2025타경58729
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 865-3 스마트빌스마트빌 비동 5층비503호 [도로명] 경기도 용인시 수지구 용구대로2771번길 31-1 (죽전동,스마트빌스마트빌) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | 2025.11.12 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 844㎡ (255.3평) | 건물면적 | 46.24㎡ (14.0평) | 소유자 | 조OO |
| 감정가격 | 267,000,000원 | 최저가격 | (24%)64,106,000원 | 채무자 | 조OO |
| 입찰보증금 | (10%)6,410,600원 | 청구금액 | 195,137,500원 | 채권자 | 강OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.23 | (100%)267,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.11.20 | (24%)64,106,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 865-3 스마트빌스마트빌 비동 5층비503호 | 대 | 844㎡ (255.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 865-3 스마트빌스마트빌 비동 5층비503호 (경기도 용인시 수지구 용구대로2771번길 31-1 (죽전동,스마트빌스마트빌)) | 철근콘크리트구조 · 지상5층 | 46.24㎡ (14.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 844㎡ (255.3평) 건물: 46.24㎡ (14.0평) | 267,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제비503호로서, - 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등 - 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등 - 창호 : 샷시창호 등임. 다세대주택으로 이용 중임. 기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음. 대체로 부정형 평지로서, 주거용의 건부지로 이용 중임. 북측으로 폭 약 15M의 포장도로와 접함. 도시지역 , 자연녹지지역 , 제1종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구
대상물건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 '죽전고교' 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반여건은 보통임. 대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-08-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-11-10 | 경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-11-12 | 경매개시결정(신청채권) | 강OO | 195,137,500원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 강OO | 채무자 | 조OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 조OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 865-3 스마트빌스마트빌 비동 5층비503호 | 대지면적 | 844㎡ (255.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 46.24㎡ (14.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 5.5% |
| 주용도 | 다세대(빌라) | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 용인시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 용인시세무서 | 용인시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 수지구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 용인시 수지구 죽전동 865-3 스마트빌스마트빌 비동 5층비503호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 6,700만원 | 2억 1,894만원 | 82% | 6.2명 | 2억 1,894만원 |
| 최근 3개월 | 2억 6,700만원 | 2억 1,627만원 | 81% | 5.8명 | 2억 1,627만원 |
| 최근 6개월 | 2억 6,700만원 | 2억 1,360만원 | 80% | 5.4명 | 2억 1,360만원 |
| 최근 12개월 | 2억 6,700만원 | 2억 1,093만원 | 79% | 5.1명 | 2억 1,093만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,205만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,075만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,154만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,645만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,833만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,484만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경55732 | 다세대·연립 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 865-3 스마트빌스마트빌 비동 3층비303호 | 2026.08.11 | 2억 5,100만원 | 1억 7,570만원 | 70% | 매각 |
| 2025타경57434 | 다세대·연립 | 경기도 용인시 수지구 신봉1로138번길 20 (신봉동) | 2026.07.10 | 4억 8,100만원 | 3억 8,710만원 | 80.5% | 매각 |
| 2025타경55714 | 다세대·연립 | 경기도 용인시 수지구 동천동 611-1 동천동아이비카운티1차 102동 3층302호 | 2026.07.24 | 2억 6,000만원 | 2억 210만원 | 77.7% | 매각 |
| 2025타경54835 | 다세대·연립 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 자작나무로 12 | 2026.08.12 | 4억 5,400만원 | 2억 4,600만원 | 54.2% | 매각 |
| 2024타경7443 | 다세대·연립 | 경기도 용인시 수지구 동천로 380 (동천동, 동천아이비카운티) | 2026.07.06 | 2억 6,800만원 | 2억 4만원 | 74.6% | 매각 |
| 2023타경61559 | 다세대·연립 | 경기도 광주시 상태길118번길 4-2 (신현동, 소을마을) | 2026.08.10 | 2억 8,800만원 | 136만원 | 0.5% | 매각 |
| 2025타경52164 | 다세대·연립 | 경기도 광주시 상태길72가길 7 (신현동, 마운틴케빈) | 2026.05.11 | 1억 8,600만원 | 1억 5,100만원 | 81.2% | 매각 |
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