2025타경251
유찰 1회2026.10.26||
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| 소재지 | 서울특별시 광진구 긴고랑로14길 52-11 (중곡동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다가구주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 136.9㎡ (41.4평) | 건물면적 | 320.39㎡ (96.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,441,184,980원 | 최저가격 | (80%)1,152,948,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)115,294,800원 | 청구금액 | 296,739,060원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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변경입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.23 | (100%)1,441,184,980원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.27 | (80%)1,152,948,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.10.26 | (80%)1,152,948,000원 | 변경 |
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물건 사진 (38장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 광진구 긴고랑로14길 52-11 (중곡동) | 대 (제2종일반주거지역) | 136.9㎡ (41.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,560,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 광진구 긴고랑로14길 52-11 (중곡동) | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · (단독주택) | 320.39㎡ (96.9평) | 일괄평가 (대장연면적 280.79㎡) | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 136.9㎡ (41.4평) 건물: 320.39㎡ (96.9평) | 1,441,184,980원 | |||
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임차인 현황
말소기준일(소액) : -|배당요구종기일 : 2025.06.02
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-02-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 301호 | 전입: 2019-02-07 확정: 2018-12-31 배당: 2025-04-01 | 보: 1억 2,600만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-11-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 501호 | 전입: 2019-11-18 확정: 2019-09-26 배당: 2025-05-27 | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2021-04-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-04-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 202호 | 전입: 2021-08-30 확정: 2023-07-28 배당: 2025-06-02 | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-08-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 401호 | 전입: 2021-09-09 확정: 2021-07-19 배당: 2025-03-27 | 보: 3억 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 401호 | 전입: 2021-09-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-04-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 303호 | 전입: 2022-04-01 확정: 2022-04-01 배당: 2025-03-27 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 204호 | 전입: 2022-09-27 확정: 2022-09-27 배당: - | 보: 5,000만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 203호 | 전입: 2022-10-04 확정: 2022-10-04 배당: 2025-04-01 | 보: 5,000만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 인OO 대항력 없음 | 201호 | 전입: 2022-10-04 확정: 2022-10-04 배당: - | 보: 0원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 인OO 대항력 없음 | 201호 | 전입: 2022-10-04 확정: 2022-10-04 배당: - | 보: 0원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-10-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 302호 | 전입: 2022-10-06 확정: 2022-09-16 배당: 2025-03-31 | 보: 1억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-10-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 304호 | 전입: 2023-03-17 확정: 2023-02-09 배당: 2025-04-04 | 보: 1억 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-03-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| MAMATOV SATTOR UMAR UGLI 대항력 없음 | 주거 / 101호 | 전입: 2024-10-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| MOOO 대항력 없음 | 101호 | 전입: 2024-10-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| YOKUBOV SHAKHZOD ISTAM UGLI 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-10-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| YOOO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-10-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| YOOO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-02-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| YAZDONOV UTKIRBEK KAYUM UGLI 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-02-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (27건) | - | 보: 12억 6,100만원 월: 1,200,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : -|청구/채권금액 : 296,739,060원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2011-04-29 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2011-05-09 | 근저당권 | (OOOOOO | 342,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2011-06-16 | 지상권 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2022-12-06 | 근저당권 | 이OO | 240,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-02-26 | 가압류 | 김OO | 50,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-06-24 | 압류 | 광OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-03-14 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-03-17 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-04-15 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 광진구 긴고랑로14길 52-11 (중곡동) | 대지면적 | 136.9㎡ (41.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 280.79㎡ (84.9평) | 건축면적 | 81㎡ (24.5평) | 건폐율 / 용적률 | 59.2% / 205.1% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | 2011-10-31 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광진구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광진구세무서 | 광진구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 긴고랑로14길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 광진구 긴고랑로14길 52-11 (중곡동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 14억 4,118만원 | 11억 8,177만원 | 82% | 6.2명 | 11억 8,177만원 |
| 최근 3개월 | 14억 4,118만원 | 11억 6,735만원 | 81% | 5.8명 | 11억 6,735만원 |
| 최근 6개월 | 14억 4,118만원 | 11억 5,294만원 | 80% | 5.4명 | 11억 5,294만원 |
| 최근 12개월 | 14억 4,118만원 | 11억 3,853만원 | 79% | 5.1명 | 11억 3,853만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
12억 5,939만원
최저매각가 대비 +1억 644만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수15.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수68.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수51.765점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 65점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 27건 있습니다.
위반건축물 가능성주의
건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
11억 5,294만원
- 예상 대출액
- 5억 7,647만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 9,715만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
12억 4,518만원
- 예상 대출액
- 7억 4,711만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 1,977만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
13억 3,741만원
- 예상 대출액
- 8억 6,932만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 9,080만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 27건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장확인 필요
사진 38장, 위반건축물 신호 있음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격준비 완료
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 27건 있습니다.
- 3
건축물대장과 현황이 일치하는지 확인해 주세요.
근거: 건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 65.7%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경1723 | 단독·다가구 | 서울특별시 광진구 용마산로28나길 12 (중곡동) | 2026.04.20 | 10억 3,811만원 | 5억 3,251만원 | 51.3% | 매각 |
| 2025타경12189 | 단독·다가구 | 서울특별시 동대문구 천호대로97길 9 (장안동) | 2026.07.28 | 1억 3,300만원 | 7,176만원 | 54% | 매각 |
| 2025타경11730 | 단독·다가구 | 서울특별시 동대문구 천호대로97길 9 (장안동) | 2026.06.09 | 1억 2,500만원 | 6,400만원 | 51.2% | 매각 |
| 2024타경740 | 단독·다가구 | 서울특별시 동대문구 장한로10길 48 (장안동, 금성아트빌) | 2026.09.29 | 3억 600만원 | 861만원 | 2.8% | 매각 |
| 2024타경65161 | 단독·다가구 | 서울특별시 광진구 답십리로86길 5-2 (중곡동) | 2026.08.24 | 7억 9,882만원 | 4억 88만원 | 50.2% | 매각 |
| 2025타경12986 | 단독·다가구 | 서울특별시 동대문구 답십리로 318 (장안동) | 2026.05.12 | 17억 5,000만원 | 9억 247만원 | 51.6% | 매각 |
| 2025타경12881 | 단독·다가구 | 서울특별시 중랑구 답십리로81길 82 (면목동) | 2026.06.23 | 10억 2,843만원 | 4억 8,654만원 | 47.3% | 매각 |
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