2025타경10162
유찰 8회2026.08.21 (제102호법정)||
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| 소재지 | 경상북도 울진군 후포면 732-7 | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각 목록 1 지상에 이동 용이한 컨테이너 1개동 소재하며 매각에서 제외함. 목록 3은 건축허가를 득한 토지(3,113㎡)로서, 건축허가 제외지부분(2,609㎡)을 감안하여 평가. |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,312,949,000원 | 최저가격 | (8%)108,128,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)10,812,800원 | 청구금액 | 636,130,974원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.04.24 | (24%)315,240,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.05.22 | (17%)220,668,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.06.19 | (12%)154,468,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.08.21 | (8%)108,128,000원 | 진행 |
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물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상북도 울진군 후포면 732-7 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상북도 울진군 후포면 732-7 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각 목록 1 지상에 이동 용이한 컨테이너 1개동 소재하며 매각에서 제외함. 목록 3은 건축허가를 득한 토지(3,113㎡)로서, 건축허가 제외지부분(2,609㎡)을 감안하여 평가. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 1,312,949,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
대상물건은 경상북도 울진군 후포면 삼율리 소재 '후포역' 남서측 근거리에 소재하며, 부근일대는 각종 근린생활시설, 단독주택, 토목공사중인 토지 및 자연림 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨. 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 주간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 보통시됨. 남서향 완경사지대에 위치하는 부정형 토지로서, '도로'로 이용중임. 대상물건 남동측으로 폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 자체가 폭 약 6M 내외의 비포장도로임. 도시지역(2017-07-13)(후포면도시지역), 자연녹지지역(자연녹지지역) 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일반형 전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 대상물건 토지상에는 정착되지 않은 이동이 용이한 컨테이너 1동이 소재함.
[참고사항]
일괄매각 목록 1 지상에 이동 용이한 컨테이너 1개동 소재하며 매각에서 제외함. 목록 3은 건축허가를 득한 토지(3,113㎡)로서, 건축허가 제외지부분(2,609㎡)을 감안하여 평가.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2019-04-23|배당요구종기일 : 2025.04.14
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 목록 1 : 2019. 4. 23. 근저당권 목록 2,3 : 2022. 8. 24. 근저당권|청구/채권금액 : 636,130,974원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-04-19 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 0 | 2019-04-23 | 근저당권설정 | 한국자산관리공사 | 690,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:후포새마을금고 | 2019.04.23 을(1) 근저당권설정 한국자산관리공사 690,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:후포새마을금고 소멸 |
| 0 | 2019-04-23 | 근저당권설정 | 한국자산관리공사 | 690,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:후포새마을금고 | 2019.04.23 을(1) 근저당권설정 한국자산관리공사 690,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:후포새마을금고 소멸 |
| 1 | 2019-08-02 | 근저당권설정 | 공OO | 100,000,000원 | 말소 | 2019.08.02 을(3) 근저당권설정 공OO 100,000,000 소멸 |
| 1 | 2019-08-02 | 근저당권설정 | 공OO | 100,000,000원 | 말소 | 2019.08.02 을(3) 근저당권설정 공OO 100,000,000 소멸 |
| 2 | 2019-09-27 | 소유권이전 | 정OO | 201,909,271원 | 매매 | 2019.09.27 갑(1) 소유권이전 정OO 매매 |
| 3 | 2019-12-04 | 근저당권설정 | 농협자산관리회사 | 162,500,000원 | 확정채권양도전:평해농협 | 2019.12.04 을(4) 근저당권설정 농협자산관리회사 162,500,000 확정채권양도전:평해농협 소멸 |
| 3 | 2019-12-04 | 근저당권설정 | 농협자산관리회사 | 162,500,000원 | 확정채권양도전:평해농협 | 2019.12.04 을(4) 근저당권설정 농협자산관리회사 162,500,000 확정채권양도전:평해농협 소멸 |
| 4 | 2021-02-23 | 압류 | 울OO | 202,102,232원 | 말소 | 2021.02.23 갑(2) 압류 울진군 소멸 |
| 5 | 2021-03-04 | 가압류 | (주)천일가스텍 | 31,648,144원 | 2021카단104 | 2021.03.04 갑(3) 가압류 (주)천일가스텍 31,648,144 2021카단104 소멸 |
| 5 | 2021-03-04 | 가압류 | (주)천일가스텍 | 31,648,144원 | 2021카단104 | 2021.03.04 갑(3) 가압류 (주)천일가스텍 31,648,144 2021카단104 소멸 |
| 6 | 2021-03-10 | 근저당권설정 | 김OO | 25,000,000원 | 말소 | 2021.03.10 을(5) 근저당권설정 김OO 25,000,000 소멸 |
| 6 | 2021-03-10 | 근저당권설정 | 김OO | 25,000,000원 | 말소 | 2021.03.10 을(5) 근저당권설정 김OO 25,000,000 소멸 |
| 7 | 2021-05-25 | 가압류 | (주)천일가스텍 | 25,583,500원 | 2021카단100440 | 2021.05.25 갑(4) 가압류 (주)천일가스텍 25,583,500 2021카단100440 소멸 |
| 7 | 2021-05-25 | 가압류 | (주)천일가스텍 | 25,583,500원 | 2021카단100440 | 2021.05.25 갑(4) 가압류 (주)천일가스텍 25,583,500 2021카단100440 소멸 |
| 8 | 2021-09-27 | 가압류 | 신OO | 176,000,000원 | 2021카단10776 | 2021.09.27 갑(5) 가압류 신OO 176,000,000 2021카단10776 소멸 |
| 8 | 2021-09-27 | 가압류 | 신OO | 176,000,000원 | 2021카단10776 | 2021.09.27 갑(5) 가압류 신OO 176,000,000 2021카단10776 소멸 |
| 2 | 2022-08-24 | 근저당권 | 죽OO | 585,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-08-24 | 지상권 | 죽OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2022-08-24 | 근저당권설정 | 죽변새마을금고 | 585,000,000원 | 말소 | 2022.08.24 을(6) 근저당권설정 죽변새마을금고 585,000,000 소멸 |
| 9 | 2022-08-24 | 근저당권설정 | 죽변새마을금고 | 585,000,000원 | 말소 | 2022.08.24 을(6) 근저당권설정 죽변새마을금고 585,000,000 소멸 |
| 4 | 2022-08-29 | 근저당권 | 김OO | 30,000,000원 | 소멸 | - |
| 10 | 2022-10-13 | 가압류 | 오OO | 160,000,000원 | 2022카단824 | 2022.10.13 갑(6) 가압류 오순리 160,000,000 2022카단824 소멸 |
| 10 | 2022-10-13 | 가압류 | 오OO | 160,000,000원 | 2022카단824 | 2022.10.13 갑(6) 가압류 오순리 160,000,000 2022카단824 소멸 |
| 5 | 2024-10-02 | 압류 | 울OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-12-17 | 가압류 | 대OO | 59,010,000원 | 소멸 | - |
| 11 | 2025-01-31 | 임의경매 | 한국자산관리공사 | 636,130,974원 | 2025타경10162 | 2025.01.31 갑(7) 임의경매 한국자산관리공사 청구금액 636,130,974 2025타경10162 소멸 |
| 11 | 2025-01-31 | 임의경매 | 한국자산관리공사 | 636,130,974원 | 2025타경10162 | 2025.01.31 갑(7) 임의경매 한국자산관리공사 청구금액 636,130,974 2025타경10162 소멸 |
| 12 | 2025-05-27 | 임의경매 | 죽변새마을금고 | 466,525,550원 | 2025타경554 | 2025.05.27 갑(8) 임의경매 죽변새마을금고 청구금액 466,525,550 2025타경554 소멸 |
| 12 | 2025-05-27 | 임의경매 | 죽변새마을금고 | 466,525,550원 | 2025타경554 | 2025.05.27 갑(8) 임의경매 죽변새마을금고 청구금액 466,525,550 2025타경554 소멸 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
일괄매각 목록 1 지상에 이동 용이한 컨테이너 1개동 소재하며 매각에서 제외함. 목록 3은 건축허가를 득한 토지(3,113㎡)로서, 건축허가 제외지부분(2,609㎡)을 감안하여 평가.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상북도 울진군 후포면 732-7 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 울진군 관할 등기소 (영덕지원) | 영덕지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상북도 관할 지방국세청 | 경상북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 울진군세무서 | 울진군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 후포면 행정복지센터(주민센터) | 경상북도 울진군 후포면 732-7 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 13억 1,294만원 | 10억 7,661만원 | 82% | 6.2명 | 10억 7,661만원 |
| 최근 3개월 | 13억 1,294만원 | 10억 6,348만원 | 81% | 5.8명 | 10억 6,348만원 |
| 최근 6개월 | 13억 1,294만원 | 10억 5,035만원 | 80% | 5.4명 | 10억 5,035만원 |
| 최근 12개월 | 13억 1,294만원 | 10억 3,722만원 | 79% | 5.1명 | 10억 3,722만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2억 5,011만원
최저매각가 대비 +2,944만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수66.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수42.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수45.163점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 31건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 812만원
- 예상 대출액
- 5,406만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,325만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 1,677만원
- 예상 대출액
- 7,006만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,599만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 2,542만원
- 예상 대출액
- 8,152만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,327만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 31건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 2건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 35장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 31건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 8회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 35.15%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경10162 | 토지·임야 | 경상북도 울진군 후포면 삼율리 732-7 | 2026.08.21 | 13억 1,294만원 | 1억 2,200만원 | 9.3% | 매각 |
| 2024타경1277 | 토지·임야 | 경상북도 울진군 후포면 삼율리 530-76 | 2026.09.11 | 1억 6,836만원 | 3,000만원 | 17.8% | 매각 |
| 2025타경10247 | 토지·임야 | 경상북도 울진군 후포면 후포4길 25 | 2026.07.24 | 3억 6,696만원 | 1억 8,000만원 | 49.1% | 매각 |
| 2025타경10216 | 토지·임야 | 경상북도 울진군 평해읍 학곡리 1137 | 2026.05.22 | 1억 1,669만원 | 6,001만원 | 51.4% | 매각 |
| 2025타경10206 | 토지·임야 | 경상북도 울진군 평해읍 거일리 산21-1 | 2026.05.22 | 2,616만원 | 1,548만원 | 59.2% | 매각 |
| 2025타경10246 | 토지·임야 | 경상북도 울진군 평해읍 평해리 1253 | 2026.08.21 | 1,407만원 | 340만원 | 24.2% | 매각 |