2025타경55830
유찰 2회2026.08.10 (광교신청사제101호)||
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| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 379-10 병점프라자 [도로명] (병점동,병점프라자) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 공동주택(연립주택)으로 이용중. 을구3번 주택임차권자 강OO의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자의 2026.6.9.자 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서가 제출되었음 |
| 토지면적 | 1,463㎡ (442.6평) | 건물면적 | 23.27㎡ (7.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 46,000,000원 | 최저가격 | (70%)32,200,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,220,000원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 채권자 있음 |
■
매각입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.24 | (49%)22,540,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.08.10 | (100%)46,000,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.11 | (70%)32,200,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.21 | (49%)22,540,000원 | 매각 |
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물건 사진 (28장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 병점동 379-10 병점프라자 | 대 (일반상업지역) | 1,463㎡ (442.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 5,094,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 병점동 379-10 병점프라자 ((병점동,병점프라자)) | 철근콘크리트조 · (제1종근린생활시설) | 23.27㎡ (7.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 공동주택(연립주택)으로 이용중. 을구3번 주택임차권자 강OO의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자의 2026.6.9.자 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서가 제출되었음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,463㎡ (442.6평) 건물: 23.27㎡ (7.0평) | 46,000,000원 | |||
[참고사항]
공동주택(연립주택)으로 이용중. 을구3번 주택임차권자 강OO의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자의 2026.6.9.자 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서가 제출되었음
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-12-21|배당요구종기일 : 2025.07.22
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강OO 대항력 있음 | 734호 | 전입: 2021-10-06 확정: 2021-09-16 배당: 2025-05-02 | 보: 1억 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-10-06 확정: 2021-09-16 배당: 2025-05-02 | 보: 1억 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-10-06 확정: 2021-09-16 배당: 2025-05-02 | 보: 1억 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 3억 1,500만원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022-12-21|청구/채권금액 : 원문 기준 확인
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-10-22 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-12-21 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-10-16 | 임차권설정 | 강OO | 105,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-04-26 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-04-26 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-05-07 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
공동주택(연립주택)으로 이용중. 을구3번 주택임차권자 강OO의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자의 2026.6.9.자 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서가 제출되었음
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 병점동 379-10 병점프라자 | 대지면적 | 1,463㎡ (442.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 23.27㎡ (7.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.6% |
| 주용도 | 제1종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 2005-03-03 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 병점동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 병점동 379-10 병점프라자 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4,600만원 | 3,772만원 | 82% | 6.2명 | 3,772만원 |
| 최근 3개월 | 4,600만원 | 3,726만원 | 81% | 5.8명 | 3,726만원 |
| 최근 6개월 | 4,600만원 | 3,680만원 | 80% | 5.4명 | 3,680만원 |
| 최근 12개월 | 4,600만원 | 3,634만원 | 79% | 5.1명 | 3,634만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2,462만원
최저매각가 대비 +208만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수22.96점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수69.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수56.49점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R1기본 검토 가능
위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (1건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
3,220만원
- 예상 대출액
- 1,610만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,445만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
3,477만원
- 예상 대출액
- 2,086만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,229만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
3,735만원
- 예상 대출액
- 2,427만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,148만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 42장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격준비 완료
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (2개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 46.92%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경3601 | 단독·다가구 | 경기도 화성시 병점구 병점중앙로211번길 3-3 (진안동) | 2026.08.21 | 1억 1,500만원 | 4,488만원 | 39% | 매각 |
| 2024타경3601 | 단독·다가구 | 경기도 화성시 병점구 병점중앙로211번길 3-3 (진안동) | 2026.07.08 | 1억 300만원 | 3,790만원 | 36.8% | 매각 |
| 2024타경3601 | 단독·다가구 | 경기도 화성시 병점구 병점중앙로211번길 3-3 (진안동) | 2026.06.02 | 1억 7,200만원 | 8,538만원 | 49.6% | 매각 |
| 2025타경1162 | 단독·다가구 | 경기도 오산시 큰말길 15-18 (세교동) | 2026.05.29 | 24억 3,556만원 | 12억 6,111만원 | 51.8% | 진행중 |
| 2024타경103402 | 단독·다가구 | 경기도 오산시 독산성로 252 (지곶동) | 2026.05.15 | 13억 8,382만원 | 9억 4만원 | 65% | 매각 |
| 2024타경100311 | 단독·다가구 | 경기도 화성시 메타폴리스로 53, 9층921호 (반송동,스타프라자)구) 경기도 화성시 동탄구 반송동 92-7 | 2026.06.26 | 1억 600만원 | 3,635만원 | 34.3% | 매각 |
| 2025타경1243 | 단독·다가구 | 경기도 오산시 수청로 75-13 (내삼미동) | 2026.10.13 | 15억 506만원 | 6억 5,100만원 | 43.3% | 매각 |
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