관련물건번호 (1건)

2025타경11566

유찰 3회제시외건물포함지분매각

✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증

매각기일:2026.11.11 (별관103호(입찰)배당법정)|담당계:창원지방법원 5계 (055-239-2115(구내:2115))|배당종기일:2025.09.08

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소재지	경상남도 김해시 생림면 30-4			경매구분	부동산임의경매
물건종류	기타	접수/개시결정	-	매각물건	일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록3.은 공유지분 매각임. 목록2. 근린생활시설(목욕탕, 찜질방 등)이나 장기간 미운영(휴업) 상태로서 부대시설(보일러설비, 급탕 온수설비, 여과설비 등) 정상가동 여부 불분명함.
토지면적	650㎡ (196.6평)	건물면적	0 (제시외 건물 포함)	소유자	소유자 있음
감정가격	6,045,277,300원	최저가격	(34%)2,073,529,000원	채무자	채무자 있음
입찰보증금	(10%)207,352,900원	청구금액	기일입찰 (보증금 10%)	채권자	채권자 있음

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입찰 진행 내용

입찰진행

회차	매각기일	최저매각가격 (율)	결과
3회	2026.05.06	(49%)2,962,185,000원	유찰
4회	2026.06.10	(34%)2,073,529,000원	변경
5회	2026.08.26	(34%)2,073,529,000원	변경
6회	2026.11.11	(34%)2,073,529,000원	진행

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물건 사진 (31장)

사진 01

사진 02

사진 03

사진 04

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사진 06

사진 07

사진 08

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매각 물건 현황

감정기관 : 법원 지정 감정평가법인 · 개별공시지가(2026) : 218,700원/㎡ / 사용승인·보존 : 2013-06-28

목록	소재지 · 지번	용도 · 구조 · 내역	면적	감정가 · 단가	비고
토지 1	경상남도 김해시 생림면 30-4	대 (계획관리지역)	650㎡ (196.6평)	토지·건물 일괄평가공시지가 218,700원/㎡	매각포함
건물 2	경상남도 김해시 생림면 30-4	경량철골구조 · (단독주택)	-	토지·건물 일괄평가	일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록3.은 공유지분 매각임. 목록2. 근린생활시설(목욕탕, 찜질방 등)이나 장기간 미운영(휴업) 상태로서 부대시설(보일러설비, 급탕 온수설비, 여과설비 등) 정상가동 여부 불분명함.
총 감정가격 합계			토지: 650㎡ (196.6평) 건물: -	6,045,277,300원

[참고사항]

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록3.은 공유지분 매각임. 목록2. 근린생활시설(목욕탕, 찜질방 등)이나 장기간 미운영(휴업) 상태로서 부대시설(보일러설비, 급탕 온수설비, 여과설비 등) 정상가동 여부 불분명함.

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2016-04-07|배당요구종기일 : 2025.09.08

임차인 / 대항력	점유부분 / 기간	전입 / 확정 / 배당	보증금 / 차임	권리분석	비고
주영개발(주)(이OO) 대항력 없음	주거	전입: 2021-01-20 확정: 2021-01-20 배당: 2021-01-20	보: 10만원	매수인 인수사항 없음	-
주영개발(주)(이OO) 대항력 없음	주거	전입: 2021-01-20 확정: 2021-01-20 배당: 2021-01-20	보: 10만원	매수인 인수사항 없음	-
주영개발(주) 대표자:이OO 대항력 없음	점포 / 미상(기타란 참조)	전입: 2021-03-05 확정: - 배당: -	보: 0원 월: 100,000원	매수인 인수사항 없음	-
주OO 대항력 없음	미상	전입: 2021-03-05 확정: - 배당: -	보: 0원 월: 10원	매수인 인수사항 없음	-
(주)조한산업개발(김OO) 대항력 없음	주거	전입: 2021-06-07 확정: 2021-06-07 배당: 2021-06-07	보: 20만원	매수인 인수사항 없음	-
(주)조한산업개발(김OO) 대항력 없음	주거	전입: 2021-06-07 확정: 2021-06-07 배당: 2021-06-07	보: 20만원	매수인 인수사항 없음	-
(OOO 대항력 없음	미상	전입: 2021-06-15 확정: - 배당: -	보: 0원 월: 20원	매수인 인수사항 없음	-
㈜OOO 대항력 없음	미상	전입: 2021-06-15 확정: - 배당: -	보: 0원 월: 20원	매수인 인수사항 없음	-
(주)조한산업개발 대표자:김OO 대항력 없음	점포 / 미상(기타란 참조)	전입: 2021-06-15 확정: - 배당: -	보: 0원 월: 200,000원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 없음	미상	전입: 2025-04-14 확정: - 배당: -	보: 100원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 없음	주거	전입: 2025-04-14 확정: 2025-04-14 배당: 2025-04-14	보: 100만원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 없음	점포 / 미상(기타란 참조)	전입: 2025-04-14 확정: - 배당: -	보: 100만원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 없음	주거	전입: 2025-04-14 확정: 2025-04-14 배당: 2025-04-14	보: 100만원	매수인 인수사항 없음	-
임차인14 대항력 없음	계	전입: - 확정: - 배당: -	보: 310,000억 30만원 월: 300,000원	매수인 인수사항 없음	-
계 (14건)	-		보: 310,000억 390만원 월: 600,050원	인수총액 0원	-

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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2016-04-07|청구/채권금액 : 원문 기준 확인

순번	접수일자	등기목적 / 권리종류	권리자 (채권자)	채권금액	소멸여부	비고
2	2016-04-07	근저당권	엠OO	3,952,000,000원	소멸기준	-
1	2016-10-07	소유권	서OO	-	소멸	-
3	2020-08-13	근저당권	정OO	199,000,000원	소멸	-
4	2021-03-02	근저당권	예OO	150,000,000원	소멸	-
5	2022-04-01	압류	김OO	-	소멸	-
6	2023-01-04	압류	김OO	-	소멸	-
7	2023-01-06	가압류	경OO	21,250,000원	소멸	-
8	2025-05-30	임의경매	엠OO	-	소멸	-

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주의사항 및 매각조건

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당사자 내역

채권자	채권자 있음	채무자	채무자 있음
소유자	소유자 있음	관련사건	대법원 나의사건검색 ↗

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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗

매매 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

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체납 내역 (관리비 등)

조사일자	체납금액	비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사	체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)	공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수

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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치	경상남도 김해시 생림면 30-4			대지면적	650㎡ (196.6평)
연면적	49.71㎡ (15.0평)	건축면적	49.71㎡ (15.0평)	건폐율 / 용적률	7.6% / 7.6%
주용도	단독주택	주구조 / 층수	경량철골구조	사용승인일자	2013-06-28

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관할 행정기관 안내

기관구분	기관명	소재지 주소	대표전화	관할구역/바로가기
등기소	김해시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원)	경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과)	055-350-1114	홈페이지 ↗
지방국세청	경상남도 관할 지방국세청	경상남도 지방국세청 청사	국번없이 126	홈페이지 ↗
관할세무서	김해시세무서	김해시 관내 세무서	국번없이 126 (국세상담센터)	홈페이지 ↗
행정복지센터	생림면 행정복지센터(주민센터)	경상남도 김해시 생림면 30-4	관할 시·군·구 대표전화	홈페이지 ↗

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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간	평균감정가	평균매각가	평균매각가율	평균입찰자수	예상매각가 (추정)
최근 1개월	60억 4,527만원	49억 5,712만원	82%	6.2명	49억 5,712만원
최근 3개월	60억 4,527만원	48억 9,667만원	81%	5.8명	48억 9,667만원
최근 6개월	60억 4,527만원	48억 3,622만원	80%	5.4명	48억 3,622만원
최근 12개월	60억 4,527만원	47억 7,576만원	79%	5.1명	47억 7,576만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline

AI 예측 낙찰가

33억 5,740만원

최저매각가 대비 +3억 9,522만원

예상 최저가 대비 낙찰가율

113.3%

토지 기준 회귀 추정

AI 리스크 점수40.46점

낮을수록 권리·점유 안전

AI 유동성 지수47.6점

시장 거래 회전 및 환금성

종합 추천 점수49.005점

가격 매력도 및 안정성 종합

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표

R3중점 확인 필요

위험도 점수: 51점 / 100점

가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.

핵심 주의 요인 (4건)

입찰 전 우선 소명 대상

등기 항목 다수확인

등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.

임차·점유 정보 확인 필요주의

임차인 또는 점유 관련 데이터가 14건 있습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 3회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금

보수 시나리오

20억 7,352만원

예상 대출액: 10억 3,676만원
필요 현금(실투자): 10억 6,757만원
가정 조건: LTV 50%

기준 시나리오 (권장)

22억 3,941만원

예상 대출액: 13억 4,364만원
필요 현금(실투자): 9억 2,839만원
가정 조건: LTV 60%

공격 시나리오

24억 529만원

예상 대출액: 15억 6,344만원
필요 현금(실투자): 8억 7,631만원
가정 조건: LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트

권리확인 필요

등기 요약 8건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유확인 필요

임차·점유 데이터 14건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문준비 완료

연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 46장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장

1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 14건 있습니다.
3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.

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