2025타경11361
유찰 4회| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 김해대로 464-45 [도로명] 경상남도 김해시 김해대로 464-45 (창민교회) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 종교시설 | 접수/개시결정 | 2025.04.21 | 매각물건 | 일괄매각 |
| 토지면적 | 1,734㎡ (524.5평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 6,084,217,000원 | 최저가격 | (24%)1,460,819,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)298,126,500원 | 청구금액 | 4,009,390,113원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.16 | (49%)2,981,265,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.27 | (34%)2,086,885,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.10.01 | (34%)2,086,885,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.19 | (24%)1,460,819,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 김해시 진영읍 김해대로 464-45 | 종교용지 (제2종일반주거지역) | 1,734㎡ (524.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 705,300원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 김해시 진영읍 김해대로 464-45 (경상남도 김해시 김해대로 464-45 (창민교회)) | 철근콘크리트구조 | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,734㎡ (524.5평) 건물: - | 6,084,217,000원 | |||
기호(1): 본건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 '한얼중학교' 서측에 인접하고 있으며, 부근은 서측 인근으로 아파트 단지, 서측 근거리로 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있고, 동측은 인근으로 학교 및 동측 근거리로 주택 등으로 형성되어 있는 지역으로 주위환경 보통시 됨. 기호(1): 차량출입 자유로우며 간선도로 인근에 위치하여 교통사정 보통시 됨. 기호(1): 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로 교회부지로 이용중임. 기호(1): 서측으로 중로1류와 접함. 기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(진영대창초 상대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-26)<교육환경 보호
일괄매각
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 2층안쪽방1칸 | 전입: 2019-10-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 10원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 2층안쪽 방1칸 | 전입: 2019-10-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO(보화떡볶이 CAFE) 대항력 없음 | 점포 / 1층근린생활시설(450.41㎡) | 전입: 2024-08-23 확정: - 배당: - | 보: 7원 월: 1원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 1층근린생활시설(450.41㎡) | 전입: 2024-08-23 확정: - 배당: 2025-06-19 | 보: 7원 월: 2원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최종원(원식자재마트) 대항력 없음 | 기타 / 주차장 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3원 월: 700,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 1층 | 전입: - 확정: - 배당: 2025-07-22 | 보: 3원 월: 70원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (6건) | - | 보: 20원 월: 800,083원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2017-08-24 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-04-21 | 경매개시결정(신청채권) | 진OOOOOOOO | 4,009,390,113원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 김해시 진영읍 김해대로 464-45 | 대지면적 | 1,734㎡ (524.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 1,833.58㎡ (554.7평) | 건축면적 | 656.65㎡ (198.6평) | 건폐율 / 용적률 | 37.9% / 105.7% |
| 주용도 | 종교시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2017-07-26 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 김해시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 김해시세무서 | 김해시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 진영읍 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 김해시 진영읍 김해대로 464-45 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 60억 8,421만원 | 49억 8,905만원 | 82% | 6.2명 | 49억 8,905만원 |
| 최근 3개월 | 60억 8,421만원 | 49억 2,821만원 | 81% | 5.8명 | 49억 2,821만원 |
| 최근 6개월 | 60억 8,421만원 | 48억 6,737만원 | 80% | 5.4명 | 48억 6,737만원 |
| 최근 12개월 | 60억 8,421만원 | 48억 653만원 | 79% | 5.1명 | 48억 653만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7억 3,040만원
- 필요 현금(실투자)
- 7억 5,447만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9억 4,661만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 5,642만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 11억 145만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 1,973만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 6건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경484 | 근린상가 | 경상남도 김해시 진영읍 본산로 15-17 | 2026.07.28 | 9억 2,300만원 | 3억 1,671만원 | 34.3% | 매각 |
| 2025타경11312 | 근린상가 | 경상남도 김해시 진영읍 김해대로365번길 8 | 2026.06.10 | 2억 9,700만원 | 8,119만원 | 27.3% | 매각 |
| 2025타경11233 | 근린상가 | 경상남도 김해시 진영읍 진영로 60 | 2026.09.01 | 39억 7,339만원 | 24억 5,000만원 | 61.7% | 매각 |
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