2025타경29
유찰 6회지분매각| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로565번길 26 (세류동, walkerhill 1st) [도로명] 경기도 오산시 독산성로 425(세교동) (세교동,더퍼스트타워세교) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트형공장 | 접수/개시결정 | 2025.01.14 | 매각물건 | 공장(지식산업센터) |
| 토지면적 | 9,442.7㎡ (2856.4평) | 건물면적 | 40.8㎡ (12.3평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 152,000,000원 | 최저가격 | (12%)17,883,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)5,213,600원 | 청구금액 | 52,969,546원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.01 | (34%)52,136,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.12 | (24%)36,495,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.15 | (17%)25,547,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.26 | (12%)17,883,000원 | 진행 |
물건 사진 (3장)
사진 01
사진 02
사진 03| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 수원시 권선구 정조로565번길 26 (세류동, walkerhill 1st) | 대 (제2종일반주거지역) | 9,442.7㎡ (2856.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,770,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 수원시 권선구 정조로565번길 26 (세류동, walkerhill 1st) (경기도 오산시 독산성로 425(세교동) (세교동,더퍼스트타워세교)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 40.8㎡ (12.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 공장(지식산업센터) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 9,442.7㎡ (2856.4평) 건물: 40.8㎡ (12.3평) | 152,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 10층 내 제지2층 제비202호로서 (사용승인일: 2021.02.26.) 외벽 : 석재타일 붙임 및 커튼월 마감 등, 내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 창호 : 알루미늄새시 창호 등임. 일련번호 1 : 공부상 공장(지식산업센터)임. ※ 본건의 내부확인 현장조사시 이해관계인의 협조 등이 곤란하여, 건축물대장상 건축물 현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람. 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지, 소화설비, 승강기설비 및 주차장설비 등이 되어있음. 본
본건은 경기도 오산시 세교동 소재 "지하철 1호선 세마역" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트형공장, 아파트, 각급학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건 건물까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 지하철 1호선 "세마역" 및 각종 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통의 여건은 보통시 됨.
공장(지식산업센터)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-08-05 | 소유권 | 문OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-08-05 | 근저당권 | 농OO | 75,600,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-07-24 | 근저당권 | 천OO | 72,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-07-15 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-01-03 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
공장(지식산업센터)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — walkerhill 1st)
| 단지명 | walkerhill 1st) | 총 세대수 | 10세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 10층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 수원시 권선구 정조로565번길 26 (세류동, walkerhill 1st) | 대지면적 | 9,442.7㎡ (2856.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 40.8㎡ (12.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.4% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2022-10-12 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 수원시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 수원시세무서 | 수원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 권선구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 수원시 권선구 정조로565번길 26 (세류동, walkerhill 1st) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 5,200만원 | 1억 2,464만원 | 82% | 6.2명 | 1억 2,464만원 |
| 최근 3개월 | 1억 5,200만원 | 1억 2,312만원 | 81% | 5.8명 | 1억 2,312만원 |
| 최근 6개월 | 1억 5,200만원 | 1억 2,160만원 | 80% | 5.4명 | 1억 2,160만원 |
| 최근 12개월 | 1억 5,200만원 | 1억 2,008만원 | 79% | 5.1명 | 1억 2,008만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 894만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,713만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,158만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,593만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,348만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,548만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 3장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
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