2024타경113257
유찰 15회지분매각토지별도등기| 소재지 | 서울특별시 강북구 인수봉로23가길 3 (수유동, SH스카이) [도로명] 서울특별시 강북구 인수봉로23가길 3 (수유동,에스에이치스카이) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | 2024.08.01 | 매각물건 | - 별도등기 있음 - 토지의 일부(하수도, 하천)가 도로계획선에 저촉됨 |
| 토지면적 | 2,758.3㎡ (834.4평)토지별도등기있음 | 건물면적 | 56.63㎡ (17.1평) | 소유자 | 최OO |
| 감정가격 | 260,000,000원 | 최저가격 | (4%)9,148,000원 | 채무자 | 최OO |
| 입찰보증금 | (10%)914,800원 | 청구금액 | 230,000,000원 | 채권자 | 김OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 10회 | 2026.04.28 | (13%)34,897,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.06.02 | (11%)27,918,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.07.07 | (9%)22,334,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.11.24 | (4%)9,148,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강북구 인수봉로23가길 3 (수유동, SH스카이) | 대 | 2,758.3㎡ (834.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강북구 인수봉로23가길 3 (수유동, SH스카이) (서울특별시 강북구 인수봉로23가길 3 (수유동,에스에이치스카이)) | 철근콘크리트벽식조 · (공동주택) | 56.63㎡ (17.1평) | 토지·건물 일괄평가 | - 별도등기 있음 - 토지의 일부(하수도, 하천)가 도로계획선에 저촉됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,758.3㎡ (834.4평) 건물: 56.63㎡ (17.1평) | 260,000,000원 | |||
철근콘크리트벽식조 경사지붕 5층건중 2층 106호로서 외 벽: 페인트 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 하이새시 이중창임. 연립주택(방3,주방1,거실1,욕실1,발코니등)으로 이용중임. 위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음. 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형으로 연립주택부지로 이용중임. 본건 북측으로 약12m, 서측 및 남측으로 약6m의 도로등에 접함 제1종일반주거지역,고도지구(20m이하),도로(접함),소로3류(폭8m미만)(접함),중로3류(폭12m -15m)(접함),하OO(저촉),하천(저촉),가축사육제한구역,대공방어협조구역(77-257m),정비 구역(주거환경개선사업),과밀억제권역. 없음 ①임대관계 미상 ②이해
본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 혜화여자고등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반입지여건은 보통인 편임. 본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통인 편임. 건물은
- 별도등기 있음 - 토지의 일부(하수도, 하천)가 도로계획선에 저촉됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 102동106호 | 전입: 2021-09-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
토지별도등기 있음| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-07-25 | 경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2024-08-01 | 경매개시결정(신청채권) | 김OO | 230,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 별도등기 있음 - 토지의 일부(하수도, 하천)가 도로계획선에 저촉됨
당사자 내역
| 채권자 | 김OO | 채무자 | 최OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 최OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (수유동, SH스카이)
| 단지명 | (수유동, SH스카이) | 총 세대수 | 24세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강북구 인수봉로23가길 3 (수유동, SH스카이) | 대지면적 | 2,758.3㎡ (834.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 56.63㎡ (17.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.1% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트벽식조 | 사용승인일자 | 2001-12-13 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강북구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강북구세무서 | 강북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 인수봉로23가길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강북구 인수봉로23가길 3 (수유동, SH스카이) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 6,000만원 | 2억 1,320만원 | 82% | 6.2명 | 2억 1,320만원 |
| 최근 3개월 | 2억 6,000만원 | 2억 1,060만원 | 81% | 5.8명 | 2억 1,060만원 |
| 최근 6개월 | 2억 6,000만원 | 2억 800만원 | 80% | 5.4명 | 2억 800만원 |
| 최근 12개월 | 2억 6,000만원 | 2억 540만원 | 79% | 5.1명 | 2억 540만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.5%입니다.
유찰 횟수가 15회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 457만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,267만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 592만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,206만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 689만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,183만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 96.5% 하락, 유찰 15회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경11845 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 인수봉로19나길 28-7 (수유동, 삼안빌라) | 2026.08.19 | 1억 9,500만원 | 8,100만원 | 41.5% | 매각 |
| 2025타경12459 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 미아동 791-3961 양지빌라 1층 101호 | 2026.06.09 | 2억 400만원 | 1억 3,560만원 | 66.5% | 매각 |
| 2023타경4165 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 인수봉로20나길 38 (미아동, 유경쉐르빌3) | 2026.10.07 | 3억 3,500만원 | 2억 3,880만원 | 71.3% | 매각 |
| 2024타경6441 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 인수봉로29길 11 (수유동) | 2026.08.19 | 1억 100만원 | 9,000만원 | 89.1% | 매각 |
| 2025타경12677 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 삼양로77가길 51 (수유동, 재인 vill) | 2026.07.14 | 1억 6,600만원 | 1억 3,280만원 | 80% | 매각 |
| 2024타경123100 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 솔매로7가길 22 (미아동, 대원아트빌) | 2026.05.07 | 2억 100만원 | 1억 291만원 | 51.2% | 매각 |
| 2025타경13544 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 삼양로69길 37 (미아동, h home) | 2026.08.19 | 1억 6,700만원 | 1억 2,591만원 | 75.4% | 매각 |
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