2025타경102523
유찰 8회지분매각2026.10.22 (제4별관 제211호 법정(2층))||
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| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천로17길 55-5 (봉천동, 송암하이츠빌라) [도로명] 서울특별시 관악구 봉천로17길 55-5 (봉천동,송암하이츠빌라) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 2026.6.26.자 확약서가 제출됨 |
| 토지면적 | 256.1㎡ (77.5평) | 건물면적 | 33.11㎡ (10.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 291,000,000원 | 최저가격 | (64%)186,240,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)18,624,000원 | 청구금액 | 283,190,115원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.07.02 | (26%)76,284,000원 | 변경 |
| 8회 | 2026.08.06 | (100%)291,000,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.09.10 | (80%)232,800,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.22 | (64%)186,240,000원 | 진행 |
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물건 사진 (19장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 관악구 봉천로17길 55-5 (봉천동, 송암하이츠빌라) | 대 (제1종일반주거지역) | 256.1㎡ (77.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,742,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 관악구 봉천로17길 55-5 (봉천동, 송암하이츠빌라) (서울특별시 관악구 봉천로17길 55-5 (봉천동,송암하이츠빌라)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 33.11㎡ (10.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 2026.6.26.자 확약서가 제출됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 256.1㎡ (77.5평) 건물: 33.11㎡ (10.0평) | 291,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 실내 인테리어 마감 등(탐문), 창호: 플라스틱새시 창호 등임. 일련번호(가): 공부상 다세대주택(방2, 거실, 욕실, 주방, 발코니 등)으로 이용 중임. 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음. 남측 하향의 가장형 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용 중임. 대상물건 동측 노폭 약 6미터 포장도로에 접함. 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
[현황 · 위치 및 주변환경]
대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡중학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대임. 대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통상황은 보통임.
[참고사항]
주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 2026.6.26.자 확약서가 제출됨
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2023-04-18|배당요구종기일 : 2025.06.27
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-02-18 확정: 2022-01-11 배당: 2025-03-26 | 보: 2억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-02-18 확정: 2022-01-11 배당: 2024-02-29 | 보: 2억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-02-18 확정: 2022-01-11 배당: 2024-02-29 | 보: 2억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 302호 | 전입: 2022-02-18 확정: 2022-01-11 배당: 2025-03-26 | 보: 2억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 있음 | 302호 | 전입: 2022-02-18 확정: 2022-01-11 배당: - | 보: 2억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-02-18 확정: 2022-01-11 배당: 2025-03-26 | 보: 2억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인7 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 25억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 41억 6,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2023.4.18.가압류|청구/채권금액 : 283,190,115원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-03-11 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-04-18 | 가압류 | 엠OO | 10,872,951원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-11-30 | 가압류 | (OOOOOOOOO | 10,399,374원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-12-04 | 가압류 | 동OO | 3,438,943원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-12-26 | 가압류 | 농OO | 6,941,173원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-02-07 | 압류 | 관OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2024-02-29 | 임차권설정 | 전OO | 270,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-08-26 | 가압류 | 신OO | 5,238,401원 | 소멸 | - |
| 9 | 2025-04-03 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 2026.6.26.자 확약서가 제출됨
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — (봉천동, 송암하이츠빌라)
| 단지명 | (봉천동, 송암하이츠빌라) | 총 세대수 | 10세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 관악구 봉천로17길 55-5 (봉천동, 송암하이츠빌라) | 대지면적 | 256.1㎡ (77.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 33.11㎡ (10.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 12.9% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2016-02-19 |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 관악구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 관악구세무서 | 관악구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 봉천로17길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 관악구 봉천로17길 55-5 (봉천동, 송암하이츠빌라) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 9,100만원 | 2억 3,862만원 | 82% | 6.2명 | 2억 3,862만원 |
| 최근 3개월 | 2억 9,100만원 | 2억 3,571만원 | 81% | 5.8명 | 2억 3,571만원 |
| 최근 6개월 | 2억 9,100만원 | 2억 3,280만원 | 80% | 5.4명 | 2억 3,280만원 |
| 최근 12개월 | 2억 9,100만원 | 2억 2,989만원 | 79% | 5.1명 | 2억 2,989만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 2,033만원
최저매각가 대비 +113만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수54.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수73.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수62.861점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 41점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 8,624만원
- 예상 대출액
- 9,312만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 316만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
2억 113만원
- 예상 대출액
- 1억 2,068만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,066만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
2억 1,603만원
- 예상 대출액
- 1억 4,042만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,598만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 53장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 8회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 68.18%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경103339 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 봉천로21나길 19-7 (봉천동, 라움) | 2026.08.25 | 3억 2,300만원 | 2억 4,354만원 | 75.4% | 매각 |
| 2025타경103302 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 봉천로21나길 4 (봉천동, 한성파크빌리지) | 2026.09.30 | 4억 1,200만원 | 3억 590만원 | 74.2% | 매각 |
| 2025타경102656 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 봉천로21길 34 (봉천동, 보성빌리지) | 2026.10.15 | 4억 1,200만원 | 3억 3,100만원 | 80.3% | 매각 |
| 2025타경102114 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 봉천로21길 34 (봉천동, 보성빌리지) | 2026.09.29 | 2억 5,206만원 | 1억 1,200만원 | 44.4% | 매각 |
| 2025타경102530 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 봉천로23길 68 (봉천동, CG아름채) | 2026.10.15 | 3억 3,600만원 | 1억 8,836만원 | 56.1% | 매각 |
| 2025타경102450 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 봉천로23길 68 (봉천동, CG아름채) | 2026.06.30 | 3억 3,600만원 | 2억 1,036만원 | 62.6% | 매각 |
| 2025타경102677 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 봉천로21길 11 (봉천동) | 2026.09.08 | 4억 2,000만원 | 1억 9,299만원 | 46% | 매각 |
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