2024타경3560
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 경기도 이천시 신둔면 원적로 591 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | 2024.06.26 | 매각물건 | 1. 지상 소재 제시외수목[사과나무(R:5cm) 약 240주, 사과나무묘목(R:2cm) 약 350주]의 감정가는 31,200,000원으로 매각에 포함(감정평가서 참조) 2. 공부상 지목은 '답'이나, 현황 '과수원'으로 이용중임 3. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환 하지 않음) |
| 토지면적 | 4,504㎡ (1362.5평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 815,224,000원 | 최저가격 | (51%)414,748,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)41,474,800원 | 청구금액 | 479,982,899원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.10.28 | (51%)414,748,000원 | 유찰 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 이천시 신둔면 원적로 591 | 답 (농림지역) | 4,504㎡ (1362.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 54,100원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 이천시 신둔면 원적로 591 | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 1. 지상 소재 제시외수목[사과나무(R:5cm) 약 240주, 사과나무묘목(R:2cm) 약 350주]의 감정가는 31,200,000원으로 매각에 포함(감정평가서 참조) 2. 공부상 지목은 '답'이나, 현황 '과수원'으로 이용중임 3. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환 하지 않음) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 4,504㎡ (1362.5평) 건물: - | 815,224,000원 | |||
경기도 이천시 신둔면 장동리 소재 "장동3리마을회관" 북동측 직선거리 약200미터 지점에 위치하는 토지로서 인근일대는 농경지, 농가촌락, 전원주택, 축사 등이 혼재하는 지역임. 본건까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임. 제형에 유사한 평지로서 과수원으로 이용중임. 남서측으로 폭3미터 정도의 포장도로에 접하며, 남동측으로 구거(807-12번지,소유자:국)복개 부지를 경유하여 왕복2차로의 포장도로에 접근 가능함. 농림지역, 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2019-01-01)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보 전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>. "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 제 "Ⅰ-6.그 밖의 사항"란 참조. 본건의 의뢰목록상 지목은 "답"이나 현황 "과수원"으로 이용중임. 임대관계 : 미 상 임.
1. 지상 소재 제시외수목[사과나무(R:5cm) 약 240주, 사과나무묘목(R:2cm) 약 350주]의 감정가는 31,200,000원으로 매각에 포함(감정평가서 참조) 2. 공부상 지목은 '답'이나, 현황 '과수원'으로 이용중임 3. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환 하지 않음)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-12-29 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2024-06-26 | 경매개시결정(신청채권) | 이OOOOOOOO | 479,982,899원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 지상 소재 제시외수목[사과나무(R:5cm) 약 240주, 사과나무묘목(R:2cm) 약 350주]의 감정가는 31,200,000원으로 매각에 포함(감정평가서 참조) 2. 공부상 지목은 '답'이나, 현황 '과수원'으로 이용중임 3. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환 하지 않음)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 이천시 신둔면 원적로 591 | 대지면적 | 4,504㎡ (1362.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 이천시 관할 등기소 (여주) | 여주 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 이천시세무서 | 이천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 신둔면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 이천시 신둔면 원적로 591 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8억 1,522만원 | 6억 6,848만원 | 82% | 6.2명 | 6억 6,848만원 |
| 최근 3개월 | 8억 1,522만원 | 6억 6,033만원 | 81% | 5.8명 | 6억 6,033만원 |
| 최근 6개월 | 8억 1,522만원 | 6억 5,217만원 | 80% | 5.4명 | 6억 5,217만원 |
| 최근 12개월 | 8억 1,522만원 | 6억 4,402만원 | 79% | 5.1명 | 6억 4,402만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 45점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 49.1%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 737만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 1,993만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 6,875만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 9,209만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3억 1,271만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,167만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 49.1% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 49.1%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경5542 | 토지·임야 | 경기도 이천시 백사면 조읍리 231 | 2026.07.08 | 7억 1,449만원 | 3억 6,883만원 | 51.6% | 매각 |
| 2025타경350 | 토지·임야 | 경기도 광주시 곤지암읍 봉현리 23-1 | 2026.09.07 | 1억 1,209만원 | 1,410만원 | 12.6% | 매각 |
| 2025타경350 | 토지·임야 | 경기도 광주시 곤지암읍 봉현리 26 | 2026.10.12 | 1억 5,583만원 | 2,810만원 | 18% | 매각 |
| 2024타경71591 | 토지·임야 | 경기도 광주시 곤지암읍 봉현리 102-1 | 2026.06.01 | 4억 4,441만원 | 2억 6,510만원 | 59.7% | 매각 |
| 2024타경6095 | 토지·임야 | 경기도 이천시 백사면 도지리 24-5 | 2026.06.17 | 2억 2,255만원 | 9,101만원 | 40.9% | 매각 |
| 2025타경50010 | 토지·임야 | 경기도 광주시 곤지암읍 봉현리 222-1 | 2026.04.27 | 2억 8,431만원 | 2억원 | 70.3% | 매각 |
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