2024타경57700
유찰 9회지분매각| 소재지 | 경기도 하남시 위례대로 190 (학암동) [도로명] 경기도 하남시 위례대로 190 (학암동,위례효성해링턴타워) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 2026.3.11.자로 전세사기피해자등 결정통지서를 제출함. 전세사기 피해자의 우선매수청구권은 1회에 한함. |
| 토지면적 | 13,124㎡ (3970.0평) | 건물면적 | 24.2㎡ (7.3평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 166,000,000원 | 최저가격 | (4%)6,699,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)669,900원 | 청구금액 | 175,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.08.10 | (12%)19,530,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.09.14 | (8%)13,671,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.19 | (6%)9,570,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.11.23 | (4%)6,699,000원 | 진행 |
물건 사진 (16장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 하남시 위례대로 190 (학암동) | 대 (준주거지역) | 13,124㎡ (3970.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 8,045,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 하남시 위례대로 190 (학암동) (경기도 하남시 위례대로 190 (학암동,위례효성해링턴타워)) | 철근콘크리트구조 · (업무시설) | 24.2㎡ (7.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 2026.3.11.자로 전세사기피해자등 결정통지서를 제출함. 전세사기 피해자의 우선매수청구권은 1회에 한함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 13,124㎡ (3970.0평) 건물: 24.2㎡ (7.3평) | 166,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상20층 건물 내 제17층 제1756호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 알루미늄샷시 창호 등임. 오피스텔로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조바람. 위생 및 급·배수설비, 지역난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음. 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설, 교육연구시설 건부지로 이용중임. 본건은 서측으로 노폭 약 40m 내외, 남측으로 노폭 약 25m 내외, 북측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접해 있음. 도시지역, 준주거지역
본건은 경기도 하남시 학암동 소재 "위례중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 아파트 등이 혼재하는 지대임. 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 2016년 09월 08일에 사용승인을 득한
2026.3.11.자로 전세사기피해자등 결정통지서를 제출함. 전세사기 피해자의 우선매수청구권은 1회에 한함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-09-24 확정: 2021-08-20 배당: 2024-07-08 | 보: 1억 7,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-09-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1억 7,500만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2023-12-29 | 가압류 | 장OO | 175,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-02-22 | 임차권설정 | 장OO | 175,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-05-10 | 강제경매 | 장OO | - | 소멸 | - |
| 1 | - | 소유권 | 투OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
2026.3.11.자로 전세사기피해자등 결정통지서를 제출함. 전세사기 피해자의 우선매수청구권은 1회에 한함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 하남시 위례대로 190 (학암동) | 대지면적 | 13,124㎡ (3970.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 24.2㎡ (7.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.2% |
| 주용도 | 업무시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2016-09-08 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 하남시 관할 등기소 (성남지원) | 성남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 하남시세무서 | 하남시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 위례대로 행정복지센터(주민센터) | 경기도 하남시 위례대로 190 (학암동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 6,600만원 | 1억 3,612만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,612만원 |
| 최근 3개월 | 1억 6,600만원 | 1억 3,446만원 | 81% | 5.8명 | 1억 3,446만원 |
| 최근 6개월 | 1억 6,600만원 | 1억 3,280만원 | 80% | 5.4명 | 1억 3,280만원 |
| 최근 12개월 | 1억 6,600만원 | 1억 3,114만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,114만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.0%입니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 334만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,142만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 434만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,097만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 505만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,080만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 2건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 38장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 96.0% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경4611 | 오피스텔 | 경기도 하남시 위례대로 190 (학암동) | 2026.04.27 | 1억 5,300만원 | 1억 5,300만원 | 100% | 매각 |
| 2025타경52799 | 오피스텔 | 경기도 하남시 위례대로 220 (학암동) | 2026.05.11 | 8억 8,000만원 | 8억 8,000만원 | 100% | 매각 |
| 2025타경52518 | 오피스텔 | 경기도 성남시 수정구 위례광장로 104 (창곡동) | 2026.07.13 | 6억 5,000만원 | 6억 1,777만원 | 95% | 매각 |
| 2024타경63967 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 위례서로 244 (거여동) | 2026.07.20 | 2억 100만원 | 1억 6,100만원 | 80.1% | 매각 |
| 2024타경63400 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 송파대로 111 (문정동, 파크하비오) | 2026.07.13 | 2억 900만원 | 1억 7,700만원 | 84.7% | 매각 |
| 2025타경51780 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 송파대로 111 (문정동, 파크하비오) | 2026.08.31 | 2억 1,000만원 | 1억 7,055만원 | 81.2% | 매각 |
| 2025타경392 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 송파대로 111 (문정동, 파크하비오) | 2026.06.15 | 1억 9,850만원 | 2억 500만원 | 103.3% | 매각 |
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