2025타경52603
유찰 3회지분매각| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 금곡동 305-2 더헤리티지 [도로명] 경기도 성남시 분당구 대왕판교로 155 (금곡동,더헤리티지) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 박OO(PARKWOOCHUL), 박수영이 신청채권자임 |
| 토지면적 | 96,738.1㎡ (29263.3평) | 건물면적 | 84.81㎡ (25.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 842,000,000원 | 최저가격 | (17%)141,515,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)58,940,000원 | 청구금액 | 742,230,589원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.09.07 | (24%)202,164,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.12 | (17%)141,515,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.16 | (17%)141,515,000원 | 03 |
| 7회 | 2026.11.16 | (12%)99,061,000원 | 진행 |
물건 사진 (22장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 성남시 분당구 금곡동 305-2 더헤리티지 | 대 · 임야 | 96,738.1㎡ (29263.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 성남시 분당구 금곡동 305-2 더헤리티지 (경기도 성남시 분당구 대왕판교로 155 (금곡동,더헤리티지)) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 | 84.81㎡ (25.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 박OO(PARKWOOCHUL), 박수영이 신청채권자임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 96,738.1㎡ (29263.3평) 건물: 84.81㎡ (25.7평) | 842,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 4층 건물 내 제2층 제204호로서, [사용승인일 : 2009.09.18] 외벽 : 일부 치장벽돌 및 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 하이새시 등임. 노인복지주택(방2, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등)으로 이용중임. 위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스), 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 있음. 3필 일단의 자루형·동하향 완경사지로서, 노유자시설(노인복지주택, 노인의료복지시설, 커뮤니티시설)의 부지로 이용중임. 본건 단지내 도로가 남동측으로 노폭 약 10M의 단지 진입도로에 접하며, 해당 진입도로는 노폭 약 1
본건은 경기도 성남시 분당구 금곡동 소재 '보바스기념병원' 북측 인근에 위치하며, 주위는 병원, 임야, 근린생활시설, 전/답 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.
박OO(PARKWOOCHUL), 박수영이 신청채권자임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO,박OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2011-03-23 확정: 2024-08-20 배당: 2024-08-20 | 보: 7억 7,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 있음 | 제2층제204호84.8146㎡ 전부 | 전입: 2011-03-23 확정: - 배당: - | 보: 7억 7,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO,박OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2011-03-23 확정: 2024-08-20 배당: 2024-08-20 | 보: 7억 7,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 있음 | 제2층제204호84.8146㎡전부 | 전입: 2011-03-23 확정: - 배당: - | 보: 7억 7,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| POOO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2021-07-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| PARK WOO CHUL 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-07-07 확정: 2021-07-07 배당: 2021-07-07 | 보: 2,021만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| PARK WOO CHUL 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-07-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2025-06-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-06-02 확정: 2025-06-02 배당: 2025-06-02 | 보: 2,025만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-06-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인11 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 37억 7,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (11건) | - | 보: 69억 1,546만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2024-08-20 | 임차권설정 | 박OO | 775,000,000원 | 인수 | - |
| 1 | 2025-05-12 | 소유권 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2025-07-02 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 4 | 2025-07-18 | 강제경매 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-12-30 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
박OO(PARKWOOCHUL), 박수영이 신청채권자임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 305-2 더헤리티지
| 단지명 | 305-2 더헤리티지 | 총 세대수 | 28세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 4층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 성남시 분당구 금곡동 305-2 더헤리티지 | 대지면적 | 96,738.1㎡ (29263.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 84.81㎡ (25.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | 2009-09-18 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 성남시 관할 등기소 (성남지원) | 성남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 성남시세무서 | 성남시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 분당구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 성남시 분당구 금곡동 305-2 더헤리티지 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8억 4,200만원 | 6억 9,044만원 | 82% | 6.2명 | 6억 9,044만원 |
| 최근 3개월 | 8억 4,200만원 | 6억 8,202만원 | 81% | 5.8명 | 6억 8,202만원 |
| 최근 6개월 | 8억 4,200만원 | 6억 7,360만원 | 80% | 5.4명 | 6억 7,360만원 |
| 최근 12개월 | 8억 4,200만원 | 6억 6,518만원 | 79% | 5.1명 | 6억 6,518만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 11건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,075만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,031만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9,170만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,081만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 670만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,726만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 11건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 48장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 11건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.