2025타경102523
유찰 8회지분매각| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천로17길 55-5 (봉천동, 송암하이츠빌라) [도로명] 서울특별시 관악구 봉천로17길 55-5 (봉천동,송암하이츠빌라) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 2026.6.26.자 확약서가 제출됨 |
| 토지면적 | 256.1㎡ (77.5평) | 건물면적 | 33.11㎡ (10.0평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 291,000,000원 | 최저가격 | (64%)186,240,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)18,624,000원 | 청구금액 | 283,190,115원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.04.23 | (41%)119,194,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.05.28 | (33%)95,355,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.07.02 | (26%)76,284,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.22 | (64%)186,240,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 관악구 봉천로17길 55-5 (봉천동, 송암하이츠빌라) | 대 (제1종일반주거지역) | 256.1㎡ (77.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,742,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 관악구 봉천로17길 55-5 (봉천동, 송암하이츠빌라) (서울특별시 관악구 봉천로17길 55-5 (봉천동,송암하이츠빌라)) | 철근콘크리트구조 | 33.11㎡ (10.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 2026.6.26.자 확약서가 제출됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 256.1㎡ (77.5평) 건물: 33.11㎡ (10.0평) | 291,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 실내 인테리어 마감 등(탐문), 창호: 플라스틱새시 창호 등임. 일련번호(가): 공부상 다세대주택(방2, 거실, 욕실, 주방, 발코니 등)으로 이용 중임. 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음. 남측 하향의 가장형 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용 중임. 대상물건 동측 노폭 약 6미터 포장도로에 접함. 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡중학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대임. 대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통상황은 보통임.
주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 2026.6.26.자 확약서가 제출됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-04-18 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 283,190,115원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 2026.6.26.자 확약서가 제출됨
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 관악구 봉천로17길 55-5 (봉천동, 송암하이츠빌라) | 대지면적 | 256.1㎡ (77.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 33.11㎡ (10.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 12.9% |
| 주용도 | 다세대(빌라) | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 관악구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 관악구세무서 | 관악구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 봉천로17길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 관악구 봉천로17길 55-5 (봉천동, 송암하이츠빌라) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 9,100만원 | 2억 3,862만원 | 82% | 6.2명 | 2억 3,862만원 |
| 최근 3개월 | 2억 9,100만원 | 2억 3,571만원 | 81% | 5.8명 | 2억 3,571만원 |
| 최근 6개월 | 2억 9,100만원 | 2억 3,280만원 | 80% | 5.4명 | 2억 3,280만원 |
| 최근 12개월 | 2억 9,100만원 | 2억 2,989만원 | 79% | 5.1명 | 2억 2,989만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 40점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9,312만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 316만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 2,068만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,066만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 4,042만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,598만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 8회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경103339 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 봉천로21나길 19-7 (봉천동, 라움) | 2026.08.25 | 3억 2,300만원 | 2억 4,354만원 | 75.4% | 매각 |
| 2025타경103302 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 봉천로21나길 4 (봉천동, 한성파크빌리지) | 2026.09.30 | 4억 1,200만원 | 3억 590만원 | 74.2% | 매각 |
| 2025타경102656 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 봉천로21길 34 (봉천동, 보성빌리지) | 2026.10.15 | 4억 1,200만원 | 3억 3,100만원 | 80.3% | 매각 |
| 2025타경102114 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 봉천로21길 34 (봉천동, 보성빌리지) | 2026.09.29 | 2억 5,206만원 | 1억 1,200만원 | 44.4% | 매각 |
| 2025타경102530 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 봉천로23길 68 (봉천동, CG아름채) | 2026.10.15 | 3억 3,600만원 | 1억 8,836만원 | 56.1% | 매각 |
| 2025타경102450 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 봉천로23길 68 (봉천동, CG아름채) | 2026.06.30 | 3억 3,600만원 | 2억 1,036만원 | 62.6% | 매각 |
| 2025타경102677 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 봉천로21길 11 (봉천동) | 2026.09.08 | 4억 2,000만원 | 1억 9,299만원 | 46% | 매각 |
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