2025타경3553
유찰 5회| 소재지 | 전라남도 나주시 세지면 오봉리 421 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환) - 지적도상 맹지 - 인접필지(나주시 세지면 오봉리 422-1번지, 동소 466번지 등)와 경계 구분없이 일체로 이용중, 정확한 지적경계의 확인을 위해서는 측량이 필요함 - 본건 토지는 계획관리지역 및 생산관리지역 둘 이상의 용도지역에 걸쳐있으나 계획관리지역의 면적이 미미함 |
| 토지면적 | 1,417.1㎡ (428.7평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 53,849,800원 | 최저가격 | (29%)15,440,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,015,589원 | 청구금액 | 9,921,100원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.24 | (56%)30,155,888원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.05 | (45%)24,124,710원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.16 | (36%)19,300,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.28 | (29%)15,440,000원 | 진행 |
물건 사진 (10장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 나주시 세지면 오봉리 421 | 대 | 1,417.1㎡ (428.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 나주시 세지면 오봉리 421 | 답 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환) - 지적도상 맹지 - 인접필지(나주시 세지면 오봉리 422-1번지, 동소 466번지 등)와 경계 구분없이 일체로 이용중, 정확한 지적경계의 확인을 위해서는 측량이 필요함 - 본건 토지는 계획관리지역 및 생산관리지역 둘 이상의 용도지역에 걸쳐있으나 계획관리지역의 면적이 미미함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,417.1㎡ (428.7평) 건물: - | 53,849,800원 | |||
본건은 전라남도 나주시 세지면 오봉리 소재「열곡마을」남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 소재하는 마을주변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됨. 부정형의 농경지(답)으로 이용중임. 맹지임. 토지이용계획확인원상, 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. -- -- ㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건은 인접필지(422-1, 446번지 등)와 경계구분없이 일체로 이용중인 바, 지적경계복원측량을 요하니 경매진행시 참고하시기 바람. ㉢ 본건은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 둘이상의 용도지역에 걸쳐있으나 용도지역을 달리하는 부분의 면적이 과소하여 가격형성에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되어 주된 용도지역을 기준으로 평가하였음.
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환) - 지적도상 맹지 - 인접필지(나주시 세지면 오봉리 422-1번지, 동소 466번지 등)와 경계 구분없이 일체로 이용중, 정확한 지적경계의 확인을 위해서는 측량이 필요함 - 본건 토지는 계획관리지역 및 생산관리지역 둘 이상의 용도지역에 걸쳐있으나 계획관리지역의 면적이 미미함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-08-03 | 소유권 | 황OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2018-10-12 | 근저당권 | 세OO | 16,800,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2024-10-11 | 가압류 | (OOOOOOO | 9,282,184원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-05-29 | 강제경매 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환) - 지적도상 맹지 - 인접필지(나주시 세지면 오봉리 422-1번지, 동소 466번지 등)와 경계 구분없이 일체로 이용중, 정확한 지적경계의 확인을 위해서는 측량이 필요함 - 본건 토지는 계획관리지역 및 생산관리지역 둘 이상의 용도지역에 걸쳐있으나 계획관리지역의 면적이 미미함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 나주시 세지면 오봉리 421 | 대지면적 | 1,417.1㎡ (428.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 나주시 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 나주시세무서 | 나주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 세지면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 나주시 세지면 오봉리 421 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5,384만원 | 4,415만원 | 82% | 6.2명 | 4,415만원 |
| 최근 3개월 | 5,384만원 | 4,361만원 | 81% | 5.8명 | 4,361만원 |
| 최근 6개월 | 5,384만원 | 4,307만원 | 80% | 5.4명 | 4,307만원 |
| 최근 12개월 | 5,384만원 | 4,254만원 | 79% | 5.1명 | 4,254만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 30점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 772만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,588만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,000만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,485만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,164만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,446만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경32940 | 토지·임야 | 전라남도 나주시 봉황면 오림리 627 | 2026.08.27 | 3억 8,836만원 | 2억 4,462만원 | 63% | 매각 |
| 2025타경32939 | 토지·임야 | 전라남도 나주시 봉황면 오림리 731-8 | 2026.07.15 | 4,094만원 | 1,610만원 | 39.3% | 매각 |
| 2024타경72620 | 토지·임야 | 전남광주통합특별시 나주시 봉황면 오우로 67 | 2026.10.02 | 2,056만원 | 516만원 | 25.1% | 매각 |
| 2024타경72620 | 토지·임야 | 전라남도 나주시 봉황면 욱곡리 515-28 | 2026.10.02 | 1,641만원 | 416만원 | 25.4% | 매각 |
| 2024타경9370 | 토지·임야 | 전라남도 나주시 왕곡면 신원리 산136 | 2026.08.19 | 8,052만원 | 1,923만원 | 23.9% | 매각 |
| 2024타경9370 | 토지·임야 | 전라남도 나주시 왕곡면 산136 | 2026.05.27 | 8,052만원 | 2,886만원 | 35.8% | 진행중 |
| 2024타경9370 | 토지·임야 | 전라남도 나주시 왕곡면 신원리 산136 | 2026.03.04 | 8,052만원 | 2,886만원 | 35.8% | 매각 |
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