2025타경1352
유찰 6회지분매각| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 98 (신림동, 파로스프라자B동) [도로명] 서울특별시 관악구 난곡로 98 (신림동,파로스프라자) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | 2025.05.12 | 매각물건 | 등기사항전부증명서, 집합건물 및 집합건축물대장 전유부상 지1층으로 표시되어 있으나 현장조사시 해당 층이 토지 단차로 인해 대상물건 소재 건물의 서측으로 진입시 지상1층으로 이용중임 |
| 토지면적 | 1,779.8㎡ (538.4평) | 건물면적 | 33.56㎡ (10.2평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 135,000,000원 | 최저가격 | (26%)35,390,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)3,539,000원 | 청구금액 | 71,924,350원 | 채권자 | 수OOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.22 | (100%)135,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.27 | (80%)108,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.01 | (64%)86,400,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.05 | (51%)69,120,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.18 | (26%)35,390,000원 | 진행 |
물건 사진 (17장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 관악구 난곡로 98 (신림동, 파로스프라자B동) | 대 (제1종일반주거지역) | 1,779.8㎡ (538.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 6,656,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 관악구 난곡로 98 (신림동, 파로스프라자B동) (서울특별시 관악구 난곡로 98 (신림동,파로스프라자)) | 철근콘크리트구조 | 33.56㎡ (10.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 등기사항전부증명서, 집합건물 및 집합건축물대장 전유부상 지1층으로 표시되어 있으나 현장조사시 해당 층이 토지 단차로 인해 대상물건 소재 건물의 서측으로 진입시 지상1층으로 이용중임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,779.8㎡ (538.4평) 건물: 33.56㎡ (10.2평) | 135,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상7층 내 제비동 제지1층 제비24호 외 1개호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임. 대상물건 (가),(나) : 근린생활시설로 이용중임. 기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 등의 설비가 되어있음. - 대상물건 일
대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울난향초등학교' 북동측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨. 대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임. - - 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변) - - -
등기사항전부증명서, 집합건물 및 집합건축물대장 전유부상 지1층으로 표시되어 있으나 현장조사시 해당 층이 토지 단차로 인해 대상물건 소재 건물의 서측으로 진입시 지상1층으로 이용중임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2020-04-21 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2022-10-01 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 330,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-10-01 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 330,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 하OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 하나물류(장OO) 대항력 없음 | 점포 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 2,500만원 월: 960,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-04-19 | 소유권 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2018-04-19 | 근저당권 | 수OO | 45,600,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-04-26 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-05-30 | 근저당권 | 조OO | 390,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-04-29 | 임의경매 | 수OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
등기사항전부증명서, 집합건물 및 집합건축물대장 전유부상 지1층으로 표시되어 있으나 현장조사시 해당 층이 토지 단차로 인해 대상물건 소재 건물의 서측으로 진입시 지상1층으로 이용중임
당사자 내역
| 채권자 | 수OOO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 관악구 난곡로 98 (신림동, 파로스프라자B동) | 대지면적 | 1,779.8㎡ (538.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 33.56㎡ (10.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.9% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 관악구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 관악구세무서 | 관악구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 난곡로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 관악구 난곡로 98 (신림동, 파로스프라자B동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 3,500만원 | 1억 1,070만원 | 82% | 6.2명 | 1억 1,070만원 |
| 최근 3개월 | 1억 3,500만원 | 1억 935만원 | 81% | 5.8명 | 1억 935만원 |
| 최근 6개월 | 1억 3,500만원 | 1억 800만원 | 80% | 5.4명 | 1억 800만원 |
| 최근 12개월 | 1억 3,500만원 | 1억 665만원 | 79% | 5.1명 | 1억 665만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,769만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,608만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,293만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,370만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,668만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,281만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 4건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 19장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 73.8% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1352 | 근린상가 | 서울특별시 관악구 난곡로 98 (신림동, 파로스프라자B동) | 2026.10.14 | 9,500만원 | 3,562만원 | 37.5% | 매각 |
| 2025타경10331 | 근린상가 | 서울특별시 금천구 독산동 889-32 소원베스트빌3차 제1층 제102호 | 2026.04.22 | 2억 800만원 | 2억 55만원 | 96.4% | 매각 |
| 2024타경127116 | 근린상가 | 서울특별시 금천구 독산로 345 (독산동) | 2026.09.29 | 2억 1,200만원 | 1억 854만원 | 51.2% | 매각 |
| 2024타경130310 | 근린상가 | 서울특별시 금천구 독산로 345 (독산동) | 2026.04.30 | 2억 1,659만원 | 5,677만원 | 26.2% | 매각 |
| 2023타경1743 | 근린상가 | 서울특별시 금천구 벚꽃로6길 21 (독산동) | 2026.05.21 | 10억 6,000만원 | 1억 7,870만원 | 16.9% | 매각 |
| 2025타경10087 | 근린상가 | 서울특별시 금천구 벚꽃로 30 (독산동, 금천 롯데캐슬 골드파크 2차) | 2026.04.29 | 1억 8,800만원 | 1억 4,381만원 | 76.5% | 매각 |
| 2025타경10087 | 근린상가 | 서울특별시 금천구 벚꽃로 30 (독산동, 금천 롯데캐슬 골드파크 2차) | 2025.12.09 | 1억 8,800만원 | 1억 5,590만원 | 82.9% | 매각 |
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