2025타경7969
유찰 3회| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 2073 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | 2025.04.23 | 매각물건 | 일괄매각 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함) - 일괄매각 - 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함) [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다] |
| 토지면적 | 645㎡ (195.1평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 832,108,000원 | 최저가격 | (17%)139,852,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)13,985,200원 | 청구금액 | 667,315,263원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.09 | (49%)407,733,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.21 | (34%)285,413,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.06 | (24%)199,789,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.10 | (17%)139,852,000원 | 진행 |
물건 사진 (16장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 2073 | 대 (계획관리지역) | 645㎡ (195.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 73,300원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 2073 | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함) - 일괄매각 - 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함) [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 645㎡ (195.1평) 건물: - | 832,108,000원 | |||
본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 소재 '하도초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 본건 인근은 단독주택 및 점포상가, 농경지 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임. 기호 1),2) 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 전으로 이용중임. 기호 1) 본건 남측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함. 기호 2) 본건 남서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함. 기호 1),2) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - - -
일괄매각 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함) - 일괄매각 - 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함) [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다]
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 기OO 대항력 없음 | 기타사항 * 인근에 탐문하였으나 관리 경작자를 알 수 없었음 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2014-07-15 | 소유권 | 지OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-03-08 | 근저당권 | 전OO | 780,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-03-08 | 지상권 | 전OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-10-24 | 가압류 | 강OO | 283,889,368원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-10-28 | 가압류 | 강OO | 683,276,180원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-04-24 | 임의경매 | 전OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함) - 일괄매각 - 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함) [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다]
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 2073 | 대지면적 | 645㎡ (195.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 제주시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 제주시세무서 | 제주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 구좌읍 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 2073 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8억 3,210만원 | 6억 8,232만원 | 82% | 6.2명 | 6억 8,232만원 |
| 최근 3개월 | 8억 3,210만원 | 6억 7,400만원 | 81% | 5.8명 | 6억 7,400만원 |
| 최근 6개월 | 8억 3,210만원 | 6억 6,568만원 | 80% | 5.4명 | 6억 6,568만원 |
| 최근 12개월 | 8억 3,210만원 | 6억 5,736만원 | 79% | 5.1명 | 6억 5,736만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,992만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,946만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9,062만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,007만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 544만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,656만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 26장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (12건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경6228 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 2207 | 2026.06.02 | 4,531만원 | 2,550만원 | 56.3% | 매각 |
| 2025타경1622 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 1676 | 2026.08.11 | 5억 9,500만원 | 3억 352만원 | 51% | 매각 |
| 2025타경8159 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 3225 | 2026.08.11 | 1억 4,140만원 | 8,510만원 | 60.2% | 매각 |
| 2025타경8268 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 742 | 2026.08.18 | 2억 4,843만원 | 8,550만원 | 34.4% | 매각 |
| 2025타경8268 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 197 | 2026.07.14 | 4억 7,607만원 | 2억 3,327만원 | 49% | 매각 |
| 2025타경1301 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 2085 | 2026.06.09 | 1억 5,932만원 | 6,020만원 | 37.8% | 매각 |
| 2025타경1661 | 토지·임야 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 3300 | 2026.06.16 | 4억 3,943만원 | 2억 1,000만원 | 47.8% | 매각 |
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