2025타경1298
유찰 2회| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 알프스온천1길 28 [도로명] 울산광역시 울주군 알프스온천1길 28 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1.일괄매각 2.1층,2층,3층 숙박시설로 이용중임 |
| 토지면적 | 2,250㎡ (680.6평) | 건물면적 | 685.63㎡ (207.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 3,215,564,280원 | 최저가격 | (24%)772,057,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)77,205,700원 | 청구금액 | 2,026,250,830원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.24 | (100%)3,215,564,280원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.29 | (70%)2,250,895,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.02 | (49%)1,575,627,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.08 | (34%)1,102,939,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.11 | (24%)772,057,000원 | 진행 |
물건 사진 (8장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 울산광역시 울주군 상북면 알프스온천1길 28 | 대 (자연환경보전지역) | 2,250㎡ (680.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 287,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 울산광역시 울주군 상북면 알프스온천1길 28 (울산광역시 울주군 알프스온천1길 28) | 철근콘크리트구조 · (숙박시설) | 685.63㎡ (207.4평) | 일괄평가 (대장연면적 1997.56㎡) | 1.일괄매각 2.1층,2층,3층 숙박시설로 이용중임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,250㎡ (680.6평) 건물: 685.63㎡ (207.4평) | 3,215,564,280원 | |||
철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물(사용승인일 : 2010.11.17.)로서, 외벽 : 미장돌붙임 등 창호 : 샷시창 등 1층, 2층, 3층 모두 숙박시설로 이용중임.<1층 685.63㎡,
본건은 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 소재 '등억온천지구'내에 위치하며, 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통사정은 보통시 됨. 정형의 토지로서, 숙박시설 건물의 부지로 이용중임. 본건 남측으로 폭 약 6미터의 도로와 접함. 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>, 온천원보호지구<온천법>, 공원마을지구(공원집단시설지구)<자연공원법>, 군립공원<자연 공원법>, 중점경관관리구역 임대관계 : 미상임. 기타 : 2.
1.일괄매각 2.1층,2층,3층 숙박시설로 이용중임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-11-08 | 근저당권(목록 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 2,026,250,830원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1.일괄매각 2.1층,2층,3층 숙박시설로 이용중임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 울산광역시 울주군 상북면 알프스온천1길 28 | 대지면적 | 2,250㎡ (680.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 1,997.56㎡ (604.3평) | 건축면적 | 810.48㎡ (245.2평) | 건폐율 / 용적률 | 36.0% / 88.8% |
| 주용도 | 숙박시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2010-11-17 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 울주군 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 울산광역시 관할 지방국세청 | 울산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 울주군세무서 | 울주군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 상북면 행정복지센터(주민센터) | 울산광역시 울주군 상북면 알프스온천1길 28 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 32억 1,556만원 | 26억 3,676만원 | 82% | 6.2명 | 26억 3,676만원 |
| 최근 3개월 | 32억 1,556만원 | 26억 460만원 | 81% | 5.8명 | 26억 460만원 |
| 최근 6개월 | 32억 1,556만원 | 25억 7,245만원 | 80% | 5.4명 | 25억 7,245만원 |
| 최근 12개월 | 32억 1,556만원 | 25억 4,029만원 | 79% | 5.1명 | 25억 4,029만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 42점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 8,602만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 252만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5억 29만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 5,070만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5억 8,213만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 3,130만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 8장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12628 | 근린상가 | 울산광역시 울주군 삼남읍 교동로 133-1 | 2026.07.15 | 10억 8,490만원 | 4억 6,015만원 | 42.4% | 매각 |
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