 철거시 철거비용 및 보수비등을 감안하여 최저매각가격산정함. - 제시외 복층건물을 포함한 재감정 금액은 357,128,000원으로 평가됨. - 경매 진행 및 응찰시 감정재평가서 확인요망. - 현칭 '일광팰리체 102호'로 출입유리문에 '파크골프아카데미교실'이라고 되어 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 494㎡ (149.4평) 건물: 27㎡ (8.2평) | 294,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 스라브지붕 지하2층 지상11층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽: 석재붙임 및 스톤코트 등 마감, 창호: 하이샷시 및 칼라샷시 복층유리창임. 근린생활시설로 이용중임. 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음. 완경사지대내 3필 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 본건 남서측으로 노폭 약 20미터, 북서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함. (1) 123-1번지: 준주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역 (2020-03-05)(기준높이25m 최고높이30m)<건축법>, 상대보호구역(2021-03-
본건은 부산광역시 서구 아미동2가 소재 ‘아미동 주민센터’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 상업용 건물, 학교, 대학병원 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 1호선 토성역이 소재함.
- 본건 내 제시외건물은 불법건축물로서 향후 철거시 철거비용 및 보수비등을 감안하여 최저매각가격산정함. - 제시외 복층건물을 포함한 재감정 금액은 357,128,000원으로 평가됨. - 경매 진행 및 응찰시 감정재평가서 확인요망. - 현칭 '일광팰리체 102호'로 출입유리문에 '파크골프아카데미교실'이라고 되어 있음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조OO 대항력 없음 | 102호27㎡ | 전입: 2025-02-25 확정: 2025-02-25 배당: 2025-02-26 | 보: 3,000만원 월: 800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 3,000만원 월: 800,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-03-14 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 172,378,290원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 본건 내 제시외건물은 불법건축물로서 향후 철거시 철거비용 및 보수비등을 감안하여 최저매각가격산정함. - 제시외 복층건물을 포함한 재감정 금액은 357,128,000원으로 평가됨. - 경매 진행 및 응찰시 감정재평가서 확인요망. - 현칭 '일광팰리체 102호'로 출입유리문에 '파크골프아카데미교실'이라고 되어 있음.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 189 (아미동2가)
| 단지명 | 189 (아미동2가) | 총 세대수 | 8세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 11층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 서구 까치고개로 189 (아미동2가) | 대지면적 | 494㎡ (149.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 27㎡ (8.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 5.5% |
| 주용도 | 제1종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2016-09-30 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서구세무서 | 서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 까치고개로 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 서구 까치고개로 189 (아미동2가) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 9,400만원 | 2억 4,108만원 | 82% | 6.2명 | 2억 4,108만원 |
| 최근 3개월 | 2억 9,400만원 | 2억 3,814만원 | 81% | 5.8명 | 2억 3,814만원 |
| 최근 6개월 | 2억 9,400만원 | 2억 3,520만원 | 80% | 5.4명 | 2억 3,520만원 |
| 최근 12개월 | 2억 9,400만원 | 2억 3,226만원 | 79% | 5.1명 | 2억 3,226만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,042만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,953만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,534만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,276만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,603만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,022만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 4장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경102318 | 오피스텔 | 부산광역시 서구 구덕로 164-12 (토성동3가) | 2026.08.04 | 9,000만원 | 4,899만원 | 54.4% | 매각 |
| 2024타경1256 | 오피스텔 | 부산광역시 서구 구덕로222번길 5 (부민동1가, 부민수목하우스) | 2026.10.06 | 1억 400만원 | 4,010만원 | 38.6% | 매각 |
| 2024타경1256 | 오피스텔 | 부산광역시 서구 구덕로222번길 5 (부민동1가, 부민수목하우스) | 2026.07.28 | 1억원 | 1,680만원 | 16.8% | 매각 |
| 2024타경1256 | 오피스텔 | 부산광역시 서구 구덕로222번길 5 (부민동1가, 부민수목하우스) | 2026.06.23 | 1억 600만원 | 6,500만원 | 61.3% | 매각 |
| 2024타경54470 | 오피스텔 | 부산광역시 중구 보수대로124번길 65 (보수동2가) | 2026.07.28 | 1억 1,800만원 | 4,841만원 | 41% | 매각 |
| 2024타경54470 | 오피스텔 | 부산광역시 중구 보수대로124번길 65 (보수동2가) | 2026.05.19 | 1억 900만원 | 4,238만원 | 38.9% | 매각 |
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