2025타경1322
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 울산광역시 울주군 서생면 산41-11 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 제시외 수목 포함. 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '과수원'으로 이용중임. 2. 지적도상 맹지이나 인접 필지에 개설된 농로를 통해 접근 가능함 3. 미확인 분묘가 소재할 수 있으므로 응찰시 확인 요함 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 534,960,000원 | 최저가격 | (34%)183,491,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)18,349,100원 | 청구금액 | 432,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.14 | (100%)534,960,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.17 | (70%)374,472,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.23 | (49%)262,130,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.09.30 | (49%)262,130,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.05 | (34%)183,491,000원 | 진행 |
물건 사진 (12장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 울산광역시 울주군 서생면 산41-11 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 울산광역시 울주군 서생면 산41-11 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 1. 제시외 수목 포함. 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '과수원'으로 이용중임. 2. 지적도상 맹지이나 인접 필지에 개설된 농로를 통해 접근 가능함 3. 미확인 분묘가 소재할 수 있으므로 응찰시 확인 요함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 534,960,000원 | |||
본건은 울산광역시 울주군 서생면 명산리 소재 '명산초등학교' 남동측 근거리에 위치하는 토지로서 인근은 단독주택, 학교, 주거나지, 농지, 임야등으로 형성되어 있으며 북측은 울주군 스마트팜 예정부지인 농촌지역으로 환경 보통임. 대상물건 인근까지 차량접근은 가능하며 대중교통사정은 보통정도임. 사다리형의 토지로 남향 완경사지이며 과수원으로 이용중이나 약 2년정도 미경작상태로 추정됨. 지적도상 맹지이나 인접필지에 개설된 농로를 통해 접근이 가능함. 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한250m미만 축종) ,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 대상물건지상에 소유자미상의 제시외수목(과수목 약50주)이 소재하며 제시외수목이 경매대상에서 제외되어 소유권행사를 제한 받는 경우의 토지가액을 '토지감정명세표'비고란에 별도 기재하였는 바 ,참고하시기 바랍니다. 본건 대상토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 과수원임. 미상임.
1. 제시외 수목 포함. 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '과수원'으로 이용중임. 2. 지적도상 맹지이나 인접 필지에 개설된 농로를 통해 접근 가능함 3. 미확인 분묘가 소재할 수 있으므로 응찰시 확인 요함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2021-03-19 | 근저당권설정 | 더블유엔케이엔2309유동화전문유한회사 | 432,000,000원 | 말소기준등기 | 2021.03.19 을(9) 근저당권설정 더블유엔케이엔2309유동화전문유한회사 432,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 0 | 2021-03-19 | 근저당권설정 | 더블유엔케이엔2309유동화전문유한회사 | 432,000,000원 | 말소기준등기 | 2021.03.19 을(9) 근저당권설정 더블유엔케이엔2309유동화전문유한회사 432,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2025-04-11 | 압류 | 기장군(부산광역시) | 2,025,041,112원 | 말소 | 2025.04.11 갑(12) 압류 기장군(부산광역시) 소멸 |
| 2 | 2025-08-05 | 임의경매 | 더블유엔케이엔2309유동화전문유한회사 | 432,000,000원 | 농협은행의양수인 2025타경1322 | 2025.08.05 갑(13) 임의경매 더블유엔케이엔2309유동화전문유한회사 청구금액 432,000,000 농협은행의양수인 2025타경1322 소멸 |
| 2 | 2025-08-05 | 임의경매 | 더블유엔케이엔2309유동화전문유한회사 | 432,000,000원 | 농협은행의양수인 2025타경1322 | 2025.08.05 갑(13) 임의경매 더블유엔케이엔2309유동화전문유한회사 청구금액 432,000,000 농협은행의양수인 2025타경1322 소멸 |
주의사항 및 매각조건
1. 제시외 수목 포함. 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '과수원'으로 이용중임. 2. 지적도상 맹지이나 인접 필지에 개설된 농로를 통해 접근 가능함 3. 미확인 분묘가 소재할 수 있으므로 응찰시 확인 요함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 울산광역시 울주군 서생면 산41-11 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 울주군 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 울산광역시 관할 지방국세청 | 울산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 울주군세무서 | 울주군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서생면 행정복지센터(주민센터) | 울산광역시 울주군 서생면 산41-11 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 3,496만원 | 4억 3,866만원 | 82% | 6.2명 | 4억 3,866만원 |
| 최근 3개월 | 5억 3,496만원 | 4억 3,331만원 | 81% | 5.8명 | 4억 3,331만원 |
| 최근 6개월 | 5억 3,496만원 | 4억 2,796만원 | 80% | 5.4명 | 4억 2,796만원 |
| 최근 12개월 | 5억 3,496만원 | 4억 2,261만원 | 79% | 5.1명 | 4억 2,261만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 52점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9,174만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 176만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 1,890만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,944만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 3,835만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,483만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 12장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1280 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 서생면 화산리 1221 | 2026.10.13 | 8억 9,907만원 | 2억 600만원 | 22.9% | 매각 |
| 2024타경115446 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 서생면 명산리 186-5 | 2026.04.23 | 2,234만원 | 263만원 | 11.8% | 매각 |
| 2024타경8814 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 서생면 신암리 1179-7 | 2026.05.12 | 14억 1,649만원 | 4억 9,050만원 | 34.6% | 매각 |
| 2025타경11107 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 서생면 천산로 182-11 | 2026.05.21 | 5,840만원 | 3,499만원 | 59.9% | 매각 |
| 2024타경103828 | 토지·임야 | 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 31-7 | 2026.08.10 | 873만원 | 239만원 | 27.5% | 매각 |
| 2025타경5027 | 토지·임야 | 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 226-1 | 2026.06.16 | 12억 6,179만원 | 5억 880만원 | 40.3% | 매각 |
| 2024타경6941 | 토지·임야 | 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 산30-1 | 2026.05.12 | 1억 4,698만원 | 4,288만원 | 29.2% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
