2025타경10544
유찰 7회재매각지분매각| 소재지 | 경상북도 경주시 유림로 107 (용강동, 두산위브트레지움) [도로명] 경상북도 경주시 유림로 107 (용강동,두산위브트레지움) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 신청채권자는 임차인의 임대차보증금반환채권의 양수인임. 재매각(매수보증금은 최저매각가격의 20%) |
| 토지면적 | 57,614.6㎡ (17428.4평) | 건물면적 | 84.72㎡ (25.6평) | 소유자 | 이OO |
| 감정가격 | 428,000,000원 | 최저가격 | (70%)299,600,000원 | 채무자 | 이OO |
| 입찰보증금 | (10%)59,920,000원 | 낙찰가격 | 357,388,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.04.07 | (34%)146,804,000원 | 매각 |
| 5회 | 2026.06.09 | (34%)146,804,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.07.14 | (24%)102,763,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.20 | (70%)299,600,000원 | 매각 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상북도 경주시 유림로 107 (용강동, 두산위브트레지움) | 대 (제2종일반주거지역) | 57,614.6㎡ (17428.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 454,700원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상북도 경주시 유림로 107 (용강동, 두산위브트레지움) (경상북도 경주시 유림로 107 (용강동,두산위브트레지움)) | 철근콘크리트구조 | 84.72㎡ (25.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 신청채권자는 임차인의 임대차보증금반환채권의 양수인임. 재매각(매수보증금은 최저매각가격의 20%) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 57,614.6㎡ (17428.4평) 건물: 84.72㎡ (25.6평) | 428,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 경사지붕 제108동 지상 20층 중 제14층 제1403호 단위세대로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 대리석 붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감, 바닥 : 바닥마감재, 타일 등 마감, 창호 : 하이새시 2중창호임. 공동주택(이파트)으로 이용 중임. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥 내 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 인접지와 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 이파트부지로 이용 중임. 본건 단지 남측으로 왕복 5-6차선, 서측으로 왕복 4차선, 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함. 용강동 18
본건은 경상북도 경주시 용강동 소재 '근화여자 중·고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 공동주택(아파트), 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 양호한 편임. 본건까지 제반 차량 출입 자유로우며, 인근에 버스승강장 및 간선도로(산업로, 유림로)가 통과하는 등 일반교통사정은 대체로 양호함.
신청채권자는 임차인의 임대차보증금반환채권의 양수인임. 재매각(매수보증금은 최저매각가격의 20%)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 주거 / 목록 1번 일부 | 전입: 2025-04-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-06-05 | 경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 420,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
신청채권자는 임차인의 임대차보증금반환채권의 양수인임. 재매각(매수보증금은 최저매각가격의 20%)
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 이OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 이OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상북도 경주시 유림로 107 (용강동, 두산위브트레지움) | 대지면적 | 57,614.6㎡ (17428.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 84.72㎡ (25.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 경주시 관할 등기소 (경주지원) | 경주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상북도 관할 지방국세청 | 경상북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 경주시세무서 | 경주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 유림로 행정복지센터(주민센터) | 경상북도 경주시 유림로 107 (용강동, 두산위브트레지움) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 2,800만원 | 3억 5,096만원 | 82% | 6.2명 | 3억 5,096만원 |
| 최근 3개월 | 4억 2,800만원 | 3억 4,668만원 | 81% | 5.8명 | 3억 4,668만원 |
| 최근 6개월 | 4억 2,800만원 | 3억 4,240만원 | 80% | 5.4명 | 3억 4,240만원 |
| 최근 12개월 | 4억 2,800만원 | 3억 3,812만원 | 79% | 5.1명 | 3억 3,812만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 88점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 4,980만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 6,109만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 9,414만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,098만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 2,589만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,346만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
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