2024타경113769
유찰 13회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강북구 노해로13길 37-9 (수유동, 예움하우스) [도로명] 서울특별시 강북구 노해로13길 37-9 (수유동,예움하우스) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 주택도시보증공사(이OO) : 배당금에서 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출함(2026. 2. 25. 접수). |
| 토지면적 | 245㎡ (74.1평) | 건물면적 | 27.13㎡ (8.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 201,000,000원 | 최저가격 | (64%)128,640,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)12,864,000원 | 청구금액 | 201,049,123원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 14회 | 2026.07.14 | (51%)102,912,000원 | 매각 |
| 15회 | 2026.08.19 | (100%)201,000,000원 | 유찰 |
| 16회 | 2026.09.29 | (80%)160,800,000원 | 유찰 |
| 17회 | 2026.10.27 | (64%)128,640,000원 | 진행 |
물건 사진 (4장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강북구 노해로13길 37-9 (수유동, 예움하우스) | 대 (제2종일반주거지역) | 245㎡ (74.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,778,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강북구 노해로13길 37-9 (수유동, 예움하우스) (서울특별시 강북구 노해로13길 37-9 (수유동,예움하우스)) | 철근콘크리트구조 | 27.13㎡ (8.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 주택도시보증공사(이OO) : 배당금에서 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출함(2026. 2. 25. 접수). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 245㎡ (74.1평) 건물: 27.13㎡ (8.2평) | 201,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2020.01.17) 외벽 : 석재 마감 등. 내벽 : -, 창호 : 샷시 창호 등임. 다세대주택으로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 "내부구조도"참조바람. (※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 경매진행 시 재확인바람.) 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨. 2필지 일단의 장방형 토지로서 주거용(다세대주택)등의 건부지로
본건은 서울특별시 강북구 수유동에 소재하며 "수유역" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(4호선:수유역 및 우이신설선: 가오리역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.
주택도시보증공사(이OO) : 배당금에서 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출함(2026. 2. 25. 접수).
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 있음 | 501호 | 전입: 2022-03-25 확정: 2022-02-08 배당: - | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 501호 | 전입: 2022-03-25 확정: 2022-02-08 배당: 2024-07-31 | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 3억 8,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2023-05-02 | 임차권설정 | 이OO | 190,000,000원 | 인수 | - |
| 1 | 2024-04-16 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2024-08-01 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
주택도시보증공사(이OO) : 배당금에서 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출함(2026. 2. 25. 접수).
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (수유동, 예움하우스)
| 단지명 | (수유동, 예움하우스) | 총 세대수 | 14세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강북구 노해로13길 37-9 (수유동, 예움하우스) | 대지면적 | 245㎡ (74.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 27.13㎡ (8.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 11.1% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2020-01-17 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강북구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강북구세무서 | 강북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 노해로13길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강북구 노해로13길 37-9 (수유동, 예움하우스) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 100만원 | 1억 6,482만원 | 82% | 6.2명 | 1억 6,482만원 |
| 최근 3개월 | 2억 100만원 | 1억 6,281만원 | 81% | 5.8명 | 1억 6,281만원 |
| 최근 6개월 | 2억 100만원 | 1억 6,080만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,080만원 |
| 최근 12개월 | 2억 100만원 | 1억 5,879만원 | 79% | 5.1명 | 1억 5,879만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 26점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
유찰 횟수가 13회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,432만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,373만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8,335만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,510만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 9,699만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,186만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 13회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 13회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12252 | 단독·다가구 | 서울특별시 강북구 솔매로45길 95-19 (미아동) | 2026.06.23 | 9억 614만원 | 4억 3,150만원 | 47.6% | 진행중 |
| 2025타경12252 | 단독·다가구 | 서울특별시 강북구 솔매로45길 95-19 (미아동) | 2026.04.14 | 9억 614만원 | 4억 3,150만원 | 47.6% | 매각 |
| 2025타경13790 | 단독·다가구 | 서울특별시 강북구 삼양로 515-15 (수유동) | 2026.10.07 | 4억 2,347만원 | 2억 2,799만원 | 53.8% | 매각 |
| 2025타경13059 | 단독·다가구 | 서울특별시 도봉구 창동 624-17 주건축물 | 2026.06.16 | 3억 4,200만원 | 2억 6,200만원 | 76.6% | 진행중 |
| 2025타경12689 | 단독·다가구 | 서울특별시 도봉구 도봉로121가길 25 (쌍문동) | 2026.06.23 | 11억 2,220만원 | 8억 1,077만원 | 72.2% | 매각 |
| 2024타경119996 | 단독·다가구 | 서울특별시 노원구 덕릉로60길 174 (월계동) | 2026.05.07 | 21억 5,975만원 | 11억 3,490만원 | 52.5% | 매각 |
| 2025타경13538 | 단독·다가구 | 서울특별시 도봉구 도당로13나길 36 (방학동, 동성네스트) | 2026.06.16 | 2억 4,348만원 | 1억 5,600만원 | 64.1% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
