2025타경802
유찰 3회지분매각| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3 유탑유블레스리버뷰 104동 1층103호 [도로명] 전북특별자치도 전주시 완산구 서원로 145 (효자동3가,유탑유블레스리버뷰) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각 2. 2024. 1.경 101호와 102호 사이의 경계벽을 허물고 현재까지 오픈된 상태임 |
| 토지면적 | 31,682.4㎡ (9583.9평) | 건물면적 | 104.85㎡ (31.7평) | 소유자 | 유OOOOOOOO |
| 감정가격 | 428,000,000원 | 최저가격 | (34%)146,804,000원 | 채무자 | 유OOOOOOOO |
| 입찰보증금 | (10%)14,680,400원 | 청구금액 | 1,033,952,202원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.06 | (100%)428,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.18 | (70%)299,600,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.13 | (49%)209,720,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.30 | (34%)146,804,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3 유탑유블레스리버뷰 104동 1층103호 | 대 (중심상업지역) | 31,682.4㎡ (9583.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,765,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3 유탑유블레스리버뷰 104동 1층103호 (전북특별자치도 전주시 완산구 서원로 145 (효자동3가,유탑유블레스리버뷰)) | 철근콘크리트구조 | 104.85㎡ (31.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 일괄매각 2. 2024. 1.경 101호와 102호 사이의 경계벽을 허물고 현재까지 오픈된 상태임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 31,682.4㎡ (9583.9평) 건물: 104.85㎡ (31.7평) | 428,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 45층 중 1층 101~103호로서, - 외 벽 : 화강석판재붙임 등 마감 - 내 벽 : 타일붙임 및 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감 - 창 호 : 알미늄샷시 및 스텐샷시창임. 1~3)근린생활시설 용도로서 음식점으로 이용중임. 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 및 경보설비 등이 되어 있음. 사다리형 평지로 현황 '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설부지' 로 이용중임. 남측, 동측 및 북측으로 각각 노폭 약12~35미터 내외의 포장도로에 접함.
본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 '한국농어촌공사 전북지역본부' 동측 인근에 위치하고, 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설, 주상복합아파트 등이 혼재하는 택지개발내 상업.업무지대임. 본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하고, 인근 대중교통시설과의 거리 및 접근성, 간선도로 와의 연계성 등을 고려할 때 제반 교통여건은 양호한 편임. 1~3)
1. 일괄매각 2. 2024. 1.경 101호와 102호 사이의 경계벽을 허물고 현재까지 오픈된 상태임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 104동 101호, 102호(305.82㎡) | 전입: 2024-10-29 확정: - 배당: - | 보: 1억원 월: 1,500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 104동 103호(71.79㎡) | 전입: 2024-11-26 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 월: 2,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1억 5,000만원 월: 3,500,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-02-02 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 1,033,952,202원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각 2. 2024. 1.경 101호와 102호 사이의 경계벽을 허물고 현재까지 오픈된 상태임
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 유OOOOOOOO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 유OOOOOOOO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3 유탑유블레스리버뷰 104동 1층103호 | 대지면적 | 31,682.4㎡ (9583.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 104.85㎡ (31.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.3% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 전주시 관할 등기소 (전주지방법원) | 전주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전북특별자치도 관할 지방국세청 | 전북특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 전주시세무서 | 전주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 완산구 행정복지센터(주민센터) | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3 유탑유블레스리버뷰 104동 1층103호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 2,800만원 | 3억 5,096만원 | 82% | 6.2명 | 3억 5,096만원 |
| 최근 3개월 | 4억 2,800만원 | 3억 4,668만원 | 81% | 5.8명 | 3억 4,668만원 |
| 최근 6개월 | 4억 2,800만원 | 3억 4,240만원 | 80% | 5.4명 | 3억 4,240만원 |
| 최근 12개월 | 4억 2,800만원 | 3억 3,812만원 | 79% | 5.1명 | 3억 3,812만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,340만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,301만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9,512만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,316만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 1,069만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,947만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 4건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경31333 | 근린상가 | 전북특별자치도 전주시 완산구 홍산남로 55 (효자동3가) | 2026.08.10 | 1억 8,000만원 | 5,235만원 | 29.1% | 매각 |
| 2025타경615 | 근린상가 | 전북특별자치도 전주시 완산구 홍산남로 55 (효자동3가) | 2026.07.06 | 11억원 | 4억 1,120만원 | 37.4% | 매각 |
| 2025타경31499 | 근린상가 | 전북특별자치도 전주시 완산구 백제대로 239 (중화산동2가) | 2026.09.28 | 12억 4,948만원 | 10억원 | 80% | 매각 |
| 2025타경727 | 근린상가 | 전북특별자치도 전주시 완산구 백제대로 277 (중화산동2가) | 2026.05.11 | 11억 4,400만원 | 4억 440만원 | 35.3% | 매각 |
| 2025타경793 | 근린상가 | 전북특별자치도 전주시 완산구 백제대로 277 (중화산동2가) | 2026.04.27 | 9억 7,600만원 | 3억 9,444만원 | 40.4% | 매각 |
| 2025타경31588 | 근린상가 | 전북특별자치도 전주시 완산구 메너머2길 25-11 (중화산동2가) | 2026.09.28 | 1억 2,700만원 | 2,155만원 | 17% | 매각 |
| 2024타경6682 | 근린상가 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 660-9 지하층 1호 | 2026.06.22 | 7억 6,600만원 | 2억 1,429만원 | 28% | 매각 |
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