2025타경419
유찰 3회제시외건물포함지분매각| 소재지 | (스타테라스) [도로명] 부산광역시 기장군 기장해안로 172 (스타테라스) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 판매시설로서 인접한 약 22여개의 제시외 호수와 통합하여 1개의 판매시설(상호:부산칠드런스뮤지엄)로 이용할 수 있는 구조임. |
| 토지면적 | 6,840.9㎡ (2069.4평) | 건물면적 | 47.38㎡ (14.3평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 478,000,000원 | 최저가격 | (17%)80,338,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)23,422,000원 | 청구금액 | 331,468,089원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.29 | (49%)234,220,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.03 | (34%)163,954,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.14 | (24%)114,768,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.26 | (17%)80,338,000원 | 진행 |
물건 사진 (10장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | (스타테라스) | 주차장 | 6,840.9㎡ (2069.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | (스타테라스) (부산광역시 기장군 기장해안로 172 (스타테라스)) | 철골철근콘크리트합성구조 · 지상11층 | 47.38㎡ (14.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 판매시설로서 인접한 약 22여개의 제시외 호수와 통합하여 1개의 판매시설(상호:부산칠드런스뮤지엄)로 이용할 수 있는 구조임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 6,840.9㎡ (2069.4평) 건물: 47.38㎡ (14.3평) | 478,000,000원 | |||
철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 내 1층 131호로서, - 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 복합판넬, 강화유리 마감 등 - 내벽 : 인테리어 마감 등 판매시설로서 인접한 약 22여개의 제시외 호수와 통합하여 1개의 판매시설(상호:부산 칠드런스뮤지엄)로 이용할 수 있는 구조로 되어 있으며, 기준시점 현재 관리사무소 측 탐문 결과 폐업상태인 것으로 조사되었음. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음. 정방형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 상업용 건
본건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재‘국립수산과학원’ 서측 인근 오시리아 관광단지 내에 위치하고 있는 스타테라스 1층 131호로서, 인근 주변은 근린생활시설· 업무시설 및 공동주택 등이 혼재하고 있는 주상혼용지대로서 제반 주위환경은 보통 수준임. 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 동해선(오시리아역)이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 무난한 편임. 철골
판매시설로서 인접한 약 22여개의 제시외 호수와 통합하여 1개의 판매시설(상호:부산칠드런스뮤지엄)로 이용할 수 있는 구조임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 없음 | 1층 중47.385㎡ | 전입: - 확정: - 배당: 2025-04-01 | 보: 681만원 월: 152원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 681만원 월: 152원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-07-16 | 소유권 | 더OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-07-16 | 근저당권 | (OOOOOO | 453,600,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-11-06 | 근저당권 | (OOOO | 400,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-02-05 | 가압류 | 신OO | 190,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-02-18 | 가압류 | 중OO | 253,973,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-03-06 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-07-04 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
판매시설로서 인접한 약 22여개의 제시외 호수와 통합하여 1개의 판매시설(상호:부산칠드런스뮤지엄)로 이용할 수 있는 구조임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | (스타테라스) | 대지면적 | 6,840.9㎡ (2069.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 47.38㎡ (14.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.7% |
| 주용도 | 상가 | 주구조 / 층수 | 철골철근콘크리트합성구조 · 지상 11층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 해당 시/군/구 관할 등기소 (동부지원) | 동부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | (스타테라스) 관할 지방국세청 | (스타테라스) 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 해당 시/군/구세무서 | 해당 시/군/구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터) | (스타테라스) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 7,800만원 | 3억 9,196만원 | 82% | 6.2명 | 3억 9,196만원 |
| 최근 3개월 | 4억 7,800만원 | 3억 8,718만원 | 81% | 5.8명 | 3억 8,718만원 |
| 최근 6개월 | 4억 7,800만원 | 3억 8,240만원 | 80% | 5.4명 | 3억 8,240만원 |
| 최근 12개월 | 4억 7,800만원 | 3억 7,762만원 | 79% | 5.1명 | 3억 7,762만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,016만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,905만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,205만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,366만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,057만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,164만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022타경8445 | 근린상가 | 울산광역시 동구 방어진순환도로 662 (일산동) | 2026.08.25 | 117억 9,009만원 | 95억원 | 80.6% | 매각 |
| 2024타경114002 | 오피스텔 | (미라벨) | 2026.08.31 | 11억 2,500만원 | 5억원 | 44.4% | 매각 |
| 2023타경110133 | 오피스텔 | 부산광역시 수영구 수영로610번길 75 (광안동, 케이디스페이스알파123) | 2026.08.10 | 1억 6,800만원 | 1억 2,001만원 | 71.4% | 매각 |
| 2024타경5591 | 오피스텔 | 부산광역시 연제구 반송로 00028-00001 | 2026.07.22 | 5억 1,200만원 | 3억원 | 58.6% | 매각 |
| 2025타경100228 | 오피스텔 | [집합건물 철근콘크리트구조 25.90㎡] | 2026.06.30 | 1억 700만원 | 7,170만원 | 67% | 진행중 |
| 2025타경100228 | 오피스텔 | [집합건물 철근콘크리트구조 22.93㎡] | 2026.06.30 | 9,500만원 | 6,370만원 | 67.1% | 진행중 |
| 2025타경100228 | 오피스텔 | [집합건물 철근콘크리트구조 28.44㎡] | 2026.06.30 | 1억 1,800만원 | 7,910만원 | 67% | 진행중 |
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