2025타경21727
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 거제시 서문로 56-1 (고현동) [도로명] 경상남도 거제시 서문로 56-1 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각 -목록[1]건물은 공부상 ‘근린생활시설 및 주택’이나, 현황 및 일반건축물대장은 ‘숙박시설 및 단독주택’임. -제시외 건물 (감정서상 ㉠) 매각 포함. |
| 토지면적 | 280.3㎡ (84.8평) | 건물면적 | 40.9㎡ (12.4평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,645,613,000원 | 최저가격 | (34%)907,445,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)90,744,500원 | 청구금액 | 2,126,886,980원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.23 | (100%)2,645,613,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.27 | (70%)1,851,929,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.08 | (49%)1,296,350,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.10.12 | (49%)1,296,350,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.23 | (34%)907,445,000원 | 진행 |
물건 사진 (58장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 거제시 서문로 56-1 (고현동) | 대 (일반상업지역) | 280.3㎡ (84.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,125,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 거제시 서문로 56-1 (고현동) (경상남도 거제시 서문로 56-1) | 철근콘크리트구조 · (여관) | 40.9㎡ (12.4평) | 일괄평가 (대장연면적 1276.65㎡) | -일괄매각 -목록[1]건물은 공부상 ‘근린생활시설 및 주택’이나, 현황 및 일반건축물대장은 ‘숙박시설 및 단독주택’임. -제시외 건물 (감정서상 ㉠) 매각 포함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 280.3㎡ (84.8평) 건물: 40.9㎡ (12.4평) | 2,645,613,000원 | |||
본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '고현버스터미널' 남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 위락시설, 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호시 됩니다. 본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 양호시 됩니다. 평지에 위치한 세장형의 토지로서, '상업용 건부지'로 이용 중입니다. 본건 토지의 남서측으로 포장도로가 소재합니다. 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(고현동중심시가지구역) 본건 기호 ① 건물 8층 부분에 후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물이 소재하고 있으나, 위치, 규모, 이용상황 등을 고려시 토지의 정상적인 이용에는 영향이 없을 것으로 판단되며, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였습니다. 없습니다. ○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타: 없
-일괄매각 -목록[1]건물은 공부상 ‘근린생활시설 및 주택’이나, 현황 및 일반건축물대장은 ‘숙박시설 및 단독주택’임. -제시외 건물 (감정서상 ㉠) 매각 포함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2014-02-10 | 근저당권 | (OOOOOO | 2,160,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2014-06-12 | 근저당권 | (OOOOOO | 360,000,000원 | 소멸 | - |
| 1 | 2015-05-15 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2015-05-15 | 근저당권 | (OOOOOO | 336,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2016-07-18 | 근저당권 | (OOOOOO | 480,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-05-26 | 근저당권 | 이OO | 550,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-06-19 | 가압류 | 경OO | 64,544,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-07-29 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-09-29 | 가압류 | 부OO | 230,000,000원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각 -목록[1]건물은 공부상 ‘근린생활시설 및 주택’이나, 현황 및 일반건축물대장은 ‘숙박시설 및 단독주택’임. -제시외 건물 (감정서상 ㉠) 매각 포함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 거제시 서문로 56-1 (고현동) | 대지면적 | 280.3㎡ (84.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 1,276.65㎡ (386.2평) | 건축면적 | 195.63㎡ (59.2평) | 건폐율 / 용적률 | 69.8% / 455.5% |
| 주용도 | 여관 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2002-12-21 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 거제시 관할 등기소 (통영지원) | 통영지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 거제시세무서 | 거제시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서문로 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 거제시 서문로 56-1 (고현동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 26억 4,561만원 | 21억 6,940만원 | 82% | 6.2명 | 21억 6,940만원 |
| 최근 3개월 | 26억 4,561만원 | 21억 4,294만원 | 81% | 5.8명 | 21억 4,294만원 |
| 최근 6개월 | 26억 4,561만원 | 21억 1,649만원 | 80% | 5.4명 | 21억 1,649만원 |
| 최근 12개월 | 26억 4,561만원 | 20억 9,003만원 | 79% | 5.1명 | 20억 9,003만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 25점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4억 5,372만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 7,170만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5억 8,802만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 1,079만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6억 8,421만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 8,800만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 58장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (12건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경5570 | 오피스텔 | 경상남도 거제시 장평로 16-12 (장평동) | 2026.07.13 | 4억 3,600만원 | 6,050만원 | 13.9% | 매각 |
| 2024타경5570 | 오피스텔 | 경상남도 거제시 장평로 16-12 (장평동) | 2026.06.08 | 4억 5,000만원 | 8,576만원 | 19.1% | 매각 |
| 2025타경21697 | 오피스텔 | 경상남도 거제시 거제중앙로13길 7 (고현동) | 2026.07.20 | 1억 600만원 | 7,420만원 | 70% | 매각 |
| 2024타경28542 | 오피스텔 | 경상남도 거제시 연초면 오비리 132-33 성산올림시아아파트 지하1층비01호 | 2026.08.31 | 6억 700만원 | 1억 1,000만원 | 18.1% | 매각 |
| 2025타경21468 | 오피스텔 | 경상남도 거제시 피솔길 147 (장평동) | 2026.10.19 | 8,000만원 | 711만원 | 8.9% | 매각 |
| 2025타경21468 | 오피스텔 | 경상남도 거제시 피솔길 147 (장평동) | 2026.08.31 | 8,000만원 | 978만원 | 12.2% | 매각 |
| 2025타경21101 | 오피스텔 | 경상남도 거제시 연초면 죽토로 2 (신우희가로아파트) | 2026.07.27 | 9,400만원 | 3,500만원 | 37.2% | 매각 |
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