2022타경5177
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경상남도 사천시 용현면 신송길 80-14 [도로명] 경상남도 사천시 신송길 80-14 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | 2022.11.24 | 매각물건 | -이 사건 매각 부동산은 출입문 표시상 101동 201호임 -이 사건 매각 부동산 등기사항전부증명서 및 집합건축물 대장에 1동 201호로 기재되어 있으나 집합건축물대장의 건축물현황도에는 102동 202호으로 기재되어 있는 바, 전체 소유자의 동의를 받아 건축물대장 표시변경 신청을 통하여 건축물현황도를 변경할 수 있는 점 등을 확인후 입찰하기 바람(첨부: 사천시 사실조회회신) |
| 토지면적 | 855㎡ (258.6평) | 건물면적 | 61.25㎡ (18.5평) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 147,000,000원 | 최저가격 | (24%)35,295,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)3,529,500원 | 낙찰가격 | 38,888,000원 | 채권자 | 진OOOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.02.23 | (100%)147,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.06 | (70%)102,900,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.05.18 | (49%)72,030,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.06 | (34%)50,421,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.02 | (24%)35,295,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 사천시 용현면 신송길 80-14 | 대 | 855㎡ (258.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 사천시 용현면 신송길 80-14 (경상남도 사천시 신송길 80-14) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 61.25㎡ (18.5평) | 토지·건물 일괄평가 | -이 사건 매각 부동산은 출입문 표시상 101동 201호임 -이 사건 매각 부동산 등기사항전부증명서 및 집합건축물 대장에 1동 201호로 기재되어 있으나 집합건축물대장의 건축물현황도에는 102동 202호으로 기재되어 있는 바, 전체 소유자의 동의를 받아 건축물대장 표시변경 신청을 통하여 건축물현황도를 변경할 수 있는 점 등을 확인후 입찰하기 바람(첨부: 사천시 사실조회회신) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 855㎡ (258.6평) 건물: 61.25㎡ (18.5평) | 147,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근콘크리트)슬래브지붕 지상 5층 건물 내 2층 201호로서 외벽은 몰탈위 페인팅 및 외장석재 붙임 등. 내벽은 벽지 붙임 및 일부 타일 붙임 등. 창호는 삿시 및 목재 2중 창호에 유리끼우기 마감으로 현상은 보통인 편임. 주거용 공동주택[다세대주택]으로 이용되고 있음. 급`배수설비, 위생설비, 도시가스, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음. 본건 대지권의 목적인 토지는 자체지반 평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택)부지로 이용중임. 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함. 제1종일반주거지역(2011-08
본건은 경상남도 사천시 용현면 송지리, 용현초등학교 서측 인근, 3번국도변에 소재하는 한독프리아 제1동 제2층 제201호로서, 부근은 공동주택` 농가` 농경지 등으로 형성되어있는 주택지대로 환경은 비교적 보통인 편임. 본건까지 자동차 접근이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임. 2015.09.25. 사용승인을 득한
-이 사건 매각 부동산은 출입문 표시상 101동 201호임 -이 사건 매각 부동산 등기사항전부증명서 및 집합건축물 대장에 1동 201호로 기재되어 있으나 집합건축물대장의 건축물현황도에는 102동 202호으로 기재되어 있는 바, 전체 소유자의 동의를 받아 건축물대장 표시변경 신청을 통하여 건축물현황도를 변경할 수 있는 점 등을 확인후 입찰하기 바람(첨부: 사천시 사실조회회신)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-06-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 450,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 월: 450,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-03-31 | [근저당권] | 진OOOOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2022-11-24 | 경매개시결정(신청채권) | 진OOOOOOOOO | 103,742,666원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-이 사건 매각 부동산은 출입문 표시상 101동 201호임 -이 사건 매각 부동산 등기사항전부증명서 및 집합건축물 대장에 1동 201호로 기재되어 있으나 집합건축물대장의 건축물현황도에는 102동 202호으로 기재되어 있는 바, 전체 소유자의 동의를 받아 건축물대장 표시변경 신청을 통하여 건축물현황도를 변경할 수 있는 점 등을 확인후 입찰하기 바람(첨부: 사천시 사실조회회신)
당사자 내역
| 채권자 | 진OOOOOOOOO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 신송길 80-14
| 단지명 | 신송길 80-14 | 총 세대수 | 8세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 사천시 용현면 신송길 80-14 | 대지면적 | 855㎡ (258.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 61.25㎡ (18.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 7.2% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2015-09-25 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 사천시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 사천시세무서 | 사천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 용현면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 사천시 용현면 신송길 80-14 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 4,700만원 | 1억 2,054만원 | 82% | 6.2명 | 1억 2,054만원 |
| 최근 3개월 | 1억 4,700만원 | 1억 1,907만원 | 81% | 5.8명 | 1억 1,907만원 |
| 최근 6개월 | 1억 4,700만원 | 1억 1,760만원 | 80% | 5.4명 | 1억 1,760만원 |
| 최근 12개월 | 1억 4,700만원 | 1억 1,613만원 | 79% | 5.1명 | 1억 1,613만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,764만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,603만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,287만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,366만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,661만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,278만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경33206 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 용현면 사천대로 969-5 | 2026.04.27 | 1억 3,344만원 | 4,110만원 | 30.8% | 매각 |
| 2025타경30695 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 용현면 사천대로 923-16 | 2026.08.24 | 8,840만원 | 3,310만원 | 37.4% | 매각 |
| 2024타경33206 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 용현면 사천대로 969-5 | 2025.10.27 | 1억 3,344만원 | 5,655만원 | 42.4% | 매각 |
| 2025타경30651 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 미룡길 50 (노룡동) | 2026.05.18 | 1억 2,051만원 | 3,050만원 | 25.3% | 매각 |